[일문일답] '부동산 리츠' 규제 완화… 주택경기 활성화 초점

국토부, 시장 육성 방안 발표… 사업성 끌어올려 투자 접근성도 확대

정부가 '부동산 리츠' 활성화를 위해 규제 완화를 시행한다. /사진=이미지투데이

정부가 98조원 규모의 국내 부동산리츠(REIT) 시장 집중 육성에 나섰다. 정부는 규제 일변도인 현행 제도를 지원 중심으로 개편해 사업성을 끌어올리기고 경기 활성화를 뒷받침하는데 초점을 맞추기로 했다.

리츠 투자 접근성을 높여 고배당을 통한 가계 소득 증진도 도모한다는 목표도 세웠다.

17일 국토교통부에 따르면 이날 오전 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 '리츠 활성화 방안'을 의결했다.

다음은 김승범 국토부 부동산투자제도과장과의 일문일답.

◆펀드와 경쟁할 수 있도록 사모리츠에 대해서도 규제를 완화해 달라는 얘기가 많았던 것 같은데 이번 완화대상에 개발 리츠로만 한정된 건지.

☞ 개발 리츠는 프로젝트금융투자회사(PFV)만큼 불필요한 규제를 덜어주되 다만 정말 필요한 사람들이나 자기 자본율이라든지 최소한의 분기별로 투자 보고서 같은 것들은 확인해서 부담을 좀 덜어주지만 안전장치는 유지하는 거다.

인가받은 다음 매입을 해야 하는데 인가 전이라도 매입할 수 있게끔 정부가 규제를 좀 풀어줄 것이다. 그러면 동등하게 사모펀드나 다른 민간 시장과 경쟁할 수 있다고 본다.

◆프로젝트 리츠의 자기자본 비율이 30%인지.

☞ 대출은 자기 자본의 2배까지만 가능하다. 이론적으론 33%의 2배인 66%인데 주주총회에서 특별결의를 통하면 자기 자본이 10배까지 가능하다. 원래는 33%인데 실질적으로 리츠 평균 자기자본비율 보면 38%다.

자기 자본율이 낮은 것은 선분양해서 준공하자마자 탈출하는 구조이기 때문에 자기 자본을 낮게 가져가면 그만큼 높은 레버리지(차입금)가 가능한데 이는 운영까지 가야 되기 때문에 어느 정도 자기 자본율을 갖고 가야지 안정적으로 갈 수 있다.

자기 자본에 대한 규제도 있을 뿐만 아니라 PFV와 달리 운영을 염두에 두고 사업을 하기 때문에 자기 자본 비율이 높다.

◆프로젝트 리츠 말고 일반 시행사도 자기 자본 비율이 높으면 참여가 되게 어렵다는 이야기가 있다.

☞ 모든 PFV가 하던 사업들을 프로젝트 리츠가 다 가져가겠다는 게 아니다. 리츠로 운영하려는 자산을 리츠로 개발하기 편하게끔 해주겠다는 의도다. 리츠로 운영 관련 자산들을 편하게 개발할 수 있게끔 해주는 것이지 기존에 국내에서 벌어지고 있는 PFV 전체를 프로젝트 리츠로 다 바꾸겠다는 건 아니다.

◆CR리츠 자금 조달 금리가 현재 12~13%인데 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서면 5%포인트 정도 떨어진다는 건지.

☞ 확실한 것은 모기지 보증이 없으면 조달 금리가 두 자리인데 모기지 보증이 되면 한 자리로 떨어지는 것이고 이게 CR리츠의 물건에 따라서 달라진다.

몇 %라고 정확히 설명할 순 없지만 증권사를 통해서 받은 건데 본인들이 검토하는 사업장들은 13~14% 정도 조달 금리가 되는데 모기지 보증이 되면 한 자릿수로 확 떨어진다고 말한다.

정부가 규제 완화를 통해 '부동산 리츠' 활성화에 나섰다. /사진=이미지투데이

◆수익률은 어느 정도 인지.

☞ 수익률은 하반기에 등록 신청을 하면 나오는데 아마 그걸 한번 봐야 될 것 같다.

◆공공지원민간임대 리츠와 미분양 CR리츠는 수요 조사를 했는데 수도권도 좀 있는지.

☞CR리츠는 지방만 세제 혜택이 있기 때문에 지방만 있는 것이고 공공지원 민간임대 리츠는 다 보지는 않았지만 수도권도 많다.

◆헬스케어 리츠에 신도시 공공택지 우선 공급하는 부분은 화성동탄2 동탄역 인근 상업·업무시설 용지 말고도 앞으로 계속 나오는 건지.

☞ 입지마다, 사업장별로 봐야 되는데 일반 사유지를 수용해서 만든 택지이기 때문에 거기서 나오는 개발 이익이 일반 국민들에게 돌아갈 수 있도록 하는 게 리츠 방식이다. 신도시나 세종시만 봐도 상가가 텅텅 비었다.

개인 분양을 해 관리가 안 되다 보니까 전문가가 신도시를 안정적으로 운영하면서 안착될 수 있도록 역할을 하는 게 리츠라고 생각한다.

여러모로 봤을 때 리츠 방식은 해당 지역이나 일반 국민들의 신도시를 완성시키고 이익을 나누는 데 굉장히 좋은 제도이기 때문에 이런 방식은 계속 확대하는 게 맞다고 본다.

◆리츠로 상가를 운영하면 공실률이 떨어지는지.

☞ 어차피 리츠가 운영 기반이기 때문에 그런 측면을 봤을 때 제 역할을 해주면 부동산시장이 조금이나마 선진화되는데 역할을 할 수 있을 것으로 본다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr