"부동산 리츠, 선진국 수준으로"... PF 통한 직접 개발 허용

국토부, 리츠 활성화 대책 발표
PF 사업하는 프로젝트 리츠 도입
연간 배당 리츠, 월 배당도 허용

정부가 100조 원(자산 기준)에 육박하는 '부동산 리츠' 시장 활성화를 위해 리츠의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업을 허용키로 했다. 지금까지 리츠는 다 지어진 부동산을 사들여 이를 운영해 거둔 수익을 투자자에게 배당해 주는 역할에 그쳤지만, 앞으로는 민간 시행사처럼 직접 개발 사업까지 할 수 있게 정부가 길을 터준 셈이다. 리츠가 국내 PF시장 큰손으로 부상할 전망이다.

리츠 자산 100조... 선진국 10분의 1

국토교통부는 17일 이런 내용을 골자로 한 '국민소득 증진 및 부동산산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안'을 발표했다. 리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사 형태의 부동산 간접투자기구로 2001년 도입됐다. 서울 도심 태평로 빌딩(이지스밸류리츠), 종로타워(SK리츠), 용산 그랜드머큐어호텔(신한서부티앤디리츠) 소유주는 개인이 아니라 리츠다. 이들 리츠는 주식시장에 상장돼 있고, 주식 사듯 이들 리츠에 투자하면 배당 수익을 기대할 수 있다.

국내 리츠 자산 규모는 98조 원(상장 리츠 16조 원)으로 100조 원에 육박한다. 하지만 미국, 일본 등 선진국과 비교하면 우리나라 리츠시장 규모는 10분의 1 수준에 불과하다. 우리나라는 상장 리츠 수가 23개에 불과하고 이들의 총 시가총액도 8조 원 수준에 그치지만, 일본만 해도 상장 리츠(150개) 시가총액이 150조 원으로 우리보다 18배 많다. 미국은 상장 리츠 시가총액이 1,604조 원에 이른다.

"리츠 자본력 갖춰 PF사업 훨씬 적합"

그래서 정부는 국내 리츠시장을 선진국 수준으로 확 키운다는 계획이다. 이를 위한 첫 단추가 리츠의 직접 개발 허용이다. 이른바 '프로젝트 리츠' 도입이다.

국내에서 오피스나 아파트 등을 짓는 개발 사업은 대부분 PF 사업을 통해 이뤄진다. 민간 시행사가 개발 프로젝트를 담보로 금융권에서 돈을 빌려 건물을 올리는 방식이다. 문제는 이들(PFV·PF사업을 위한 특수목적회사)은 자기자본 비율이 2~5% 수준에 불과해 지금처럼 부동산 경기가 안 좋을 땐 프로젝트 자체가 무산될 가능성이 크다는 점이다. 최근 PF발 위기설이 제기된 배경이다.

반면 리츠는 자기자본 비율이 38%로 높아 오히려 PF 사업에 더 적합하다는 게 정부 판단이다. 지금까진 리츠가 여력이 돼 개발사업을 하고 싶어도 규제 탓에 할 수 없었지만, 정부는 부동산투자회사법을 개정해 규제 걸림돌을 모두 치워 주기로 했다. 이렇게 되면 앞으로 리츠는 직접 PF 사업으로 건물을 지은 뒤 임대운영까지 맡게 된다. 국토부 관계자는 "자본력을 갖춘 리츠가 PF 사업을 하는 거라 사업 안정성이 이전보다 훨씬 높아지게 된다"고 말했다.

아울러 정부는 일부 항목으로 제한된 리츠 투자 대상을 헬스케어, 테크 자산 등으로 확대한다. 데이터센터, 청정에너지 자산, 시니어주택 등도 리츠가 사들여 운영할 수 있게 된다. 정부는 2, 3기 신도시에 시니어주택과 의료·상업복합시설을 짓는 헬스케어 리츠를 2025년까지 3곳 이상 모집할 계획이다. 또 현재는 리츠가 많아야 연 3회 배당하지만, 앞으로는 월 단위 배당도 허용키로 했다. 정부는 리츠를 통해 중산층을 위한 장기 임대주택도 육성할 계획인데, 이를 위한 대책은 내달 발표키로 했다.

이은형 대한건설주택연구원 연구위원은 "리츠의 직접 개발 허용은 그간 활성화가 안 됐던 사안이라 충분히 시도해 볼 만한 조치"라고 평가했다. 다만 이들 조치 역시 법 개정이 필요해 야당이 얼마나 협력할 것인지가 관건이다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com

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