98조원 '리츠' 키운다... 개발 단계부터 규제 없앤 '프로젝트리츠' 도입

/사진제공=국토교통부

정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화를 위해 규제를 대폭 풀어주기로 했다. 개발 단계에서부터 리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입할 수 있게 '프로젝트리츠'를 도입한다. 개발 단계에서 리츠 인가제를 등록제로 바꾸고 주식 소유 한도, 공시 의무도 완화한다.

국토교통부는 17일 경제관계장관회의에서 이 같은 내용이 담긴 '리츠 활성화 방안'을 의결했다고 밝혔다.

━

5년간 2배 성장한 리츠... 선진국 수준으로 키우자

━

[아시가바트(투르크메니스탄)=뉴시스] 조수정 기자 = 박상우 국토교통부 장관. 2024.06.11. chocrystal@newsis.com /사진=

리츠는 다수로부터 (소액)자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 개념으로 2001년 도입됐다. 국내 리츠 자산 규모는 약 98조원(상장리츠 16조원)으로 지난 5년간 약 2배 성장했다. 국내 리츠 투자자도 2020년 9만명에서 지난해 41만명으로 늘었다.

기업은 보유 부동산을 유동화해 신사업 투자 재원을 확보하고 발생한 수익을 주주에게 배당할 수 있고 투자자는 배당(3년 평균 8~9%)과 배당소득 분리과세(9%) 혜택을 받을 수 있다. 단 최근 고금리 등으로 부동산 시장 침체 등을 겪으면서 성장속도가 둔화됐고 우리나라 리츠 투자 대상이 선진국과 달리 주택·오피스(76%)에 집중돼 있는 등 한계가 있다는 지적도 많았다.

정부는 리츠 시장 규모를 선진국 수준으로 확대하기 위해 그간 리츠와 관련된 여러 규제를 풀어주기로 했다. 우선 개발 단계부터 규제를 완화한 '프로젝트 리츠'를 도입한다. 리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입할 수 있는 방안이다.

국내 리츠는 부동산 개발시 변경인가, 공시, 주식 분산 등 규제가 많아 PFV(프로젝트금융투자회사) 개발 이후 리츠 인수라는 비효율적인 방식이 굳어져 왔다.

정부는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있게 개발 단계 특성을 고려해 규제를 개선하기로 했다. 리츠 개발 단계에서 사업 지연 방지를 위해 초기 인가제가 아닌 등록제를 적용한다. 단 운영 단계에서는 인가제로 바꿔야 한다.

또 1인 주식 소유한도 50%는 완화된다. 그간 1인 주식 소유한도 제한으로 단독 의사결정을 중시하는 전문투자기관 참여를 제약한다는 비판이 있었다. 특정 주주의 책임감 있는 사업 추진을 위해 개발 단계에서는 1인 주식 소유한도를 적용하지 않기로 했다.

프로젝트리츠의 공시·보고 의무도 최소화한다. 주식 공모 시기는 순연된다. 현재는 준공 후 2년 내 주식 30%를 공모해야 했다. 준공 후 2년이라는 짧은 시간 때문에 사업비 증가, 공실 리스크 등을 해결하지 못해 일반 투자자에게 전가할 우려가 있었다. 앞으로 개발 단계 리스크를 최대한 해소한 뒤 일반 투자자에게 공모하도록 공모 기한을 준공 후 최대 5년으로 변경한다.

비주택 보증 체계는 강화한다. 건설공제조합의 비주택 PF(프로젝트파이낸싱) 보증 등으로 안정적인 자금조달을 지원하기로 했다. 향후 국토부는 노후계획도시 정비, 도시개발, 도심복합개발 등에 대한 리츠 방식도 적극적으로 검토한다.

━

미분양 문제 해결 카드, CR리츠 도입

━

또 정부는 리츠를 활용해 미분양 문제 해결에 나서기로 했다. 10년만에 CR(기업구조조정) 리츠가 도입된다. 국토부가 사전 수요를 조사한 결과 미분양 주택 약 5000호가 접수됐다. 사업구조는 재무적 투자자(FI)와 함께 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠가 미분양을 매입·운영한다. 이후 부동산 경기 회복시 매각하는 방안이다.

CR리츠 활성화를 위해 정부는 CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있게 취득세·종부세 등 세제지원도 한다.

공공지원 민간임대리츠도 추진된다. 본 PF로 전환되지 못하고 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원 민간임대리츠가 인수한다. 주택도시기금과 기존 지분 투자자가 리츠를 설립해 브릿지론을 상환하고 공공지원민간임대주택 사업을 추진하는 방식이다. 국토부가 지난 4월 수요조사 결과 55건(세대수 2만7000호)가 접수됐다.

이외 고령화, AI(인공지능) 등에 대비해 수요가 높고 안정적인 수익 확보가 가능한 헬스케어, 테크자산 등으로 리츠 투자대상은 확대한다. 헬스케어 리츠는 내년까지 3곳 이상 공모할 계획이다.

정혜윤 기자 hyeyoon12@mt.co.kr