재개발도 안했는데 벌써…잠실보다 비싸진 곳은

부동산 레이더
2000년 건축된 성수동양
용적률 300% 달하지만
전략정비구역 포함 호재
추정 분담금 낮게 나와
최근 84㎡ 26억에 거래

서울 성동구 한강변인 성수전략정비구역 내 아파트가 공사비 상승에 따른 분담금 압박에도 연이어 최고가를 기록하고 있다. 2000년 전후로 지어진 100여 가구 소규모 단지에 용적률이 300%에 달하지만 한강변 재개발 기대가 크다는 분석이 나온다. 대지지분 3.3㎡당 시세는 2억원을 돌파해 1억원 후반대인 용산구 한남뉴타운 시세를 넘어섰다.

16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 성수전략정비구역 1지구에 속한 성수동양은 지난달 25일 전용면적 84㎡가 26억원에 거래됐다. 축구선수 손흥민과 방탄소년단 제이홉 등이 사들인 트리마제와 인접한 아파트다. 2000년 2개 동, 142가구로 지어졌다. 용적률이 310%에 이른다. 재건축 연한(30년)을 채우지 못한 데다 용적률이 높아 재건축이 불가능하다. 그러나 성수전략정비구역에 자리한 덕에 새 아파트를 받을 수 있다는 게 호재로 꼽힌다.

1지구는 성수 4개 지구 중에서도 가치가 높게 평가된다. 성수동양은 2020년만 해도 18억~20억원에 손바뀜했다. 작년 6월 서울시가 4개 지구를 층수 제한 없이 8210가구로 재개발하는 내용을 담은 정비계획 변경안을 발표하며 기대가 커졌다. 올 들어선 송파구 잠실동 주요 단지인 엘스(24억7000만원)와 리센츠(25억2000만원) 시세를 넘어섰다.

구역 내 아파트의 추정 분담금이 낮게 나온 것도 시세 상승 요인으로 꼽힌다. 추정 분담금 산출을 위해 이뤄진 사전 감정평가에서 이 단지 전용 84㎡로 분담금 부담 없이 재개발 후 전용 84㎡ 새 아파트를 받을 수 있는 것으로 나타났다. 1지구 전용 84㎡의 추정 조합원 분양가는 22억3600만원, 일반 분양가는 27억9500만원이다. 트리마제의 전용 84㎡ 타입이 38억원에 달한다는 점을 고려하면 상당한 시세 차익이 예상된다.

2지구 한강한신휴플러스와 3지구 청구강변아파트의 전용 84㎡도 지난 4월 각각 22억5000만원, 21억8000만원에 거래됐다. 4지구 강변임광은 23억5000만원에 계약돼 최고가를 다시 썼다. 2000년 준공한 2개 동, 141가구 규모다. 용적률이 264%로 높은 편이다. 김제경 투미경제연구소 대표는 “아파트는 같은 구역 내 빌라나 단독주택보다 대지지분 3.3㎡당 부담해야 하는 추정 분담금이 적게 나왔다”며 “이 같은 호재가 시세에 반영된 것”이라고 말했다.

4개 지구 모두 정비계획 변경안이 서울시 심의를 통과해 건축심의를 준비하고 있다. 기존 조합원(4178명) 대비 가구 수가 두 배로 증가해 분양수익이 많을 것으로 예상된다. 1지구와 2지구는 49층, 4지구는 77층으로 최고 높이가 잠정 결정됐지만 추후 바뀔 수 있다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com