내달 `2단계 DSR` 도입… 대출 쇼크 온다

사진 연합뉴스.

오는 7월1일부터 '2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 규제가 도입된다. 이에 따라 신규 가계 주택담보대출과 신용대출의 한도가 더 줄어들게 된다.

DSR이란 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표다. 해당 차주가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행들은 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.

올해 2월부터 '스트레스 DSR' 체계로 바뀌면서 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따진다. 금리가 더 오르면 원리금 상환 부담을 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 의미다. 결국 스트레스 DSR 규제로 대출 한도가 기존 방식보다 축소됐다.

2단계 스트레스 금리 폭은 지난달 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준)를 기준으로 결정된다.

한은 통계를 보면 5년간 최고 금리는 5.64%다. 5월 예금은행 가중평균 가계대출 금리가 아직 공표되지 않았다.

5월 예금은행 가계대출 평균 금리가 4.14%를 밑돌아 5.64%와의 격차가 1.5%p를 넘을 경우, 해당 금리 차이가 표준 스트레스 가산 금리가 된다. 격차가 1.5%p를 밑돌면, 스트레스 가산 금리 폭은 당국이 정한 하한 수준 1.5%p가 된다.

가능성이 큰 1.5%p를 표준 스트레스 가산 금리로 가정하면, 2단계에서는 변동형·혼합형(5년 고정 이후 변동금리)·주기형(5년 주기 고정금리) 상품별로 현재 금리에 각 0.75%p·0.45%p·0.23%p를 더해 DSR을 계산하게 된다. 시행 1단계에서 25%였던 스트레스 가산 금리 적용 비율이 50%로 높아지고(1.5%×0.50), 금리 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라 각 금리 형태별로도 적용률을 차별(100%·60%·30%)한 결과다.

한 시중은행이 시뮬레이션(모의실험) 한 결과, 7월 이후 2단계(7월 1일∼12월 31일) 스트레스 DSR 체계에서 연봉 5000만원에 대출이 없는 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주담대(코픽스 기준 6개월 변동금리)를 받을 경우, 1단계 스트레스 DSR 적용 시보다 2000만원 정도 한도가 깎인다.

1단계 DSR 산출 방식에 따라 4.38%(은행 금리 4.0%+스트레스 가산 금리 0.38%p)의 금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2000만원)를 꽉 채우면, 최대 3억7700만원까지 대출을 받을 수 있다.

하지만 7월 1일부터는 실행 대출금리가 기존과 동일한 4.0%여도 은행은 변동금리 주택담보대출에 0.75%p를 더한 4.75%를 기준으로 DSR을 계산한다. A씨가 4.75%의 금리 조건에서 받을 수 있는 주담대 최대 잔액은 3억5700만원으로, 1단계(3억7700만원)보다 2000만원 줄어든다.

같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리)나 주기형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리) 상품의 한도 축소 폭은 각 1200만원(3억8500만원→3억7300만원), 700만원(3억9200만원→3억8500만원)으로 변동형 상품보다 작다. 변동형(1.5%×100%×50%=0.75%p)보다 혼합형(1.5%×60%×50%=0.45%p)에, 혼합형보다는 주기형(1.5%×30%×50%=0.23%p)에 더 적은 스트레스 금리가 더해져서다.

특히 2단계부터 은행권 주담대를 비롯해 신용대출과 은행 외 2금융권 주담대에도 스트레스 DSR이 적용돼 실제 금융소비자가 체감하는 한도 축소 충격은 더 클 것으로 보인다.

2025년 1월 1일 이후 '3단계 스트레스 DSR' 규제가 예고돼있어 대출 문턱은 더 높아질 수 밖에 없다.

표준 스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25%, 2단계 50%를 거쳐 3단계는 100%고, 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어지게 된다. 이처럼 하반기 이후부터 은행권과 당국의 가계대출 억제 수위가 높아지면, 변동금리가 아닌 주기형이나 혼합형 금리를 선택하는 게 더 유리하다는 게 은행권의 조언이다.

이미선기자 already@dt.co.kr