시니어 주택 개발·운영하는 ‘헬스케어 리츠’, 내년까지 3곳-2030년까지 10곳 추진
국토교통부가 17일 오전 열린 경제관계장관회의 의결을 거쳐 ‘리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화 방안’을 발표했다. 리츠란 다수로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 부동산 투자회사로 국내엔 2001년 도입됐다. 업무용·상업용 부동산은 개별 자산의 가격이 높아 일반 국민들이 직접 투자하기 어렵지만, 리츠에 편입되면 소액으로도 투자할 수 있다는 장점이 있다. 현재 국내 리츠 375개의 보유 자산은 약 98조원으로 규모가 큰 것 같지만 비슷한 시기 리츠를 도입한 일본, 싱가포르 등에 비해선 10분의 1미만 수준에 그치고 있다.
우선 정부는 주택과 오피스 분야에 70% 이상 집중되어 있는 국내 리츠의 투자 대상을 확대할 방침이다. 현재는 ‘부동산투자회사법’ 시행령에 열거된 자산에 한해 리츠 투자가 가능하지만 앞으로는 국토부 승인시 다양한 자산에 투자 가능하도록 허용할 계획이다.
대표적으로 꼽히는 투자처가 고령화와 AI(인공지능) 산업 발전에 대응한 헬스케어, 테크 자산 등이다. 헬스케어 리츠란 리츠가 시니어 주택을 개발, 운영하면서 의료 커뮤니티등 관련 서비스를 제공하고 여기서 얻는 수익을 투자자에게 배분하는 것을 뜻한다. 현재 국내에선 화성 동탄2 유휴부지에 시니어주택 약 3000가구를 개발하는 헬스케어 리츠 선도 사업이 추진 중이다. 국토부는 헬스케어 리츠를 확대해 2025년까지 3곳 이상, 2030년까지 10곳 이상 공모를 추진하기로 했다. 헬스케어 리츠가 시니어 주택을 개발하는 사업지는 2·3기 신도시의 택지가 활용될 예정이다. 테크자산의 경우 신성장 미래산업의 필수 자산인 데이터 센터나 태양광, 풍력발전소 등 청정에너지 자산에 투자를 허용하는 방안이 추진될 예정이다.
국토부는 또 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 위기에 대응하는 차원에서 공공지원 민간임대리츠를 활성화하는 방안을 마련했다. 브릿지론(토지매입을 위한 단기금융)을 못갚아 본 PF로 전환하지 못하고 경매 위기에 놓인 민간 분양주택 사업장 토지를 공공지원 민간임대리츠가 인수할 수 있도록 한 것이다. 이 경우 주택도시기금과 기존 투자자들이 함께 리츠를 설립해 브릿지론을 상환하고, 매입한 토지에서 공공지원 민간임대주택 사업을 추진한다. 국토부는 최근 건설경기 부진에 따른 건설 실적 부족을 감안해 시공사 참여 요건을 현행 ‘3년간 300세대 건설’에서 ‘5년간 300세대 건설’로 완화해주기로 했다.
정부는 미분양 주택이 쌓여가는 문제(현재 전국 1만2000가구)를 해결하기 위해 지난 3월 CR리츠(기업구조조정 리츠)를 재도입하기로 했는데, 이에 대한 세부 지원책도 마련했다. CR리츠는 지방의 준공후 미분양 아파트를 매입해 임대주택으로 제공하고, 이 과정에서 취득세 중과 배제와 종부세 합산 배제 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 우선 임대로 운영하고, 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조다. 국토부는 미분양 CR리츠의 자금 조달 금리를 낮춰 사업성을 개선할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG) 내규를 개정해 ‘모기지 보증’을 활용할 계획이다. 모기지 보증이란 채무자가 모기지 대출을 상환하지 않을 경우 보증기관이 대신 상환할 것을 보증하는 것으로, 대출 금리를 낮추는 데 필요하다.
국토부는 지난 4월 CR리츠 사전 수요조사를 실시했는데 미분양 주택 약 5000가구가 접수됐다. 국토부 관계자는 “4만6000가구의 미분양 주택이 발생했던 2009년 당시 CR리츠가 매입한 미분양 주택이 2200가구 정도였는데, 현재는 미분양 가구가 1만2000가구 정도인데도 5000가구가 CR리츠 매입을 희망할 정도로 CR리츠를 원하는 수요가 많아졌다”고 말했다.
이밖에 정부는 리츠가 기존 부동산을 매입하지 않고 직접 부동산을 개발할 경우 인허가와 공시 의무 등 규제가 많다는 지적에 따라 ‘프로젝트 리츠’를 도입하기로 하고, 올 하반기 안으로 관련 내용을 담은 부동산투자회사법 개정안을 발의할 계획이다. 프로젝트 리츠는 부동산 개발 단계에서 받아야하는 인가를 ‘등록제’로 완화하고, 현재 57개에 달하는 각종 공시, 보고 의무도 재무 현황을 확인할 수 있는 투자 보고서만으로 대체하도록 할 예정이다.
또 일반적인 리츠는 불특정 다수로부터 주식을 공모받는 형태로 운영되나 부동산이 건립되는 지역 주민들에게 이익이 우선적으로 돌아가야하는 경우에는 그 지역 주민들이 리츠 주식을 우선 배정받을 수 있도록 하는 ‘지역 상생 리츠’도 도입할 계획이다. 현재는 투자자들에게 1년에 한번 수익을 배당하는게 일반적인데 앞으로는 매달 배당하는 것도 가능하도록 부동산투자회사법 개정안을 발의할 예정이다.
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