'프로젝트리츠 도입·투자 다각화'…리츠 양질 자산 개발·편입 지원[리츠활성화]

인가에서 등록·1인 주식소유한도 50%도 개발단계서 폐지
헬스케어·테크자산 등으로 투자 다각화 시도

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화를 위해 양질 자산개발을 하고 편입할 수 있게 다양한 지원책을 내놨다.

국토교통부는 17일 오전 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안'을 발표했다.

국토부는 리츠가 좋은 자산을 먼저 개발하고 편입할 수 있도록 프로젝트리츠 도입, 투자 대상·금융투자 확대, 리츠 투자 여력 확충의 3가지 방안을 내놨다.

◇등록제로 인가부담 완화·주식소유한도 50%도 폐지

프로젝트리츠는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도로고 개발 단계의 특성을 고려해 규제를 합리적으로 개선해야 한다는 필요성에서 도입이 추진된다.

개발 단계(사모)는 일반 투자자 보호 목적의 규제를 대폭 완화하고, 운영단계(공모)에서는 투자자 보호 장치가 적용되는 이원적 방식을 도입한다.

먼저 프로젝트리츠는 리츠의 영업(변경) 인가 부담을 완화한다. 현재 1.5개월 이상이 걸리는 리츠 인가가 사업지연과 비용부담으로 작용한다는 지적에 따라 개발 단계에서는 인가제가 아닌 등록제를 적용한다. 다만 운영단계에서는 인가제로 전환한다.

또 1인 주식 소유한도를 현행 50% 이하에서 개발단계에서는 1인 주식 소유한도 적용을 제외한다. 이를 통해 단독 의사결정을 중시하는 전문투자기관 참여 제한을 해소하고 책임감 있는 사업 추진을 기대한다.

공시·보고 의무도 최소화한다. 현재는 전문·기관투자자만이 참여하는 개발 단계에서도 운영 단계와 동일한 수준의 공시와 보고의무(57개 항목)가 있다. 이를 재무 현황 등이 기재되는 투자보고서만을 보고하도록 완화한다.

주식 공모 시기는 현재 준공 후 2년 내 주식의 30%를 공모해야 하지만 사업비 증가와 공실 리스크를 일반 투자자에게 전가할 우려가 있다는 지적이 있었다. 이에 개발 단계의 리스크를 최대한 해 소 후 일반 투자자에게 공모하도록 공모 기간을 준공 후 최대 5년으로 변경할 예정이다.

비주택 사업 보증체계도 강화한다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 하는 주택과 달리 비주택은 보증체계가 없다. 이에 건설공제조합의 비주택 PF(프로젝트파이낸싱) 보증 등으로 안정적인 자금조달 지원을 가능하게 한다.

국토부는 프로젝트리츠를 노후계획도시 정비, 도시개발, 도심복합개발 등 도입하는 것을 적극 검토할 예정이다.

◇헬스케어·테크자산 등으로 투자대상 확대

리츠 투자의 다각화도 리츠의 양질 자산 개발과 편입을 위한 지원책으로 나왔다. 고령화와 AI 등에 대비해 수요가 높고 안정적인 수익 확보가 가능한 헬스케어나 테크 자산 등으로 리츠 투자대상을 확대하는 것이 골자다.

현재는 부동산투자회사법령에 열거된 자산에 대해서만 투자가 가능하지만, 국토부 승인 시 다양한 자산에 투자가 가능하도록 시행령 개정을 추진한다.

구체적으로 국토부는 시니어주택과 의료·상업시설 복합시설인 헬스케어 리츠를 2·3기 신도시의 우수한 택지를 활용해 내년까지 3곳 이상 공모를 할 예정이다. 대상지 확정 후 지구계획 변경 등의 절차를 통해 2030년까지 10곳 공모를 추진한다.

이 밖에도 AI와 탄소중립 등 신성장 미래산업의 필수 자산인 데이터센터, 청정에너지 자산(태양광·풍력발전소 등)에도 투자를 허용할 계획이다. 또 지방 산업단지 내 공장 등 기업 자산을 리츠로 유동화할 수 있도록 세부 규정도 내달 마련할 계획이다.

국토부는 공공택지 공급에서도 2·3기 신도시 개발의 정합성과 효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무·상업 용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공할 계획이다.

리츠의 수익 구조 다변화를 위해서 실물 부동산뿐만 아니라 부동산 금융 투자 확대도 시도한다. 모기지채권, C-MBS(상업용 모기지 담보 발행 증권)에 대한 30% 투자 한도도 폐지한다. 또 리츠가 지분투자 뿐만 아니라 대출투자를 통해서도 안정성과 수익성을 확보할 수 있게 하는 방안도 마련할 계획이다.

◇자산재평가 활성화·공모리츠의 공모예외리츠 합병 허용 추진

리츠 투자 여력 확충을 위해 보유 부동산 가치를 제대로 평가받아 담보 여력을 확보(추가대출)할 수 있도록 자산재평가를 활성화한다.

또 공모리츠가 별도 자금조달 없이 공모예외리츠(연기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠) 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병을 허용할 계획이다. 현재 공모리츠는 공모리츠와만 합병을 허용하고 있어서 공모예외리츠를 편입하기 위해서는 자산 매입 자금이 필요했다.

여기에 더해 신규 투자 재원을 확보할 수 있도록 자금 유보도 허용할 예정이다. 현재 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 의무 배당해야하지만 배당금을 모아 좋은 부동산을 매입하고자 주주가 동의한 경우에 한정해 자금 유보를 허용할 계획이다.

dkim@news1.kr