규제 완화 된 리츠, 부동산 개발 가능해진다

국토교통부, 활성화 방안 발표
헬스케어 리츠 내년까지 3곳 공모
2·3기 신도시 업무 등 우선제공

정부는 리츠(REITs·부동산투자회사)가 우량 자산을 먼저 개발해 투자할 수 있도록 지원하기로 했다.

리츠를 통해 부동산 투자뿐 아니라 개발까지 할 수 있는 길이 열린 것이다. 리츠가 투자할 수 있는 자산은 시니어 주택과 의료·상업 복합시설이 결합한 헬스케어타운과 데이터센터, 태양광·풍력발전소 등으로 확대된다. 리츠는 투자자들을 모아 개별 투자가 어려운 고가·우량 부동산에 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사다.

국토교통부는 17일 경제관계장관회의에서 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안'을 발표했다.

현재 국내 리츠 자산 규모는 98조원(상장 리츠 16조원)으로, 투자 대상이 주택·오피스(76%)에 집중돼 있고 일본, 싱가포르 등에 비해 규모가 작은 편이다. 정부는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 '프로젝트 리츠'를 도입하기로 했다. 지금은 리츠를 활용해 부동산을 개발하려면 변경 인가, 공시, 주식 분산 등의 규제가 뒤따르기 때문에 프로젝트금융투자회사(PFV)를 세워 개발한 뒤 리츠가 인수해 운영하는 방식을 쓰고 있다.

정부가 부동산 개발 때 리츠를 앞세우려는 이유는 프로젝트파이낸싱(PF)보다 자기자본비율이 높아 안전한 개발이 가능하기 때문이다. PFV는 대부분 준공 후 투자 자금을 회수(엑시트)하지만, 리츠는 임대 운영을 목적으로 하기에 자기자본비율이 높은 편이다. 개발 사업 중인 리츠의 평균 자기자본비율은 38%인데 비해 PFV는 2~5%다.

프로젝트 리츠는 부동산 개발 단계의 특성을 고려해 규제를 대폭 완화한 형태로, 아울러 인가제가 아닌 등록제를 적용해 사업 지연과 비용 부담을 완화해준다. 50%로 정해진 1인 주식에 투자한도 제한도 없앤다. 단독 의사 결정을 중시하는 전문 투자기관이 책임감 있게 사업을 추진할 수 있도록 지원하는 차원이다. 운영 단계에선 1인 주식 한도 제한을 지켜야 한다.

공시·보고 의무는 최소화한다. 사업 분석과 안정성을 확인할 수 있는 투자 보고서만 보고하면 된다.

주식 공모 시기는 준공 후 5년 내로 늦춘다. 지금은 리츠가 준공 후 2년 내 주식 30%를 공모하도록 해 사업비 증가와 공실 리스크를 일반 투자자에 전가할 우려가 있다. 공모 기한을 준공 후 5년으로 늘리면 개발 단계의 리스크를 해소한 뒤 일반 투자자를 모집할 수 있다. 개발 단계(사모펀드)인 프로젝트 리츠에서는 규제를 확 풀고 임대 등 운영단계(공모펀드)인 일반 리츠가 됐을 때 일반 투자자 보호 장치를 적용한다.

국토부는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비와 도시개발, 도심복합개발 때 프로젝트 리츠 추진을 적극 검토하겠다고 밝혔다.

프로젝트 리츠 도입을 위해서는 부동산투자회사법과 건설산업기본법 개정이 필요하다. 리츠가 좋은 부동산을 매입할 수 있도록 투자 대상도 확대한다. 지금은 리츠가 부동산투자회사법령에 열거된 자산에만 투자할 수 있는 '네거티브 방식'이지만, 헬스케어, 테크 등 국토부가 승인하는 자산에 폭넓게 투자할 수 있도록 하반기 중 관련 시행령을 개정한다.

국토부는 리츠가 시니어주택을 개발·운영하면서 의료 등 관련 서비스까지 제공하는 헬스케어리츠를 내년까지 3곳 이상 공모할 예정이다. 2·3기 신도시 내 택지를 활용한다. 2030년까지 총 10곳 공모를 추진한다.

인공지능(AI) 시대 필수 시설인 데이터센터와 태양광·풍력발전소 등 청정에너지 자산 투자도 허용한다.

지방 산업단지의 경우 지난해 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'(산업집적법)이 개정되면서 자산 유동화가 가능해졌다. 지방 산단 내 공장 등 기업 자산도 리츠로 편입할 수 있다.

국토부는 또 2·3기 신도시 내 업무, 상업 용지를 리츠 방식 사업자에게 우선 제공할 예정이다. 수익 구조 다변화를 위해 리츠가 실물 부동산뿐 아니라 모기지 등 부동산 금융 투자를 확대하는 것도 지원한다. 대출투자로 수익성을 확보하는 방안도 마련하기로 했다.

리츠가 우수한 자산을 편입하려면 투자금이 넉넉해야 한다. 이를 위해 국토부는 리츠가 보유한 부동산 가치를 제대로 평가받아 담보 여력을 확보, 추가 대출을 받을 수 있도록 자산 재평가를 활성화한다.공모 예외 리츠(연기금이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠)가 가진 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 인수·합병(M&A)과 배당 유보도 허용한다.

불필요한 절차는 생략해 리츠 인가에 드는 기간은 절반으로 줄이고, 투자자 보호와 직접적인 관련이 없는 인가 사항은 보고로 대체토록 한다.

일반 투자자가 확대될 것을 고려해 투자자 보호장치는 더 두텁게 한다. 분기마다 공시하는 투자보고서를 투자자 관점에서 개편하고, 월 배당도 가능케 한다.

부동산 개발 이익이 지역 주민에게 우선 돌아가야 하는 경우에는 지역 주민이 리츠 주식을 우선 배정받을 수 있도록 '지역상생리츠' 도입을 검토한다.

또 국토부는 리츠 산업 육성과 투자자 보호 업무를 총괄하는 전담 기구인 리츠지원센터를 만들기로 했다.이윤희기자 stels@dt.co.kr