"관행상 세입자 부담"… 전세 중도해지 '복비 책임' 사실은

모호한 법률 이용해 부당특약 강요… 원칙보다 '암묵적 룰' 통하는 임대차계약

# 20대 직장인 A씨는 최근 이직하게 되면서 6년간 살던 오피스텔에서 퇴거해야 하는 상황에 놓였다. A씨는 임대차계약 만기가 도래하기 전 해지를 이유로 중개보수를 제외한 보증금만 반환받을 수 있었다. 최초 계약 당시에 계약해지 사유가 임차인에게 있을 경우 중개보수를 부담한다는 특약에 동의했기 때문이다.

임대차계약을 중도해지하는 임차인에게 임대인과 신규 임차인의 계약 중개보수를 부담시키는 관행이 오래전부터 행해지고 있다. 중개보수가 소액이라는 이유로 반환을 포기하는 이들이 많다 보니 이를 악용하는 임대인도 생겨나고 있다. 주로 피해를 입는 대상은 법 지식이 부족하고 시간·경제적인 여유가 없는 20·30 임차인들이다.

하지만 법적으로 계약갱신청구나 묵시적 갱신을 하는 경우 중도해지시 중개보수는 임대인 부담이 원칙이다. 묵시적 갱신은 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우 자동갱신이 되는 방법으로 '주택임대차보호법' 제6조에 의해 명시돼 있다. 계약갱신청구권은 임대차기간이 종료되는 6개월에서 2개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 제도다.

두 경우 모두 임차인은 중도해지를 요구할 수 있고 중개보수를 부담해야 하는 의무가 없다. 다만 중도해지를 할 경우 계약해지를 통지한 날로부터 3개월이 지난 후에 효력이 발생한다. 임대인에게 보증금을 마련할 시간을 보장하기 위해서다.

또다른 대학생 B씨는 법적 근거 없이 관행을 원칙이라고 주장하는 임대인과 분쟁을 겪었다. 그는 "법 내용을 제대로 알지 못하면서 관행을 주장하는 임대인의 태도에 꼼짝없이 당할 수밖에 없었다"고 토로했다. 그는 타협점을 찾기 위해 6곳의 부동산에 자문을 구했지만 각자 답변이 달라서 더욱 혼란스러운 상황으로 내몰렸다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 통해 갱신했음에도 임차인이 중개보수를 내야 한다는 임대인의 주장을 토로하는 인터넷 게시글 /사진=온라인 커뮤니티 화면 캡처

공인중개사가 운영하는 인터넷 블로그 등에도 재계약 방식에 관계없이 계약 파기를 한 임차인이 위약금을 지불해야 한다는 잘못된 정보들이 범람한다. 심지어 계약 당시 보증금이 아닌 신규 임차인과의 보증금 상승분을 기준으로 중개요율을 적용해야 한다고 주장하는 경우도 있다.

A구청 관계자는 "임대인에 대한 직접 제재나 중재가 어려운 만큼 대화와 타협을 통한 해결이 최선"이라고 답했다. 소송의 경우 복잡한 절차와 비용 문제로 사회초년생에게는 더욱 문턱이 높다.

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임차인 옥죄는 특약

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최초 계약 시 임대인이 금전 피해를 줄이려는 목적으로 부당 특약을 강요해도 계약 약자인 임차인의 입장에서 이를 거절하기가 힘든 경우가 많다. 한국공인중개사협회 관계자는 "계약기간 범위 내에서만 특약이 적용되므로 묵시적 갱신까지 이어지는 것은 아니다"며 "법에 따라 당사자 간의 협의라도 임차인에게 위해한 내용의 효력이 없다는 조항이 있다. 임차인에게 불리한 내용은 효력이 없다고 주장할 수 있다"고 조언했다.

임차인에게 불리한 특약을 강요하는 임대인으로 인해 곤란하다는 게시글 / 사진=온라인 커뮤니티 화면 캡처

채한규 법률사무소 상산 대표변호사는 "임대차 분쟁은 오랜 기간 있어 왔지만 2020년 임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권이 생긴 후에 분쟁 사례가 더 많아졌다"고 말했다. 그는 "부당한 금전 손실이 있는 경우 소송을 통해 돌려받을 수 있겠지만 소액 소송에는 더 많은 비용과 시간이 들게 된다"면서 "임차인이 상대적으로 법 지식에 취약하다는 것을 악용하는 임대인과 중개업자들이 많다"고 지적했다.

주택 기준 임대차계약의 거래금액별 중개보수는 ▲5000만원 미만 상한요율 0.5%(최대 20만원) ▲5000만원 이상~1억원 미만 0.4%(최대 30만원) ▲1억원 이상~6억원 미만 0.3% ▲6억원 이상~12억원 미만 0.4% ▲12억원 이상~15억원 미만 0.5% ▲15억원 이상 0.6%이다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하에 일정설비를 갖춘 경우 0.4% 이내에서 중개 의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정한다.

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법의 모호성 '분쟁 원인'

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임차인도 임대인에 대한 배려가 필요하다는 의견도 있다. 공인중개사 C씨는 "임대인에 대한 배려 없이 중도해지를 요구하는 임차인도 적지 않다"면서 "한 번에 목돈을 마련하기가 쉽지 않은 만큼 시간을 갖고 계약 해지를 해야 한다"고 설명했다.

부동산 계약은 협의가 중요한 만큼 상호 간의 이해가 필요하지만 법의 모호성도 지적된다. 법령 해석에 따라 입장이 다를 수밖에 없는 임대차 분쟁은 고질적인 문제로 지적돼 왔다.

반려동물 사육 금지나 시설 보수 책임 등이 대표 사례다. 국내 법은 이 같은 중요 계약 사항을 대부분 특약으로 규정하고 있어서 법적 분쟁의 소지가 있다. 지자체의 조정권고가 무용지물인 경우도 많다. 전문가들은 임대차보호법의 구체성을 확보할 필요가 있다고 강조한다.

김서연 기자 ksey@mt.co.kr