서학개미 앞다퉈 매수한 리얼티인컴 주가 부진…국내에선 글로벌리츠 상장 흥행 열기

연준 기준금리 인하 예고에도
‘고배당주’ 리얼티인컴 부진
쇼핑·엔터용 부동산 기대 시들
뉴욕에서도 빌딩 떨이 판매
한국선 글로벌리츠 청약 인기
일반 경쟁 ‘120대1’…7월 상장

‘미국 중앙은행’ 연방준비제도(Fed·연준)가 올해 최소 한 차례 이상 기준금리 인하를 시사했음에도 불구하고 뉴욕증시에서는 글로벌 부동산 관련주 매수세가 좀처럼 살아나지 않는 분위기다.

금리 인하 기대감을 타고 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500 지수 등 주요 주가 지수가 강세를 이어간 것은 인공지능(AI)용 반도체와 대형 기술 기업 투자 쏠림 현상이 두드러진 데 따른 착시 효과라는 분석이 나오는 이유다.

부동산 업종은 금리가 낮아지는 시기 대표적인 수혜주로 꼽히지만, 현재로서는 연준의 금리 인하폭이 불확실하다는 점과 더불어 상업용 부동산 수요가 추세적으로 낮아지는 것이 투자 기대감을 낮추는 배경으로 꼽힌다.

뉴욕증시에서는 14일(현지시간) 기준 최근 한 달 간 리얼티인컴 주가가 마이너스(-) 3% 를 기록했다.

리얼티인컴은 대표적인 미국 리츠(부동산 신탁회사)주로, 연간 배당 수익률이 5.92% 로 6%에 달해 한국 투자자들 사이에서 고배당주로 인기를 끌었던 종목이다.

실제로 한국예탁결제원집계를 보면 한 달 간 국내 투자자들은 리얼티인컴 주식을 총 5839만달러(약804억5600만원)어치 순매수했다. 상위 7위에 해당한다.

다만 연준의 금리 인하 예고에도 불구하고 리얼티인컴 뿐 아니라 리츠주 상승률은 S&P 500 지수에 뒤쳐지는 모양새가 두드러진다.

놀이공원과 영화관, 스키 리조트를 비롯한 엔터테인먼트용 부동산에 주로 투자하는 리츠 기업인 EPR 도 한 달 간 주가가 오히려 7% 하락했다. 해당 종목은 배당 수익률이 8% 가 넘어 배당주 투자처로 주목 받은 바 있다.

한편에서는 미국 최대 쇼핑몰 리츠인 사이먼프로퍼티 주가도 한 달 간 1% 떨어졌고 글로벌 부동산 관리·운영사인 쿠시먼앤드웨이크필드는 최근 한 달 새 8% 떨어졌다.

증시가 금리 인하 가능성에 환호하고 있음에도 불구하고 부동산 관련주 주가가 부진한 배경은 고금리에 따른 이자 부담이 여전하고, 오피스 빌딩 뿐 아니라 쇼핑몰도 온라인 상거래에 밀려 추세적으로 하향길을 걷는다는 점이다.

연준 점도표에 따르면 19명의 위원 중 가장 많은 8명은 올해 기준금리 두 차례 인하를, 다음으로 많은 7명은 한 차례 인하를 예상한 바 있다.

현재 상태에서 두 차례 인하를 통해 금리를 연 4.75~5.00%로 낮추더라도 이는 작년 3월과 같은 수준이며 2007년 이후 최고치다. 코로나19 대유행 이전인 저금리 시대 글로벌 상업용 부동산 호황기로 복귀하는 데 걸리는 시간이 길어질 수 있음을 시사한다.

블룸버그 통신은 최근 미국 맨해튼 중심가에 있는 대형 상업용 건물이 5000만 달러를 밑도는 가격에 매각 합의됐다고 전했다.

앞서 2018년에는 1억5300만달러에 거래됐다는 점을 감안하면 가격이 급락한 셈이다. 은행들이 공실 많은 부동산을 관리하기 보다는 채무자와 협의해 저가에 매각하는 사례가 늘어난 가운데 상업용 부동산 정보업체 코스타 측은 건물들이 이전 시세 대비 최대 70% 까지 떨어진 가격에 헐값 거래된다고 전했다.

미국 사모펀드 회사인 블랙스톤도 2014년 6억5000만달러에 사들였던 브로드웨이 빌딩을 1억8600만달러에 팔기로 한 바 있다.

글로벌 신용 평가사 무디스 최근 분석에 따르면, 올해 4월 미국 상업용 부동산 관련 대출 연체율은 6.4%를 기록해 지난 2018년 6월 이후 가장 높다.

다만 일각에서는 부동산 시장 반등을 노리는 수요도 적지 않다.

신한리츠운용은 신한글로벌액티브리츠(신한글로벌액티브위탁관리부동산투자회사)가 지난 13일~14일 이틀간 일반 투자자 대상 공모주 청약을 실시한 결과 120.37 대 1의 경쟁률이 나왔다고 14일 밝혔다.

지난 2022년 이후 상장된 리츠 중 가장 높은 경쟁률이다. 이에 따른 청약증거금은 약 1조 2638억원으로 집계됐다.

앞서 11일 기관 수요 예측에서는 총 6억 3193만 4000주 신청이 이뤄졌다. 총 535개 기관(국내 512개, 해외 23개)이 참여한 결과 38.7 대 1의 경쟁률을 기록했는데 2022년 이후 최고 경쟁률이다.

신한리츠운용 관계자는 “고금리 등 해외 부동산 시장 침체가 부각된 후 약 1년 2개월 만의 글로벌 리츠 상장”이라면서 “캐나다와 유럽 기준 금리 인하를 계기로 리츠 투자의 적기가 다가오고 있다는 점을 기회 삼아 성장성 높은 물류나 데이터센터, 헬스케어 관련 부동산에 투자할 예정”이라고 밝혔다.

해당 리츠는 오는 18일 납입을 거쳐 다음 달 1일 유가증권시장에 상장할 예정이다.