지방 투자자 강남 사들일 때…서울 사람들 쓸어담은 아파트는

1분기 서울 거주자 매수 비중, 마용성 강세
우리은행 자산관리컨설팅센터 분석

서울 마포구 일대 모습. 사진=한경DB

올해 1분기 지방 투자자들이 강남·서초·송파구 등 강남 3구 부동산을 사들인 가운데 정작 서울수요자는 마포·용산·성동구 등 '마용성' 매수에 나선 것으로 나타났다.

우리은행 자산관리컨설팅센터는 소유권이전 등기를 기준으로 지난해부터 올해까지 서울 주요 자치구의 거주지별 매입 비중 추이를 분석한 결과 서울 거주자 사이에서 마용성 매수 비중이 강남 3구보다 높았다고 18일 밝혔다.

1분기 강남 3구의 외지인 매입 비중은 24.6%를 기록, 서울 주요 자치구에서 가장 높은 외지인 매입 비중을 보였다. 지난해 4분기 22.3% 대비로는 2.3%포인트(P) 증가했는데, 자치구별로 서초구가 25.5%, 송파구가 25.4%, 강남구가 22.9%였다. 

우리은행 자산관리컨설팅센터 남혁우 연구원은 "2023년 하반기 가격조정으로 저점 인식이 자리잡은 데다 분양시장 침체, 인구 감소 우려 등 지방 부동산 심리도 위축됐다"며 "취득세, 종부세 중과 등을 피해 '똘똘한 한채'를 선택하고자 하는 지방 거주자들의 안전자산 선호심리가 영향을 준 것으로 보인다"고 분석했다. 

지방 투자자는 강남 3구를 사들일 때 서울 투자자들은 마용성을 선택했다. 1분기 서울 거주자 매수 비중은 마용성이 75.5%를 차지해 강남 3구(68.5%)를 7%P 상회했다. 타 자치구에 거주하는 서울 투자자 매수 비중이 전 분기 대비 6.8%P 증가한 결과다.

2023년~2024년 강남 3구·마용성 내지인 매입 비중. 사진=우리은행 자산관리컨설팅센터

전년 동기 대비 증감률을 살펴봐도 강남 3구는 6.2%P 감소했지만, 마용성은 9.7%P 증가하며 큰 상승 폭을 기록했다. 올해 시행된 신생아특례대출을 통해 서울 외곽 지역 손바뀜이 많았는데, 외곽 지역을 매도한 수요자가 마용성으로 주택 갈아타기 매수에 나섰다는 것이 센터의 설명이다.

남 연구원은 "서울 갭투자 거래 중 강남 3구와 마용성 비중 추세를 보면 올해 1분기를 기점으로 마용성 갭투자 비중이 17%를 기록하며 강남 3구 15.7%를 역전했다"며 "갭투자 건수도 마포 30건, 성동 38건으로 강남 23건, 서초 20건을 상회한다. 서울 타 자치구 거주자들이 갭투자를 통해 마용성 부동산을 매수한 것"이라고 설명했다.

마포구와 성동구 갭투자 증가에는 강남 3구 규제에 대한 반사이익도 작용한 것으로 보인다. 1주택자가 비규제지역에 갭투자를 할 경우 취득세와 종부세 중과를 적용받지 않기 때문이다. 또한 한국부동산원 아파트 가격동향 자료 기준 지난해 가격 누적 증감률이 마포구(-1.29%), 성동구(0.03%)에 그쳐 강남구(0.65%), 서초구(0.84%), 송파구(3.79%) 보다 가격 회복이 덜하다는 점도 투자 수요를 유인했다는 분석이다.

우리은행 자산관리컨설팅센터는 갭투자 형태도 변화하고 있다고 진단했다. 마용성 갭투자 비중이 17%에 달했지만, 노원·도봉·강북 등 '노도강' 지역은 9.6%에 그쳤다. 남 연구원은 "갭투자 형태가 투자금을 최소화하고 단기 매매거래로 수익률을 우선하는 투자자 중심에서 투자금을 늘리더라도 똘똘한 한 채를 선점하고자 하는 실수요자 중심으로 변화하고 있다"고 설명했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com