부동산 투자社, 개발까지 한다…月단위 배당도 추진

‘프로젝트 리츠’ 새로 도입해
인가제 대신 등록제로 간소화
2·3기 신도시 업무·상업용지
리츠사업자에 우선제공 예정
정부, 하반기에 개정안 발의

지난 4월 경기도 화성동탄 2구역 헬스케어 리츠 사업 우선협상대상자로 선정된 엠디엠플러스의 사업 계획 조감도. LH

부동산 투자회사인 리츠(REITs)가 부동산 투자 외에 개발까지 할 수 있는 방안이 추진된다. 아울러 일반 국민이 리츠에 투자할 때 현재 연간 1~4회씩 받는 배당을 매달 받을 수 있는 길도 열린다. 정부는 이를 위해 올 하반기 관련법 개정안을 발의하기로 했다.

국토교통부는 17일 열린 경제관계장관회의에서 ‘국민 소득 증진과 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안’을 발표하며 그같이 밝혔다. 리츠는 다수 투자자에게 소액 자금을 모아 부동산에 투자한 후 남은 운영 수익을 배당하는 주식회사다.

이번 정부안의 골자는 사업성이 우수한 부동산 자산엔 리츠가 먼저 개발·편입할 수 있도록 지원한다는 것이다. 이를 위해 처음 내놓은 개념이 ‘프로젝트 리츠’(개발 리츠)다. 김승범 국토부 부동산투자제도과장은 “리츠는 2001년 도입됐지만 비슷한 시기에 시작한 일본이나 싱가포르에 비해 우리는 현재 규모가 극도로 작다”며 “리츠가 부동산을 직접 개발하고 임대·운영할 수 있도록 프로젝트 리츠라는 신규 제도를 내놓은 것”이라고 설명했다.

정부는 올 하반기 부동산투자회사법과 건설산업기본법 개정안을 발의해 리츠의 개발 단계(사모) 규제는 확 풀고 운영 단계(공모)에선 투자자 보호 장치를 마련하기로 했다. 이를 위해 현행 한달 반 이상 걸리는 리츠 인가를 개발 단계에선 등록제로 한다. 운영 단계에서만 기존 인가제로 전환하는 방식이다.

50%로 제한된 리츠 1인 주식 소유 한도도 개발 단계에서는 없애기로 했다. 현재 57개에 달하는 공시·보고 의무 사항도 개발 단계에선 과감히 없애 사업성 분석과 안정성 확인을 위해 기재하는 재무 현황 등 투자보고서만 올리게끔 한다.

주택도시보증공사(HUG) 등 보증이 가능한 주택과 달리 비주택은 보증 체계가 없었다. 정부는 프로젝트 리츠에 건설공제조합의 비주택 부동산 금융(프로젝트파이낸싱·PF) 보증 등으로 안정적인 자금 조달을 지원하기로 했다. 주택 분양 보증과 달리 비주택의 분양 보증은 그간 집합건물의 신탁 방식을 사용해 왔다. 업계는 여기에 대해서도 건설공제조합의 보증이 추가되는 것에 대해 새로운 시도라고 보고 있다.

개발 리츠가 생기는 만큼 투자 대상도 많이 늘어나는 것이 이번 정책에서 또 하나 눈여겨봐야 할 점이다. 지금은 부동산투자회사법에 열거된 자산에 대해서만 투자할 수 있다. 하지만 올 하반기부터 리츠는 헬스케어와 데이터센터, 태양광·풍력 등 청정에너지, 지방 산업단지 내 공장에도 투자할 수 있다. 국토부는 관련법 시행령을 개정해 하반기부터 시행할 방침이다.

2·3기 신도시 개발 때에도 입지가 좋은 업무·상업 용지는 리츠 방식 사업자에게 우선 제공된다. 부동산 시행사 피데스개발 대표인 김승배 한국부동산개발협회장은 “이번 방안이 실현된다면 리츠를 통한 사업 안정화와 투명성이 크게 높아지게 된다”며 “신도시 내 상업시설 개발에 리츠 형태로 참여하는 걸 적극 추진할 계획”이라고 말했다.

리츠가 자금을 어느 정도 쌓아둘 길도 열어두기로 했다. 현재 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 의무 배당해야 한다. 이에 국토부는 하반기 중 개정안을 발의해 수익을 추구하고자 배당금을 모아 좋은 부동산을 매입하려는 주주가 동의한 경우에는 자금 유보를 허용하는 방안도 추진하기로 했다.

대신 주주 배당을 자주 실시하는 방안이 도입된다. 정부는 현재 회계 감사에 따라 연간 1회나 2~4회로 실시하는 리츠 수익 배당을 매달 진행하는 것도 가능하게끔 지침을 마련한 뒤 올 하반기 개정안을 발의하기로 했다.

다만 이에 따라 국민의 리츠 투자가 많이 늘어날지는 좀 더 지켜봐야 한다는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “리츠 입장에선 소액 투자를 여럿 받는 것보다 기관 고객에서 큰 돈을 투자받는 게 업무상 더 낫다”며 “따라서 이번 조치가 일반 국민의 리츠 투자를 늘릴 것으로 예단하긴 어렵고 공급자 위주의 개선안에 일부 투자자 보호 장치를 더한 정도로 해석할 수 있다”고 말했다.