[S리포트] 전문가 "불황 장기화, 반전 키워드는 '금리'"

[하반기 부동산 전망대③] "전세·매매 둘 다 금리에 달렸다"
정부 부동산 PF 구조조정에 건설업계 위기 극복 해법 있나

[편집자주] 부동산 환경을 둘러싼 대내·외 악재가 지속되고 있다. 고금리와 건설 자재가격 인상, 그에 따른 아파트 고분양가 등 연쇄 작용이 끊임없이 맞물리며 하반기에도 시장 전반의 침체가 전망된다. 경기 흐름을 예측할 수 있는 각종 지표들도 불황의 신호가 감지돼 건설업체들은 재무안정성 관리에 집중하고 있다.

올 하반기에도 고금리 여파에 부동산시장 불황이 이어질 것이란 전망이다. /사진=강지호 기자

부동산을 감싼 불황 장기화는 '고금리' 영향이 가장 크다는 시각이지만 하반기도 인하 가능성은 요원해 보인다.

지난해 10월부터 올 4월까지 다섯차례 연속 기준금리를 동결한 유럽중앙은행(ECB)이 최근 인하를 단행하며 글로벌 인하 기대감이 부풀었지만 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 지난달 미국의 일자리가 시장 예상과 달리 다시 급증하자 최근 7분기 연속 동결했다. 금리 인하 연쇄반응 가능성이 점차 낮아지면서 하반기 부동산시장도 여전히 안갯속이다.

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ECB 인하→ 연준 동결→ 시장 끙끙

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지난 5월만 해도 기준금리 인하 시점이 예상보다 늦어질 것이란 전망이 나와 하반기 부동산시장 회복세에 대한 부정적 견해가 지배적이었지만 최근 ECB가 2019년 이후 5년 만에 기준금리를 내리자 부동산시장에서는 연쇄반응에 대한 기대감이 커졌다.

고금리에 꽁꽁 묶였던 부동산시장은 ECB의 금리 인하이후 연준의 행보를 주목했지만 최근 7회 연속 금리 동결과 함께 지난달 미국 신규 일자리가 27만2000개나 늘었다는 고용보고서까지 현지 노동부가 발표해 잠잠했던 추가 인상론에 불을 지폈다.

연준은 기존 연내 3회이던 인하 전망을 1회로 크게 축소하는 등 당분간 고금리 기조 유지까지 시사하면서 반전을 기대하던 부동산시장은 다시 움츠러든 분위기다.

기준금리 인하에 대한 기대감이 식고 인하 시점이 4분기(10~12월) 이후로 밀릴 수 있다는 전망까지 나오자 연내 인하 가능성은 점차 사라지고 있다.

하반기 인하 기대감이 사실상 소멸되면서 부동산시장에 미칠 영향에도 관심이 쏠린다. 전문가들은 이에 대한 의견이 조금씩 다르지만 금리 인하 여부에 따른 시장 변동성에는 모두 동의한다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 "시장 변동성에 가장 큰 영향을 끼치는 금리 인하 속도가 기대보다 더뎌 주택 매매시장은 하반기까지 현재의 분위기를 유지할 것"이라고 전망했다. 이어 "전·월세 임대차시장은 수요가 문제인데 최근에 신규 공급이 주춤한 상황에서 올 상반기에 가격이 계속 완만하게 상승곡선을 그렸다"며 "하반기에도 기존 흐름을 유지한 상황에서 금리 변동 여부에 따라 시장 불확실성의 폭도 달라질 것"이라고 예측했다.

올 하반기 부동산시장에도 불황이 지속될 것이란 전망이다. 사진은 서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원도 비슷하게 짚었다. 김 수석위원은 "계속해서 오름세를 보이고 있는 임대차시장은 하반기에도 같은 흐름이 이어질 것으로 보인다"며 "하반기 금리 인하 가능성이 존재하고 올라갈 가능성이 적다 보니 월세보다 전세 선호 현상, 비아파트보다 아파트 선호 현상이 이어질 수 이어 전체적으로 상승세가 연내 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다.

이어 "매매시장은 최근 서울이 상승 전환됐고 강북까지 올랐지만 실거래 매물을 전수 조사해보면 아직까지 서울은 평균 15% 정도의 하락률을 보인다"고 분석했다.

그는 "최근에 대출이 많이 늘어난 상황에서 서울은 상승세이고 지방은 계속 하락 추세라 하반기에는 지금보다는 보합 수준에 이럴 가능성이 크다"며 "6~7월의 시장 분위기가 올해 남은 기간 전체 부동산시장 흐름을 좌우할 분수령이 될 것"이라고 예측했다.

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시장 뒤흔든 PF, 6년 새 301조↑… 구조조정 본격화

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정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정 착수는 하반기 부동산시장을 뒤흔들 가장 중요한 포인트로 지목된다. 금융권의 부동산업 대출이 최근 6년(2018~2023년) 300조원 넘게 올라 국내총생산(GDP)의 4분의1을 차지해할 만큼 심각하다는 지적이다.

최근 한국은행은 '우리나라 기업부채 현황 및 시사점-BOK이슈노트' 보고서를 발간해 이 같이 짚었다. 한국은행은 이번 보고서에서 부실 우려가 높은 PF 대출의 질서 있는 구조조정을 통해 부동산 부분 대출을 줄여야 한다고 주장했다.

보고서에 따르면 지난해 말 기준 금융권 전체의 부동산업 대출 잔액은 540조6000억원으로 2017년(239조8000억원)보다 300조9000억원 뛰었다.

보고서 작성에 참여한 류창훈 한은 금융시장국 시장총괄팀 과장은 "생산성이 높지 않은 부동산 부문에서 PF가 크게 확대된 것은 국가경제 전체적으로 자원배분의 효율성을 저해한다"며 "부실우려가 높은 PF대출 등의 구조조정을 통해 부동산 부문의 점진적인 부채 감축을 추진해 야 한다"고 강조했다.

정부는 부실 PF 10% 사업장은 신속하게 재구조화하고 경·공매와 청산 수순을 밟는 등 체질개선에 초점을 맞출 것이란 전망이다.

전문가는 부동산 PF 구조조정이 본격화 되면서 건설경기 회복을 위한 정부의 역할이 무엇보다 중요하다고 강조한다. /사진=이미지투데이

정부가 부동산 PF 구조조정을 본격화하면서 하반기부터는 아파트 신규 분양이 줄어들 것으로 관측된다. 공사비 상승에 시장 긴축까지 더해졌다.

부동산R114에 따르면 앞으로 3년(2025~2027년) 동안 수도권에는 총 23만4660가구(임대 제외)가 입주할 전망이다. 이는 이전 3년(2022~2024년) 입주물량(44만6595가구)의 절반(52.5%) 수준이다.

수요를 품을 수 있는 충분한 공급 확대를 기대하기도 어렵다. 국토교통부 주택건설실적 자료에 따르면 지난 2년(2022~2023년) 수도권 평균 아파트 인·허가 물량은 19만7192가구에 그쳤다. 과거 10년 평균 인·허가물량(28만7110가구)의 68.6% 수준이다.

건설업계에서는 불황과 각종 악재가 겹친 상황에서 PF를 일으키기 쉽지 않아 인·허가를 받은 사업장조차도 착공에 엄두를 못 내고 있어 새 아파트 공급은 물론 전체 건설업계 경색을 우려한다.

전문가는 시장 불황이 하반기에도 이어질 것으로 예측되는 만큼 정부의 역할론을 강조했다.

이지혜 한국건설산업연구원 연구위원은 "고금리 상황이 이어지고 하반기 부동산 PF 구조조정이 진행돼 올 하반기에도 건설업계 주택 공급과 자금조달 어려움은 지속될 것"이라고 짚었다. 이어 "건설경기 회복과 국가 경제 성장을 위한 정부의 인프라 투자, 금융시장 안정화 역할이 무엇보다 중요하다"며 "경기가 부진한 상황에서 수도권 광역급행철도(GTX)와 가덕도신공항 같은 대형 토목사업의 경제적 영향력이 클 것으로 예상되기 때문에 관련 사업의 정상 진행되도록 철저히 관리해야 한다"고 제언했다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr