[르포] 4兆 규모 제주 개발사업 재개···'유령도시'에서 헬스케어 중심 첨단도시로 탈바꿈

제주 헬스케어타운이 위치한 서귀포시 동홍동. ‘건강고도’로 불리는 해발 400m에 위치해 서귀포 시내를 넘어 제주 앞바다 문섬까지 내려다 보이는 입지다./사진=김민경 기자

[서울경제]

태양이 내리쬐는 화창한 초여름 제주. 서귀포 시내를 넘어 푸른 바다가 내려다 보이는 토평동 일대 제주 헬스케어타운은 맑은 하늘이 무색하도록 황폐한 모습이었다.

제주 헬스케어타운은 2006년 제주국제자유도시종합계획 내 핵심 프로젝트로 꼽히던 사업비 1조 6000억 원 규모의 사업이었다. 외자유치를 통해 중국 녹지그룹이 1조130억 원을 투입하고 제주국제자유도시개발센터(JDC)가 5494억 원, 공공이 342억 원을 각각 출자해 153만 9339㎡(47만 평) 부지에 헬스케어센터와 전문병원, 메디컬스트리트, 은퇴 커뮤니티, 롱텀케어타운, 재활훈련센터 등을 지을 계획이었다. 이가운데 1단계 사업인 휴양콘도미니엄(400실)과 2단계 사업 중 힐링타운(255실)은 이미 준공돼 분양을 마친 상태다.

그러나 2017년 병원과 호텔, 상가 등을 짓는 2단계 공사가 멈췄다. 외국 의료기관 투자 유치에 대한 분쟁이 발생하면서 시간이 지체되다 중국 정부의 해외 투자 제한 조치가 내려지면서 녹지그룹의 추가 자금 투입이 어려워진 탓이다. JDC는 2023년 녹지그룹으로부터 사업 재개 시점이 요원하다는 답변을 받고 재인수 반환을 요청하는 등 사업 정상화를 추진하는 상태다. 김경훈 JDC 기획조정실장은 "녹지그룹의 미준공 건축물 인수를 위해 지난 4월 한국부동산원 협조를 요청해 시가 추정 등 감정평가를 요청했다"며 "결과를 토대로 올 하반기 녹지그룹이 진행하던 사업장 인수를 본격적으로 추진해 제주헬스케어타운 사업의 활성화 기반을 만들 것"이라고 말했다.

2014년 분양을 마친 헬스케어타운 내 휴양콘도미니엄 전경. 그러나 일대 개발 사업이 8년째 답보 상태에 빠지면서 거주를 포기한 입주민이 늘었다./사진=김민경 기자

녹지그룹이 보유하고 있던 병원 부지는 서울 청담동 등에서 '우리들병원'을 운영하는 디아나서울이 지난해 매입했다. 녹지그룹이 추진하던 영리병원 대신 시니어 전문 건강검진센터를 포함해 일반 외래 진료가 가능한 비영리병원(우리들녹지국제병원)이 들어설 예정이다. 아직 수리가 한창인 병원 VIP 병실 내부에는 녹지그룹이 지은 야외 자쿠지 등 호화 시설이 남아 있었다. 유경흥 의료사업처장은 "당초 영리병원 시설로 짓고 있던 만큼 기존 VIP 병실들을 다인실로 바꾸는 중"이라며 "서귀포 지역에 건강검진 전문 센터나 공공 의료 서비스가 적어 지역 의료 수요를 상당 부분 흡수할 수 있을 것으로 기대된다"고 설명했다. 이밖에 △힐링스파이럴호텔(공정률 61%, 2만5145㎡) △텔라소리조트(공정률 35%, 8만7334㎡)를 비롯해 △워터파크(1만5197㎡) △헬스사이언스가든(2만450㎡) △힐링가든(1만3764㎡) 등 약 20만㎡에 달하는 부지도 JDC가 녹지그룹으로부터 넘겨받아 사업을 재개할 계획이다. 녹지그룹은 부지 매각 자금을 활용해 나머지 시설 완공에 재투자한다.

서귀포시 예래동 휴양형 주거단지 전경. 인근에 위치한 논짓물은 한라산에서 흘러나온 용천수와 바닷물이 만나는 지점으로 현지인들의 물놀이 명소다./사진=김민경 기자

뒤이어 향한 곳은 현지인들의 물놀이 명소로 꼽히는 '논짓물' 인근의 예래 휴양형 주거단지 개발 사업장. 휴가를 즐기러 온 가족들이 삼삼오오 물놀이를 하는 풍경 뒤로 옹기종기 모인 주택 단지가 눈에 들어왔다.

"1단계 사업 공정률 65%에서 공사가 중단돼 9년여 간 방치됐지요. 제주 해변에서 개발이 가능한 대규모 부지는 아마 여기가 마지막일 겁니다. 대기업 등 민간에서의 투자 문의도 많습니다."

사업장 안내에 나선 김재일 관광사업처 휴양단지팀장은 사업 재개를 위해 최선을 다하고 있다고 힘주어 말했다. 예래 휴양형 주거단지 개발은 약 22만 평 규모 부지에 사업비 2조 5000억 원을 들여 휴양콘도와 호텔, 메디컬센터, 쇼핑센터 등을 조성하는 제주국제자유도시 제 1호 사업장이다. 말레이시아 버자야그룹이 투자해 2013년 착공했지만 토지보상에 불복한 토지주들의 소송으로 2015년 대법원의 수용 재결 취소 판결이 나오면서 공정률 65%에서 공사가 멈췄다. 2019년 1월에는 대법원에서 사업 인허가 취소 판결이 나오면서 개발사업 자체가 원점으로 돌아갔다. 당시 사업을 위해 조성한 도로와 공원, 교량 등 인프라도 그대로인 상태다.

JDC는 올해 말까지 토지주들과 추가 보상을 진행해 현재 50% 안팎인 토지 소유권을 70%까지 확대할 방침이다. 이를 위해 약 740억 원의 보상금이 추가로 투입될 것으로 예상된다. 김 팀장은 "사업이 장기간 지연되다 보니 연락이 닿지 않는 분들도 많아 어려움을 겪고 있다"면서도 "지난해 보상 사무실을 개소해 지역 주민들과 지속적으로 소통하고 있다"고 설명했다.

공정률 65%에서 공사가 멈춘 예래 휴양형 주거단지 전경. 2020년 구조진단 용역 결과 건물의 뼈대에 해당하는 골조 등은 여전히 사용이 가능한 상태다. JDC는 사업 인허가를 재추진하며 건물을 재사용할지, 전면 재건축할지 검토할 예정이다./사진=김민경 기자

JDC는 국토부 산하 공기업으로 지난 1998년 중앙정부에서 사람과 상품, 자본의 이동이 자유롭고 기업활동의 편의가 보장되는 '국제자유도시' 조성 추진을 위해 설립됐다. 한 해 예산은 약 8700억 원 가량인데 △글로컬 도시환경 조성과 △제주형 산업경쟁력 확보 △면세점 운영 등에 대부분 투입된다. 부동산 개발 사업은 20% 정도 지분으로 참여하는데 재원은 100% 면세점 수익금으로만 충당한다. 나머지 80%는 외국계 자본 등 민자 유치를 통해 사업을 진행한다.

국고 지원 없이 면세점 운영만으로 모든 사업 재원을 확보해야 하는 상황인 만큼 내국인 면세점에 대한 과도한 정책 규제는 큰 걸림돌이다. 현재 지정면세점에 대한 규제는 △연간 구매횟수 제한(6회) △면세 범위(800달러) △지정품목(15종) 등으로 묶여 있다. 후발주자인 중국 하이난성 면세점이 △연간 구매횟수 무제한 △면세 범위(약 1880만 원) △지정품목(45종) 등인 것을 감안하면 과도한 수준이다. JDC는 면세점 판매품목을 네거티브 방식으로 개선하고 연간 구매 횟수 제한을 폐지하는 내용의 제도개선을 정부에 건의하고 있다. 양영철 JDC 이사장은 "JDC 3차 시행계획에 따른 총 사업비는 4조 839억 원인데 이가운데 JDC 조달계획은 약 2조 원 수준"이라며 "제주국제자유도시 개발 사업에 필요한 재원 마련을 위해 정부의 조세감면 확대와 지원이 절실하다"고 말했다.

양영철 JDC 이사장이 올해 사업 현황을 브리핑하고 있다./사진=김민경 기자

제주=김민경 기자 mkkim@sedaily.com