“서민들 한시름 놓을까”…빌라 전세금, 보증문턱 확 낮춘다

국토부 주택·토지 규제개선
보증심사 공시가 이의신청때
감정평가 통한 집값 산정 가능
대토보상에 주택 분양권도 추가

서울에서 전세사기가 가장 많이 발생한 강서구 화곡동 빌라 밀집지역 [매경DB]

앞으로 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 심사 시 집값 산정 방식으로 공시가 외에 감정가도 활용할 수 있게 된다. 일률적인 공시가 적용으로 빌라 등 다세대주택 역전세가 심화된 가운데 이번 제도 개선으로 초토화된 빌라 전세 시장이 정상화될 수 있을지 주목된다.

13일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’를 발표했다.

지난해 정부는 반환보증이 전세 사기에 악용되는 상황을 막기 위해 보증 가입요건을 강화했다. 우선 보증 가입이 가능한 주택의 전세가율(매매가 대비 전세가)을 100%에서 90%로 낮췄다. 또 다세대주택의 경우 전세가율을 산정할 때 감정평가액이 아닌 공시가의 140%를 우선 적용하도록 제도를 바꿨다.

이같은 보증 제도 변화는 전세사기 예방엔 도움될지 몰라도, 빌라의 역전세를 부추긴다는 비판이 제기됐다. 기존에는 공시가의 150%(공시가×150%×100%)까지 가입할 수 있었던 보증이 공시가의 126%(공시가×140%×90%)로 낮아져 전셋값을 내리지 않으면 보증 가입이 불가능해졌기 때문이다. 상당수 전세 사기가 빌라에서 발생해 빌라 기피가 심화되는 가운데 보증 가입도 어려워지니 빌라 전세 수요는 그만큼 더 줄어들게 됐다.

정부는 이를 합리화해 공시가격 우선 적용 원칙은 유지하되 만약 임대인이 공시가격에 이의 신청할 수 있도록 하기로 했다. HUG가 이를 인정하면 감정가를 활용한 집값 산정이 가능하다.

만약 임대인이 공시가를 활용한 시세 산정에 이의 제기하면 HUG가 감정평가법인을 통해 예비감정을 받아 이를 집주인과 공유한다. 예비감정가와 공시가격을 비교한 집주인이 정식 감정을 요구하면 본 감정을 진행한 뒤 이를 반환보증 가입 심사에 활용하는 구조다. 다만 본 감정에 소요되는 비용은 임대인이 감당해야 한다.

국토부는 연간 약 2만~3만가구가 이의 신청으로 감정평가를 받을 것으로 예상한다. 일정 규모와 전문성을 갖춘 감정평가법인 5~6곳을 선정해 감정 평가가 진행될 예정이다. 이의신청은 7월 말부터 접수한다.

다만 평가 비용 부담과 평가 기간의 장기화로 이번 조치 효과가 크지 않을 것이라는 예상도 나온다. 한 주택 임대인은 “전세사기 당시 업(UP)감정이 문제가 돼 감정평가사들도 감정가를 높게 산정하려고 하지 않아 실익이 크지 않을 것 같다”고 토로했다.

한편 정부는 택지 조성 사업에 속도를 내기 위해 토지 보상 방식을 다변화하기로 했다. 토지, 현금과 채권 외에 주택 분양권도 보상 방식에 추가하기로 했다. 대토 부지가 당해 지역으로 한정된 것도 개선해 동일 사업시행자의 타 사업지 미분양 물량도 보상한다. 예를 들어 정부가 용인국가산업단지 조성을 위해 토지 소유주로부터 땅을 수용하며 이에 대한 대토 보상으로 3기 신도시 토지를 보상할 수 있게 되는 셈이다. 용인국가산단 토지를 3기 신도시 주택 분양권으로 보상할 수 있다.

공공지원민간임대리츠 사업장의 착공 후 공사비 조정도 한시적으로 허용된다. 현재 약 1만2000가구 가량의 공공지원민간임대 사업장이 우선협상자 지정 이후 착공에 나서지 못하고 있다. 정부는 사업이 속도를 내지 못하는 원인이 공사비 급등에 있다고 보고, 앞으로 3년간 착공 후에도 공사비를 한시 조정해주기로 했다. 공공분양 뉴:홈 나눔형은 거주의무기간 5년을 채운 뒤 사인간 거래도 가능하도록 제도를 개선한다.