1기 신도시 '초고속 재건축' 기대…일산·분당 4억 올랐다[송승현의 손바닥부동산]

2030년 입주까지 과제 산적, '사업성·이주' 문제 해결해야
"집 있나요" 문의 늘고 호가도 들썩…"향후 더 오를 것"

(서울=뉴스1) 황보준엽 신성철 기자 = 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축이 가시화하고 있습니다. 구체적인 시간표와 선도지구 선정과 관련한 배점표도 공개됐습니다. 다만 공사비 급등에 따른 사업성 저하와 촉박한 일정 등 만만치 않은 과제가 남아있는데요.

뉴스1은 송승현 도시와경제 대표와 1기 신도시 재건축의 전망에 대해 살펴봤습니다.

경기 성남시 분당구의 한 아파트에 재건축 동의율을 알리는 현수막이 붙어 있다. 2024.5.22/뉴스1 ⓒ News1 김영운 기자

◇선도지구 2만 6000가구 규모…전체 정비 대상 15% 수준

국토교통부는 지난 22일 기 신도시 정비 선도지구 선정계획을 발표했습니다. 선정 물량은 총 2만 6000가구 이상 규모인데요.

지역별 물량을 보면 △분당 8000가구 △일산 6000가구 △평촌·중동·산본 각 4000가구 등 2만 6000가구로, 1기 신도시 전체 정비대상 주택의 10%에서 15% 수준입니다.

특히 추후 신도시별 선도지구를 1~2곳 추가할 가능성을 열어둬 전체 물량은 이보다 더 늘어날 수 있습니다. 추가로 선정할 수 있는 물량은 기준 물량의 50% 내외입니다.

예컨대, 분당의 경우 기준 물량인 8000가구에 최대 50%(4000가구)를 더할 수 있어 최대 1만 2000가구까지 늘어난다. 전체 신도시로 놓고 보면 2만 6000가구의 1.5배인 최대 3만 9000가구까지 증가할 수 있다는 설명입니다.

선도지구 평가기준도 나왔습니다. 전체 100점 만점 중 △주민동의율 배점 60점 △가구당 주차대수 등 정주 환경 개선의 시급성 10점 △통합 정비 참여 주택 단지 수 10점 △통합 정비 참여 세대 수 10점 △도시기능 활성화 필요성 10점 등입니다.

다시 말해 규모가 크면 클수록, 주민 동의율이 높을수록 유리한 것입니다. 다만 세부 평가 기준과 배점은 지자체가 지역 사정에 맞춰 조정할 수 있습니다.

박상우 국토교통부 장관이 22일 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 1기 신도시 선도지구 선정계획을 발표하고 있다. 왼쪽부터 송재환 부천시 부시장, 최대호 안양시장, 이동환 고양시장, 박 장관, 오병권 경기도 행정1부지사, 신상진 성남시장, 하은호 군포시장, 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장. 2024.5.22/뉴스1 ⓒ News1 임세영 기자

◇2027년 착공할 수 있을까?…대규모 이주·사업성에 우려도 여전

공모 지침은 다음 달 25일 공고하고, 선도지구 공모를 시작합니다. 이후 9월에 선도지구 선정 제안서를 접수하고, 10월 평가를 거쳐 11월에 지자체가 선도지구를 최종 선정하게 되는데요.

선도지구는 선정되는 즉시 특별정비계획 수립에 들어가 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 관리처분계획 수립을 거치게 됩니다. 2027년 착공, 2030년 입주가 목표입니다.

지금으로부터 3년 후에 이주와 철거를 모두 마치고 착공까지 들어가겠다는 겁니다. 그렇게 공사를 마무리 짓고 입주를 끝마친다는 건데요. 이는 유례없는 속도입니다. 통상 재건축은 빨라야 10년이 걸린다고 알려집니다.

국토부는 각종 행정절차를 빠르게 마무리 지을 수 있기 때문에 무리한 일정이 아니라는 입장입니다.

박상우 장관은 "정비사업은 추진위부터 해서 조합 설립하고 안전평가를 받는 등 사전 절차가 걸려있었다. 하지만 특별법을 통해서 이를 대폭 단축했기에 2027년에 첫 착공이 이뤄지면 물리적인 공사는 3년 이내에 마무리해서 2030년에는 입주가 가능하다"고 밝혔습니다.

사업성도 해결해야 할 과제입니다. 인허가 등의 행정절차는 정부와 지자체가 속도감 있게 추진한다면 문제가 될 것이 없다고 치더라도 공사비 등의 상승으로 사업을 가져갈 수 있느냐는 것이죠.

실제로 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)도 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 있었습니다. 이에 따라 상당 기간 공사가 멈추기도 했었죠.

대규모 이주수요도 해결해야 하죠. 올 연말 선정하는 최대 3만 9000가구의 2027년 철거를 시작으로 향후 10년 동안 매년 2만~3만 가구의 이주 수요가 발생합니다. 대규모 이주를 적절하게 받아내지 못한다면 전세 대란, 집값 상승 등 부작용은 피할 수 없을 전망입니다.

이번에는 이주대책을 간략하게만 제시했는데, 국토부는 지역별 주택 수급 상황에 대한 면밀한 분석과 지역주민 수요조사 등을 토대로 지자체와 협의해 하반기 중 신도시별 기본계획에 포함해 수립하기로 했습니다.

경기 성남시 분당구에 아파트들이 밀집해 있다. 2024.5.22/뉴스1 ⓒ News1 김영운 기자

◇집값도 들썩…선도지구 기준 발표 직후 4억 쑥 선도지구 선정 작업이 본격화하면서 해당 지역 내 부동산 가격이 들썩이고 있습니다. 특히 선도지구 물망에 오르내리는 단지 집주인들은 직전 거래가 대비 수억 원 뛴 호가에 집을 내놓는 분위기입니다.

유력 선도지구 중 한 곳인 시범단지(총 7769가구 규모)에 속한 시범한양(2419가구)은 지난 24일 134㎡(전용 40.79평) 매물이 19억 원에 등장했습니다. 이는 지난 8일 체결된 실거래가(15억 원) 대비 27%(4억 원) 뛴 가격입니다.

바로 옆 수내동 양지마을(총 4892가구 규모)에 포함된 한양5단지(1430가구) 164㎡(전용 49.73평) 역시 현 매도 호가는 23억 원 선으로, 직전 실거래가(19억 5000만 원·12층) 대비 18%(3억 5000만 원) 상승했습니다.

수요도 늘어났다고 합니다. 현장에 따르면 집을 보러 오겠다는 이들이 늘었는데요. 이미 발 빠른 투자자들이 매입했던 만큼 매물은 그리 많지 않은 편입니다.

저가 매물도 자취를 빠르게 감추고 있는 만큼 향후 집값의 상승 가능성은 남아있다고 봅니다.

wns8308@news1.kr