‘반등’ 시그널에 ‘세제 개편’ 신호탄까지…집값 어디로?

서울 집값 상승세에 거래량도 3년 만에 ‘최다’
“반등 신호탄” 긍정 전망에 세제 개편 ‘호재’까지
“종부세 완전 폐지 아냐…영향 제한적” 관측도

(시사저널=조문희 기자)

윤석열 정부가 종합부동산세(종부세) 폐지와 상속세 완화 추진을 공식화하면서 부동산 업계가 촉각을 곤두세우고 있다. 이미 서울 아파트 매매가나 거래량 면에서 집값 회복의 신호가 감지된 터라, 이번 부동산 세제 개편으로 본격 반등을 기대할 수 있다는 낙관론까지 번지는 모습이다.

다만 종부세나 상속세 개편 모두 거대 야당과의 협조가 필수적인 데다, 여권 일각에서도 세수 공백을 이유로 전면 폐지에는 반대하는 분위기가 포착된다. 여기에 다음 달부터 대출 규제의 일종인 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)'도 시행 예정이라, 부동산 시장 반등을 기대하긴 어렵다는 반론도 만만찮다.

서울 시내의 한 부동산중개업소에 붙어 있는 종부세 등 부동산 관련 세금 상담 안내문 ⓒ 연합뉴스

종부세 폐지, 상속세 완화 꺼내든 尹정부

17일 정치권 등에 따르면, 정부여당은 종부세 폐지를 포함해 부동산 세제 개편 논의를 진행 중이다. 전날 성태윤 대통령실 정책실장이 '종부세 전면 폐지'와 '상속세 최고세율 30% 인하'를 주장하면서 관련 논의에 불이 붙었다. 정부 고위 인사가 구체적인 세율 인하 폭을 언급한 것은 이번이 처음이다.

국민의힘은 22대 국회에서 종부세‧상속세 개편을 완수하겠다는 목표 아래 법안을 준비 중이다. 당내에선 종부세‧상속세 전면 폐지 대신 다주택자의 부담을 완화하는 방향으로 대폭 개선에 나서는 안이 유력하게 거론된다. 구체적인 기준은 당내 재정‧세제개편특별위원회 차원의 논의를 이어간 뒤, 내달 초 고위당정대협의회에서 결론을 내린다는 방침이다.

세제 개편을 완수하려면 거대 야당의 문턱을 넘어야 하지만, 더불어민주당이 세제 개혁을 무조건적으로 반대하진 않고 있다. 실제 '실거주용 1주택 종부세 폐지' 안은 박찬대 민주당 원내대표가 먼저 꺼내들었다. 민주당은 "부자 감세엔 명확히 반대한다"는 공식 입장을 보이고 있으나, 세수 확충 방안이 우선 마련될 경우 논의를 이어갈 수 있다는 방침이다.

지난 5월30일 종합부동산세가 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단을 앞두고 헌재 앞에서 시민들이 종부세 규탄 피켓을 들고 서 있는 모습 ⓒ 연합뉴스

거래량 반등하고 가격 회복세…"세제 개혁 시 집값 상승"

초점은 이 같은 정치권의 부동산 세제 개혁 논의가 부동산 시장에 어떤 영향을 끼치는가로 쏠린다. 이미 서울 아파트 거래량은 2021년 시장 활황기 이후 최고 수준으로 늘어났다. 실거래가도 고점의 90% 가까이 회복한 상황이다.

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 상반기 서울 아파트 거래량은 1만7980건으로, 2021년 상반기(2만5820건) 이후 가장 많은 것으로 집계됐다. 거래량 증가는 실거래가 상승으로도 이어지고 있다. 같은 자료에서 상반기 거래된 서울 아파트의 실거래 최고가를 종전 최고점을 기록했던 2021년 하반기와 비교한 결과, 고점 대비 88%까지 오른 것으로 조사됐다.

부동산R114 측은 "시중은행의 주택담보대출 금리가 연 3% 후반 대까지 떨어진 데다 전셋값 상승세가 1년 이상 이어지고 있고, 공사비 상승과 내년 아파트 입주 물량 감소로 아파트값이 더 오를 것이란 불안감이 번지면서 매수세가 빠르게 유입됐다"고 분석했다. 이 같은 흐름 속에 세제 개편 논의는 매매 수요 또는 투기 심리를 부추길 것이란 게 업계의 중론이다.

서울 송파구 제2롯데월드 서울스카이 전망대에서 바라본 아파트 숲 ⓒ시사저널 박정훈<br>

'완전 폐지' 대신 '대폭 개편' 가닥…'똘똘한 한 채' 수요 쏠림 전망

다만 '종부세 전면 폐지' 등의 강도 높은 세제 개혁이 이뤄지긴 어렵다는 관측도 나온다. 국민의힘 재정‧세제개편 특위는 지난 12일 첫 회의에서 종부세 전면 폐지 시 4조2000억원에 달하는 지방재정이 줄어들 수 있다는 우려를 공유했다. 당내에서 종부세 '전면 폐지' 대신 '대폭 개편'으로 가닥을 잡고 대응에 나선 배경이다.

여기에 본격적인 시장 반등을 기대하기엔 금리나 대출 상황이 여전히 불투명하다는 점도 변수다. 특히 가계부채 억제를 위해 금융당국이 도입한 스트레스DSR 규제가 내달부터 기존 25%에서 50% 비율로 확대 적용된다. 대출 한도를 선정할 때 미래의 금리 변동 위험을 반영한 '스트레스 금리'를 가산 금리로 적용하는 것으로, 대출 한도는 더 줄어들 수밖에 없다.

업계 관계자는 "정부가 추진하는 세제 개혁의 현실 가능성이 크지 않다보니 전체 주택 가격 상승으로까지 이어지진 않겠지만, 종부세 과세 기준이 완화되거나 다주택자 부담을 완화하는 방식으로 개편이 이뤄질 경우 선호 지역 내 고가 주택, 이른바 '똘똘한 한 채'로 쏠림 현상은 단기적으로 심해질 수 있다"고 평가했다.