규제 풀고 범위 넓힌 `리츠` PF·사모펀드 뛰어넘을까

주총·공시의무 여전
공모 투자 보호도 숙제

[연합뉴스 제공]

정부가 부동산투자회사(리츠) 활성화를 위해 규제를 줄이고 적용 범위를 넓혔지만 현재 수준으로는 실제 활성화까지 이어지기 어렵다는 지적이 나온다.

기관 투자자의 경우 리츠보다 프로젝트파이낸싱(PF)과 사모펀드를 이용해 개발하는 것이 유리하고, 현재 상장된 리츠의 수익률을 고려하면 공모 투자자의 참여도 기대하기 어렵다는 것이다.

18일 관련업계에 따르면 국토교통부가 전날 발표한 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 '리츠 활성화 방안'에 따라 앞으로 리츠를 활용해 부동산을 직접 개발한 뒤 임대나 운영 사업까지 진행할 수 있다.

하지만 업계는 미지근한 반응을 보이고 있다. 리츠를 통한 개발 수요는 있지만, PF나 사모펀드에 비해 자금이 묶이는 기간이 길어지고, 주주총회나 공시 등 추가적인 작업이 필요하다는 것이다.

정부가 사업 분석과 안정성을 확인할 수 있는 투자 보고서만 보고하면 되도록 절차를 간소화했지만, 다른 개발 방식에 비하면 여전히 절차가 더 까다롭다는 것이다. 또 공모 전환 이후 개인 주주들의 민원을 모두 처리해야 하는 것도 운용사나 투자자 입장에서는 부담으로 작용할 수 있다.

한 투자운용사 관계자는 "사모펀드는 각 투자자들에게 최소한의 정보만 제공하면 되지만, 리츠는 결국 주주총회나 공시를 해야 한다"며 "금감원 등 당국에 공시 내용도 일일이 보고해야 하는데 필요 서류가 많아 이를 누락해 여러차례 보고하는 일도 많다"고 말했다. 이어 "이런 번거로움 때문에 회사 내에서도 리츠 부서를 기피하기도 하고, 퇴사도 잦은 편"이라고 덧붙였다.

자금이 묶이는 기간도 다른 방식에 비해 더 길어진다. 리츠를 활용해 개발부터 운영까지 할 경우 준공 후 5년까지는 자금을 리츠에 넣어둬야 한다. 통상 준공 이후 매각이나 분양으로 자금을 회수하는 것과 비교된다.

해당 기간에도 리츠 주식 매수 의향이 있는 기관이나 투자자에게 판매할 수 있지만, 이런 수요를 직접 찾아야 하는 것도 단점으로 꼽힌다.

리츠를 운용하고 있는 한 신탁사 관계자는 "부동산 경기 침체 등으로 PF대출이 까다로워 지면서 리츠에 대한 수요는 확실히 있다"면서 "다만 이번 활성화 방안이 확실한 유인책이 될지는 잘 모르겠다"고 말했다.

개인 투자자가 주식으로 부동산에 간접적으로 투자할 수 있도록 한다는 정부의 방침에 대해서도 여전히 우려의 목소리가 남아있다. 공모 시점을 현행 준공 후 2년에서 5년으로 늘려 일반 투자자를 보호한다는 방침이지만, 현재 상장 리츠의 수익성을 고려하면 투자 수요가 크지 않을 것으로 보인다.

현재 상장된 23개 리츠 가운데 최초 공모가보다 주가가 높은 상품은 4개 뿐이다. 주가 기준 배당률은 평균 8~9%를 유지하고 있지만, 이마저도 공모가 이상으로 주가가 오를 경우 더 떨어지게 된다.

이같은 단점으로 인해 현재 국내 375개 리츠 중 공모에 나선 곳은 23곳에 불과하다. 현행법상 리츠로 부동산을 개발한 경우 준공 2년 뒤 일정 주식을 공모해야 하지만, 주택도시기금이나 연기금 등이 50% 이상 투자할 경우 공모를 하지 않아도 된다.

결국 현재 375개 리츠 중 350개 이상은 개발사업 주체나 일반 투자자들의 수요는 크지 않고, 연기금이나 공제회, 한국토지주택공사 등의 자금이 50% 이상 들어갔다는 의미다.

일반투자자 보호도 풀어야 할 숙제다. 공모 시점을 현재보다 늦춰 기관 투자자들이 일반투자자에게 공실 위험 등을 떠넘기지 못하도록 했지만, 해당 기간 동안에는 구체적인 정보가 공개되지 않아 공모 시점에 일반 투자자들이 리스크를 판단하기 어렵다는 것이다.

다른 투자운용사 관계자는 "공모 리츠는 결국 개인을 대상으로 판매하는 만큼 가장 안전한 상품이 돼야 한다"며 "리츠는 개인의 은퇴자산처럼 배당 받도록 키워야는데 개발 단계부터 리츠를 적용하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr