SH공사 "공공주택 후분양 확산하고 기본형건축비 제도 손봐야"

투입 공사비와 분양가격 간 괴리 발생
"건설원가 기반한 분양가 책정 이뤄져야"
"부실시공 예방, 분양 투명성 확보 기대"

[이데일리 이배운 기자] 서울주택도시공사(SH공사)는 부실시공으로인한 소비자 피해를 방지하기 위해 공공주택 건설에 후분양제를 도입하고, ‘기본형 건축비’ 제도를 개선해 실제 건설원가를 바탕으로 분양가가 책정될 수 있도록 해야 한다고 주장했다.

SH 연도별 분양가격과 건설원가 비교 그래프 (사진=SH공사)

17일 SH공사에 따르면 현행 주택법상 선분양 주택의 분양가격은 기본형 건축비에 가산비와 택지비를 더해서 산정한다. 이는 당초 분양가격을 제한하기 위해 마련된 제도(분양가 상한제)로 실제 투입된 공사비(건설원가)와 분양가격 간에 괴리가 발생한다는 게 SH공사의 지적이다.

SH공사는 2005년 이후 분양한 142개 단지 분양원가를 분석한 결과, 평균 분양가는 ㎡당 360만원, 건설원가는 ㎡당 310만원으로 분양가격과 건설원가간 50만원의 차이가 발생했다고 설명했다.

SH공사는 연 평균 13.8%의 분양이익을 얻었으며, 이 분양이익에서 택지비는 110%, 건축비는 -10%를 기여한 것으로 분석됐다. 즉 평균 분양이익 ㎡당 50만원에서 택지비는 55만원의 이익을 얻은 반면, 건축비는 5만원의 손실이 발생했다는 것이다.

분양가격은 2005년 ㎡당 222만원에서 2021년 600만원으로 2.7배 올랐고, 같은 기간 건설원가는 ㎡당 200만원에서 394만원으로 1.97배 상승했다.

특히 분양가격 중 택지비는 3.85배 상승해 건설원가 택지비 1.83배 상승폭보다 더 큰 것으로 나타났다. 반면 건축비는 분양가격 건축비 1.81배, 건설원가 건축비 2.07배로 택지비 상승률 격차보다 작은 것으로 분석됐다.

또한 현행 기본형 건축비는 건축비에서 차지하는 비율이 45~55% 수준으로, 높은 가산비용과 선택품목 비용에 의해 분양가격 산정기준 역할을 상실했다는 지적이다. 이는 분양가 책정 시 실제 투입된 건설원가를 인정받지 못하게하고 사업자의 손실로 반영될 수 있어 분양가에 택지비를 부풀리게 하는 원인이 된다.

SH공사는 현행 선분양 제도는 부실시공에 따른 피해가 모두 소비자에게 돌아가는 반면. 2006년부터 후분양제를 도입한 SH공사는 공사부실 및 지연이 발생하더라도 이로 인한 손실을 직접 떠안아 시민에게 돌아가는 피해가 없다고 강조했다.

SH공사 관계자는 “주택은 일생에 한두 번 구매하는 고가의 상품이나, 현행 선분양제 하에서는 상품을 보고 구입할 수 없는 대표적인 정보 비대칭 상품”이라며 “이를 해소하기 위해 후분양제 도입과 분양원가 공개가 필요하다”고 밝혔다.

아울러 김헌동 SH공사 사장은 “부실시공으로 인한 시민 피해 예방과 분양시장 투명성 확보를 위해 실제 원가 파악이 가능한 후분양제 도입이 필요하다”며 “후분양제 도입 사업장이 원가에 기반해 분양가를 책정할 수 있도록 제도 개선이 필요하다”고 말했다.

이배운 (edulee@edaily.co.kr)