[생생경제] 갭투자 트렌드, 강남3구보다 '마용성', 왜?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 6월 18일 (화요일)

■ 대담 : 우리은행 자산관리 컨설팅 센터 남혁우 컨설턴트

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 부자가 되는 대세 정보들을 전해드리는 코너 부자가 되기 위한 각종 정보를 각 분야별 전문가에게 들어보는 시간. 부자대세입니다. 오늘 만날 전문가는 우리은행 남혁우 자산관리컨설턴트입니다. 안녕하세요?

◇ 남혁우 : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 대한민국 부동산이라고 했을 때, 가장 핫한 지역들이기도 하죠. 강남 3구 그리고 마용성, 요즘 상황 좀 어떻습니까.

◇ 남혁우 : 강남3구의 경우 '24년 1분기 기준 26.4%로 서울 주요 자치구 중 가장 높은 외지인 매입 비중을 보였습니다. 전 분기 대비 2.3%P 증가하였고요. 반면 마용성의 경우 성동구가 전 분기 대비 6.5%P 큰 폭으로 증가하였지만 마포와 용산구가 지지부진하며 강남3구보다 낮은 외지인 매입 비중을 보였습니다. 2023년 하반기 가격조정으로 인한 저점 인식이 자리잡은 데다 분양시장 침체, 인구 감소 우려 등 지방 부동산 심리가 위축되자 취득세, 종부세 중과 등을 피해 '똘똘한 한채'를 선택하고자 하는 지방 거주자들의 '안전자산 선호심리'가 영향을 준 것으로 분석된다.

◆ 조태현 : 그러면, 서울에 거주하시는 분들의 경우는 어떻습니까.

◇ 남혁우 : 강남3구와 마용성 중 어느 곳을 더 선호했을지, 앞서 소개해주신 것과 차이가 있을지도 궁금한데요. 서울 거주자들의 경우 마용성을 더욱 선호했습니다. '24년 1분기 기준 서울 거주자 매입 비중은 마용성 75.5%로 강남3구 68.5%를 7%P 상회했습니다. '23년 1분기를 기점으로 '24년 1분기까지 강남3구의 경우 서울 거주자들의 매입 비중은 하향추세를 보인 반면, 마용성의 경우 상승추세를 보였습니다. '23년 1분기 특례보금자리론 (저리 정책 대출), 올 해 1분기는 신생아특례대출이 시행됨에 따라 서울 외곽지역이 손바뀜이 많았는데요. 이를 통해 매도한 수요자가 강남3구보다 가격 장벽이 상대적으로 낮은 마용성으로 주택 갈아타기 매수에 나선 것으로 판단됩니다.

◆ 조태현 : 특례보금자리론이라든지 신생아특례대출 같은 제도가 시행되면서, 마용성으로 갈아타기하시는 분들이 많았다, 이런 이야기군요.

◇ 남혁우 : 마용성의 경우 서울 다른 자치구에 거주하시는 분들께서 특히 많이 매수 하셨습니다. '24년 1분기 기준 타 자치구에 거주하는 서울인의 매수 비중이 45.7%로 전 분기 대비 6.8%P 증가했고요. 서울 거주자 마용성 매수 비중 상승을 견인한 것으로 판단됩니다. 한가지 흥미로운 점은 강남3구의 경우 서울 거주자들의 매수 비중이 감소했는데요. 특히 강남구에 거주하는 분들의 매수 비중이 전 분기 대비 19.7%P 감소했습니다. 자가 실거주 및 60세 이상 고령인구 비율이 높은 편인데요. 강남구 아파트 노후도가 전반적으로 높아 신축 아파트가 다수 들어선 인근 서초로 일부 이탈한 것으로 판단됩니다. 또한, 자녀 증여목적으로 자산 다운사이징 움직임도 있었을 것으로 추정되고요.

◆ 조태현 : 그런데 갈아타기를 할 때, 고금리라든지 대출 심사 강화와 같은 제한사항들이 많지 않나요?

◇ 남혁우 : 앞서 서울 거주자분들이 강남3구보다 마용성을 더 많이 매수하셨다고 말씀드렸는데요. 대출을 일으켜 구입하시고 직접 실거주를 하신다기 보다, 이들 중 다수가 갭투자를 통해 마용성을 매수한 것으로 추정됩니다. 24년 1분기를 기점으로 서울 전체 갭투자 거래 건수 중 마용성 갭투자 거래비중이 17%를 기록하며 강남3구 15.7%를 역전 했습니다. 갭투자 건수 역시 마포 30건, 성동 38건으로 강남 23건, 서초 20건을 각각 상회했어요. 과거에는 강남3구 갭투자 거래비중이 원래 마용성 보다 강세 였는데, 지금은 마용성, 그 중에서도 마포와 성동구 갭투자가 더 강세인거죠.

◆ 조태현 : 24년 1분기 기준이라고 앞서 말씀해주셨습니다만 마용성이 강남3구보다 갭투자 비중이 높은 이유, 어떻게 분석하고 계십니까?

◇ 남혁우 : 실수요자 뿐만 아니라 투자자들 역시 선호하기 때문이라고 판단 됩니다. 첫 째, 실수요자 입장에서 보면 양호한 입지 가치로 미래가 유망하고, 가용 가능한 최대 금액 범위내 강남은 아니지만 서울 똘똘한 한 채를 선점하고자 갭투자 하시는 거죠. 예로 자녀 학령기에 맞추어 나중에 실거주 할 수 있도록 미리 매수 해둔다 보시면 될 것 같아요. 마포와 성동구의 경우 도심(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD)로 출퇴근이 용이 한데다 한강변 신축 밀집 등 실수요자들이 선호하는 미래가치 요인들을 갖추고 있습니다. 둘 째, 강남3구 규제에 대한 반사이익 효과로 투자자들이 마포와 성동구를 선택한 것으로 보여지는데요. 규제지역 또는 비규제지역 1주택자가 추가로 비규제지역인 마포와 성동구에 갭투자할 경우 취득세 및 종부세 중과를 적용 받지 않기 때문이죠. '비규제 지역 효과' '강남3구 다음으로 선호하는 입지' 여기에 23년1~4분기 기준 가격 누적증감률상 송파(3.79%), 강남(0.65%), 서초(0.84%)보다 덜 회복한 것도 투자수요를 유인한 것으로 판단됩니다.

◆ 조태현 : 갭투자 트렌드도 좀 변화가 있다면서요.

◇ 남혁우 : 맞습니다. 과거에는 투자금을 최소화하고, 단기 매매 거래를 통해 수익률을 우선시 하는 투자자 중심의 전통적 갭투자가 성행했습니다. 그래서 대표적으로 노도강 지역이 이러한 갭투자 형태에 강세를 보였죠. 하지만, 마용성 갭투자 강세 현상을 통해서도 알 수 있듯이 '현재 갭투자 트렌드가 좀 바뀐거' 같아요. '24년 1분기 기준 마용성의 갭투자 비중(17%)과 평균 거래 건수(27건)가 노도강의 비중(9.6%), 평균 거래 건수(17)를 모두 상회'하였는데요. 전통적 투자자보다도 '실수요자가 주도하는 투자'라고 볼 수 있죠. 실수요자들은 투자금액이 상대적으로 많이 필요해도 외생 변수에 가격 방어력이 좋은, 그리고 양호한 입지 가치로 미래가 유망하고, 장기보유 할 수 있는 이른바 '안전하고 똘똘한 갭투자' 가 트렌드인거죠.

◆ 조태현 : 끝으로 하반기 주택시장 전망과 조언, 부탁드립니다.

◇ 남혁우 : 서울 내 주요 인기지역인 마포와 성동구 갭투자 거래증가는 수도권 부동산 매수심리가 나아지고 있다는 신호이기도 합니다. 향후 가격상승을 예상하는 분들이 많아진다는 의미이기도 하니까요. 하반기 시장금리 하락, 전세가격 상승, 1기 신도시 선도지구 발표 등 굵직한 이벤트로 수도권 시장 매수심리를 자극할 것으로 보입니다. 다만, 금리인하 시점 지연, 인하폭 제한, 그리고 여전히 금리수준이 높은 편이죠. 또한, 변동금리 차주의 소득대비 상환능력을 보는 스트레스 dsr 대출심사가 내년부터 전면 시행되어, 대출을 통한 부동산 시장 내 자금공급도 제한적일 수 있습니다. '23년 1분기 수도권 주택시장은 회복을 보였지만, 동년 3분기 중동전쟁, 고물가 장기화 우려등 외생변수가 발생하자 다시 조정되었자나요. 현재 시장이 회복추세를 보이는 것은 명확해 보이지만, 최근처럼 변동성에 여전히 취약한 것도 역시 사실입니다. 따라서 수도권 주택을 매입하더라도 변동리스크를 피할 필요는 있어 보입니다. 자기자본 비율을 높여 대출 비율을 낮추어 매입하고, 신축, 입지가 양호한 구축, 호재 실현을 앞둔 장기보유할 수 있는 지역 위주로 선별하여 매수를 고민하셨으면 좋겠습니다. 매수를 고민하는 물건이 저평가된 가격으로 가격 만족도가 높다면 금상첨화이구요.

◆ 조태현 : 네 알겠습니다. 지금까지 우리은행 남혁우 자산관리컨설턴트와 함께 했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

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YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)

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