“부부 공동명의가 불법이라니, 너무 황당”...청약자 분통 터뜨린 이유

주택법 개정...분상제 적용주택 대상
거주의무 기간 내 부부 공동명의 금지
위반시 징역 3년 이내·벌금 3000만원
부부 공동명의 금지에 분양자들 ‘눈물’

실거주 의무가 적용된 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 전경. 거주 의무기간 중 부부 공동명의 변경은 불가능하다. 매경DB

최근 아파트 분양권을 부부 공동명의로 변경하려던 김모씨는 분양사무소로부터 “불법 양도로 벌금을 맞을 수 있다”는 얘기를 들었다. 김씨가 분양받은 아파트는 분양가상한제 적용 주택으로 실거주 의무가 있는 곳인데 분양사무소는 거주 의무 기간 내 부부 공동명의로 변경하는 것은 금지된다고 설명했다. 김씨는 “불과 한달 전만해도 부부 공동명의 변경이 된다고 해놓고 이제와서 불법이라는 게 이해가 안된다”며 “부부가 같이 재산을 모아 내 집 마련을 하는 것인데 공동명의가 안된다는 게 말이 되느냐”며 분통을 터뜨렸다.

실거주 의무가 있는 아파트는 부부 공동명의로 변경이 불가능하다는 정부 방침이 명확해지면서 청약 시장에 혼란이 커지고 있다. 실거주 의무가 적용되는 아파트는 거주 의무 기간이 끝난 후에야 부부 공동명의가 가능하다는 것이다. 이 규정은 거주 의무가 있는 전국 77개단지 4만9766가구에 적용된다. 공동명의를 하려던 청약 실수요자들은 명의변경이 불허되면서 세금이나 대출 등 피해가 크다고 호소하고 있다.

실거주의무는 수도권에 공급하는 분양가상한제 주택이나 토지임대부 주택에 대해 분양가 할인율에 따라 최소 2년~최대 5년까지 거주의무를 부과하는 것으로 주택법에 규정돼있다. 투기를 막기 위한 조치로, 지난 3월19일에는 이러한 실거주의무를 3년간 유예하는 주택법 개정안이 시행됐다.

이번에 문제가 된 부부 공동명의 불가는 이번 개정안에 포함됐다. 주택법 제57조의2의2항에 거주 의무기간 중 양도가 안 되며, 이때 양도는 매매나 증여 등 그밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위로 규정했다. 거주기간을 어기고 양도를 하는 상황을 막기 위해 양도금지 규정이 추가된 것이다.

문제는 ‘양도’의 범위를 부부간 공동명의로 변경까지 포함시키면서 벌어지고 있다. 법 개정 이전에는 실거주 의무가 있는 아파트여도 부부 공동명의가 가능했다. 그래서 분양업계는 최근까지도 부부 공동명의 변경을 진행했다. 그러다 지난 5월 국토부가 배포한 ‘청약 FAQ’에서 ‘부부간 공동명의 변경은 불법’이라는 사실이 알려지자 뒤늦게 부랴부랴 공동명의 신청을 반려하고 있다.

국토교통부는 법 개정(3월19일) 이후 거주 의무기간이 종료되기 전까지 해당 주택을 배우자 등과 공동명의로 설정하면 안된다고 설명했다. 국토부 관계자는 “배우자 공동명의 변경은 배우자에게 지분을 양도하는 행위기때문에 거주의무 기간내 불가하다”고 설명했다.

LH공사 인천본부는 거주의무가 있는 인천영종 공공주택 분양자들에게 이달초만해도 “부부간 공동명의 신청을 받겠다”고 안내했다가 뒤늦게 취소했다.

분양업계 관계자는 “실거주의무는 당첨자가 거주 기간을 지키지 않은 상태에서 팔지 말라는 것이지 부부간 공동명의를 금지한 취지는 아니다. 부부 공동명의가 왜 불법 양도인지 모르겠다”고 했다.

부부 공동명의로 변경하려던 실수요자들은 ‘황당하다’는 반응이다. 이모씨는 “부부끼리 지분만 공유하는 것인데 이게 왜 거주의무 위반인지 이해가 안된다”고 했다.

개정 주택법은 전국 실거주의무가 있는 분양가상한제 적용 주택에 적용된다. 오는 11월 입주예정인 둔촌주공(올림픽파크 포레온), 지난 2월 분양한 서울 서초 메이플자이, 곧 분양을 앞둔 원펜타스 등이다.

청약 최초 계약은 당첨자 명의로 해야한다. 그러나 이후 대출이나 세금 등의 이유로 분양권 단계에서 공동명의로 바꾼다. 잔금을 내야 할 때 소득이 높은 사람이 대출이 많이 나오기 때문에 가정주부인 아내 명의로 당첨된 경우 부부 공동명의를 선호한다. 절세의 측면에서도 분양권 상태일때 명의변경을 선호한다. 분양권을 공동명의로 바꾸는 것도 증여지만, 분양권은 등기·등록되는 재산이 아니므로 취득세가 과세되지 않아 세 부담없이 공동 명의 변경이 가능하다. 또한 분양권 계약 직후에는 통상 분양대금의 20%가 지급된 상태이므로 증여재산가액은 계약대금과 분양권 프리미엄 합계의 절반이 된다. 중도금과 잔금이 지불되지 않은 상태이기 때문에 증여재산가액은 6억 원 이하인 경우가 많은데 이 경우 납부할 증여세는 없다.

세무업계 관계자는 “통상 1가구 1주택자인 경우 양도세와 종합부동산세 측면에서 공동명의가 유리하기때문에 어차피 공동명의로 할거라면 준공이 다 된후 명의 변경보다 분양권 상태일때부터 변경을 하는 경우가 많다”고 했다.

한 건설업계 관계자는 “부부공동명의가 안된다는 사실을 알게 된후 계약 취소를 요구하는 손님도 있다”면서 “실거주의무의 입법 취지대로 해석해야지, 부부간 공동명의를 투기로 보는 것은 지나친 해석”이라고 했다.

법이 시행된 3월19일 이후 이미 공동명의로 바꾼 사람들은 ‘곤란’에 처했다. 주택법에 따르면, 의무거주기간이 끝나지 않았는데 부부 공동명의로 변경한 사람들은 벌금 3000만원 이하 또는 징역 3년 이하에 처하게 되며, 공공주택의 경우는 사업시행자(LH 등)에 주택을 환매해야 한다.

분양업계 관계자는 “법이 누더기처럼 바뀌다 보니 현장에서 혼란이 계속되고 있다. 정부의 명확한 해석이 5월에서야 나와서 지금 정말 난감한 상황”이라면서 “이미 공동명의로 바꾼 사람들은 어떻게 되는지 국토부에 질문을 넣어놨지만 아직 답변이 없다”고 답답해했다.