다음달 2단계 스트레스 DSR 실행… 은행 대출 한도 얼마나 줄어드나

12일 오후 서울의 한 시중은행에 금융당국의 정책대출 상품인 디딤돌·버팀목 대출 관련 현수막이 걸려 있다. /사진=뉴스1

다음달 1일부터 가계 주택담보대출과 신용대출의 한도에 '2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 규제가 적용된다.

17일 금융권에 따르면 DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표다. 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈다.

앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 의미로 신규 대출 한도가 대폭 줄어들 전망이다.

금융당국은 현재 금리를 DSR 기준으로 산정했지만 올해 2월 26일부터 이른바 '스트레스 DSR' 체계로 바꾸면서 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따지기 시작했다.

예를 들어 현재 한 시중은행의 주택담보대출 금리가 4.0%라도, 스트레스 DSR을 적용하면 4.38%의 금리를 기준으로 한도가 책정된다. 기존 DSR 방식과 비교하면 연봉 5000만원의 직장인이 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정) 대출이 2100만원이 줄어든다.

2단계 스트레스 금리 폭은 올해 5월 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준)를 기준으로 결정한다.

5월 평균 금리가 4.14%를 밑돌아 5.64%와의 격차가 1.5%포인트를 넘으면, 그대로 해당 금리 차이가 표준 스트레스 가산 금리가 된다. 반대로 격차가 1.5%포인트에 미치지 못할 경우, 스트레스 가산 금리 폭은 당국이 정한 하한 수준 1.5%포인트로 결정된다.

시행 1단계에서 25%였던 스트레스 가산 금리 적용 비율이 일제히 50%로 높아지고(1.5%×0.50), 금리 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라 각 금리 형태별로도 적용률을 차별(100%·60%·30%)한 결과다.

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1단계보다 대출한도 2000만원 감소… 신규 대출 문턱 올라간다

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한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과를 보면 7월 이후 2단계(7월 1일∼12월 31일) 스트레스 DSR 체계에서 연봉 5000만원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정), 1단계 스트레스 DSR보다 2000만원 정도 대출 한도가 더 깎인다.

현행 1단계 DSR 산출 방식에 따라 4.38%(은행 금리 4.0%+스트레스 가산 금리 0.38%p)의 금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2000만원)를 채우면, 최대 3억7700만원(연간 원리금 1999만원=원금 942만5000원+이자 1056만5천원)까지 빌릴 수 있다.

하지만 다음달 1일부터는 실행 대출금리가 그대로 4.0%여도 은행은 변동금리 주택담보대출에 0.75%포인트를 더한 4.75%를 기준으로 DSR을 계산한다. 4.75%의 금리 조건에서 A씨의 최대 주택담보대출은 3억5700만원으로, 1단계(3억7700만원)보다 2000만원 줄어든다.

같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리)나 주기형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리) 상품의 한도 축소 폭은 각 1200만원(3억8500만원→3억7300만원), 700만원(3억9200만원→3억8500만원)으로 변동형 상품보다 작다.

변동형(1.5%×100%×50%=0.75%포인트)보다 혼합형(1.5%×60%×50%=0.45%포인트)에, 혼합형보다는 주기형(1.5%×30%×50%=0.23%포인트)에 더 적은 스트레스 금리가 더해지기 때문이다.

은행권 관계자는 "은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용돼 체감하는 한도 축소 충격은 더 클 것"이라며 "대출이 필요한 사람은 2단계 DSR이 시행되기 전에 대출을 알아보는 게 유리하다"고 말했다.

이남의 기자 namy85@mt.co.kr