'원베일리 스카이브리지' 외부인도 이용할 수 있나요?

[선데이 부동산]
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1. 반포 대장주 '원베일리 커뮤니티' 이용 가능? 불가능? 
2. 하자아파트…특별점검에도 안전문제 이상무? 
3. 46% '역전세'인데...정부 안정화방안 '찔끔'

반포 '원베일리 커뮤니티' 이용 가능? 불가능?

요즘 고급 아파트를 가리는 기준 중 하나가 바로 '커뮤니티 시설'이죠. 서울 서초구의 새 대장 아파트로 꼽히는 반포동 '래미안 원베일리'가 지난달 '공공개발 커뮤니티' 시설을 전면 개방한다는 소식을 전했어요. 

서초구가 지난달 27일 직접 나서 입주자대표회의, 주택재건축정비사업조합, 운영사로 선정된 한솔아이키움 등 4곳과 협약을 체결했고요. 이달부터 스카이 커뮤니티를 시작으로 단계적으로 지역주민에게 개방한다고 밝혔어요. 서초구에서는 2018년 '반포 아크로리버파크'에서 주민공동 이용시설을 개방한 데 이어 두번째 사례예요. 

원베일리는 2017년 공공개방 커뮤니티 시설을 외부에 개방하는 조건으로 특별건축구역으로 지정받았죠. '일조량 등 확보를 위한 건축물 높이 제한 적용배제' 등의 인센티브를 받았어요. 

개방하는 커뮤니티 시설은 총 13곳이에요. △지역공동체 지원센터 △지역동호회실 △아이돌봄센터 △독서실 △스터디카페 △도서관 △작은 도서관 △북카페 △스카이 커뮤니티 △행사장 △지역문화센터 △지역창업센터 △지역건강센터 등이에요. 면적이 약 8027㎡(2428평)에 달해요. 

재건축 등 정비사업 효과를 지역주민도 함께 누리면서 동네 전체가 살기 좋은 지역으로 발전하는 경험을 할 수 있을 것이란 기대감이 나왔죠. 해당 아파트에 관심 있던 사람들도 직접 경험해보고 살고 싶은 집으로 낙점할 수 있다는 점도 긍정적으로 여겨졌고요.

/사진=이명근 기자 qwe123@

하지만 공공개방을 두고 입주자대표회의(입대의)와 조합 간 갈등이 빚어지며 시설 개방이 미뤄지고 있어요. 입대의는 래미안 퍼스티지, 아크로리버파크 등 반포2동 주민에게만 커뮤니티를 개방하자며 전면 개방에 반대한 것으로 전해지는데요.

조합은 입대의가 운영사 영업을 방해하고 있다면서 운영사 선정 등을 새로 하기 위해 공공개방 시설 협약서 파기 공문을 서초구에 제출한 상황이에요. 

서초구는 이에 지난 7일 예정했던 원베일리 '이전고시'에 대해 취소 조치를 내렸어요. 이전고시는 소유권 이전이 완료됐다는 의미인데요. 이전고시 없이는 등기를 할 수 없어 매매가 어렵고 담보대출도 받을 수 없어 세입자를 구하기도 힘들어요. 

시설 공공개방을 조건으로 인센티브 혜택을 받은 뒤 이를 지키지 않아 지자체와 갈등을 빚는 사례는 종종 불거지고 있어요. 양측 입장을 놓고 의견이 분분하죠. 

입주자들은 커뮤니티 시설 엘리베이터가 지하주차장까지 이어져 있어 안전, 보안이나 쓰레기 문제에 우려를 내비쳤어요. 그래서 이용할 수 있는 '지역주민'의 범위를 제안해야 한다는 입장이에요. 

반면 공공개방을 약속한 만큼 전면 개방을 이행해야 한다는 목소리도 높아요. 인센티브를 받은 뒤 개방을 제한한다는 것은 인센티브 조건인 공공기여로 볼 수 없다는 건데요. 이행강제금을 물려야 한다는 주장도 나와요. 

서초구는 공공개방을 하지 않으면 관련 법령을 검토해 행정조치에 나설 계획이에요. 애초에 이행이 어려워 보일 경우 인센티브를 주지 말았어야 한다는 비판도 나오는데요. 서초 대장아파트인 원베일리 커뮤니티 시설, 그래서 이용 가능? 불가능?

하자아파트…특별점검에도 안전 이상무? 

지난달 국토교통부가 입주를 앞둔 신축아파트의 대거 하자 논란에 직접 특별점검에 나섰는데요. ▷관련기사: 아파트 '하자 지옥' 그만…국토부, 불시 특별점검(5월21일)

지난달 30일까지 지자체와 시·도 품질점검단 등 관계기관 합동으로 점검한 결과 준공을 앞둔 신축아파트 23곳에서 1000여건이 넘는 하자가 나왔어요. 단지당 40건 이상의 하자가 나온 셈인데요. 

국토부는 불시점검인 만큼 점검 단지를 밝히지는 않았지만 앞서 논란이 됐던 아파트는 점검에 포함된 것으로 알려졌어요. 비상계단 층고가 맞지 않아 계단을 깎아낸 대구 달서구 한 아파트와 외벽이 기울고 콘크리트 골조가 휜 전남 무안아파트 등이에요. 

하지만 국토부는 "대부분의 하자가 도배나 창호 등 마감재 문제로, 입주민 안전에 중대 위험을 끼칠 사안은 없다"고 밝혔어요. 벌점이나 영업정지 등 행정처분도 없었고요. 국토부가 하자를 지적한 부분들을 보수하고 논란이 일었던 한 아파트는 현재 입주를 진행하고 있어요.

행정처분은 '건설기술 진흥법' 등 관계 법령에 따른 품질·안전관리 의무 위반사실이 적발될 경우 이뤄지는데요. 설계대로 시공하지 않았거나 철근 누락, 콘크리트 강도 부족 등일 경우에 해당해요. 

'전재산에 빚까지 얹어' 새집에 들어가길 꿈꾸고 있던 수분양자들 입장에서는 믿기 어렵다는 이야기가 나와요. 고층 높이의 아파트 외벽이 휘고 창문과 벽간 공간이 벌어지는 등의 하자가 안전에 이상이 없다는 사실을 못 믿겠다는 건데요. 

마감이 모두 끝난 후 이뤄진 점검이다 보니 골조 등에 대해 제대로 점검이 이뤄졌는지에 대한 의문도 제기되고요. 무안 아파트의 경우 6만건에 달하는 역대급 하자접수로 대표가 직접 사과하기도 했는데요. 23곳 단지에서 1000여건의 하자는 오히려 너무 적어 국토부 점검 기준이 너무 높은 것 아니냐는 지적까지 나와요. 

완전히 지어지기 이전 중간단계에서 전문적인 점검이나 감리·관리의 강화 필요성 목소리에 힘이 실리고 있는데요. 높아지는 분양가에 100살이 돼야 아파트를 살 수 있는 시기가 왔다는데, 그 가격에 맞는 '안전하고 튼튼한 집'은 당연한 일 아닐까요? 

46% '역전세'인데…정부 안정화 방안 '찔끔'

부동산정보 플랫폼 다방에 따르면 전세사기 여파로 연립·다세대 수요가 줄면서 서울의 연립·다세대 전세 거래(1~5월) 중 46%가 역전세로 나타났어요. 작년(1~5월) 보다 11%포인트 높아진 수치예요. 전세사기가 많았던 강서구는 거래의 74%가 역전세로 나왔고요. 

역전세는 신규 전세 계약시 기존보다 전세보증금이 낮아지는 걸 말해요. 집주인이 기존 임차인에게 전세 보증금을 돌려줘야 하는데요. 전세를 끼고 저자본으로 집을 사는 이른바 '갭 투자'인 경우 보증금 차액을 돌려주지 못하는 상황이 발생하고 있어요. 

전세사기로 빌라를 기피해 아파트로 수요가 쏠리면서 아파트 전세가는 천정부지로 치솟는 문제도 발생하고 있어요. 이에 정부가 최근 전세사기로 위축된 빌라 등 비아파트 시장 안정화를 위한 개편안을 내놨어요. 

전세사기 안전핀으로 불리는 '전세금반환보증' 가입시 공시가격 외에 주택도시보증공사(HUG)의 감정평가액을 활용할 수 있도록 길을 열어준 건데요. 시장의 반응은 썰렁해요. 아주 '찔끔' 문을 열어준 것에 불과하거든요. ▷관련기사: 빌라 전세보증 '공시가 126%룰' 유지…'감정가' 제한적 허용(6월12일)

빌라 등을 보유한 집주인들은 일명 '126%룰' 폐지를 요구했지만 받아들여지지 않았어요. 정부가 전세사기가 무자본 갭투자 때문으로 보고 비아파트 전세보증금반환보증과 임대보증금보증 등 보증가입 요건을 강화했는데요. 이에 보증가입 주택가격 기준이 기존 공시가의 150%에서 126%(공시가격 140% × 전세가율 90%)로 낮아졌어요. 이게 126%룰이에요. 

집주인들은 보증가입 요건에 맞춰 보증금을 낮췄는데요. 통상 빌라 공시가격이 매매가의 절반 정도인데 작년에 이어 올해도 공시가격이 낮아지면서 도저히 보증가입 요건을 맞추기 어렵다는 얘기들이 나오고 있어요. 전세가가 낮아지면서 역전세도 심화되고요. 

정부는 공시가격 대신 주택도시보증공사(HUG)에 의뢰한 감정가를 보증 때 기준가격으로 사용할 수 있도록 하긴 했어요. 하지만 시장에서는 실효성이 적다는 지적이 나와요.

감정평가를 위해서는 집주인이 감정가를 별도로 내야 하는데, 비용만 들고 실익이 없을 수 있다는 거죠. 전문가들 역시 이번 조치가 시장 수요자들에게 기대감을 얻기 부족한 정책이라는 분석을 내놓고 있어요. 

김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)

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