미등기 건물 매입, 소유권 분쟁의 위험을 피하는 방법 [한경부동산밸류업센터]

[이슈체크]
미등기 건물 매입 시 주의사항과 소유권보존등기 및 이전등기 절차

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안녕하세요. 저는 인천 송도국제신도시에서 부동산 임대업을 하는 배OO라고 합니다.
얼마 전, 부동산 중개인으로부터 이제 막 신축이 완료된 건물을 소개받았습니다.
관리하기 편하고 주변 시세보다 저렴한 것 같아 매입하려고 합니다.
그런데 등기부등본과 건축물대장을 확인해 보니 아직 등기되지 않은 미등기 상태의 건물이네요.
건물을 소개한 중개인은 걱정할 것 없으니 빨리 계약하자고 재촉하는데 이런 미등기 건물을 매입해도 아무 문제가 없는 건가요?

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상황분석 및 가이드

등기부등본에 소유권이 명시되지 않은 상태에서 거래를 진행하면, 향후 소유권 분쟁이 발생할 가능성이 높아집니다. 따라서 이러한 위험을 감수할 수 있는지 신중히 검토해야 합니다. 아울러 몇 가지 중요한 법적 사항을 반드시 숙지해야 합니다.

우리나라의 민법 제186조에 따르면 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 이는 건물의 소유권을 법적으로 인정받기 위해서는 등기가 필요하다는 의미입니다. 따라서, 등기가 되지 않은 상태의 건물을 매수할 경우, 법률상 소유자로 인정받지 못할 위험이 존재합니다.

의뢰인께서 검토 중인 '미등기 건물'을 매수할 경우 가장 먼저 해야 할 일은 소유권보존등기를 완료하는 것입니다. 부동산등기법 제65조는 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자격을 명시하고 있으며, 대장상 최초의 소유자나 그 상속인 등이 이에 해당합니다.
따라서 매도인의 명의로 먼저 소유권보존등기를 마친 후, 매수인(의뢰인)의 명의로 소유권이전등기를 해야 합니다.

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소유권보존등기는 부동산의 최초 소유자가 그 부동산에 대해 소유권을 법적으로 인정받기 위해 하는 등기입니다. 이 등기는 부동산에 대해 처음으로 소유권을 기록하는 과정입니다.
이를 위해, 먼저 매도인은 자신이 그 건물의 최초 소유자임을 증명하여 소유권보존등기를 해야 합니다. 이는 등기부등본에 해당 건물의 최초 소유자로서 매도인의 이름을 등록하는 절차입니다.

소유권보존등기가 완료되면, 매도인의 이름이 등기부등본에 등록된 상태가 됩니다.
그다음 단계는 이 소유권을 매수인(의뢰인)에게 이전하는 것입니다. 이를 소유권이전등기라고 합니다. 이 과정에서는 매도인의 소유권이 매수인(의뢰인)에게 넘어가게 되며, 등기부등본에 매수인(의뢰인)의 이름이 새로운 소유자로 등록됩니다.

만일 의뢰인께서 매매계약을 먼저 진행하고, 매매계약 체결 후 매도인이 소유권보존등기 절차에 협조하지 않는다면, 매도인을 상대로 건물 소유권 이전 등기 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 승소 후 해당 판결을 대위 원인증서로 하여 소유권보존등기를 완료하고, 이후 매수인 명의로 소유권 이전 등기를 신청할 수 있습니다.

이처럼 미등기 건물의 매입은 상당한 주의가 필요하며, 법률 전문가나 부동산 전문가의 조언을 들어 진행하는 것이 바람직합니다.

한경부동산밸류업센터 (landvalueup.hankyung.com)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
문의 : 02-3277-9856 / landvalueup@hankyung.com

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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