1분기 오피스 시장, 신규 공급에도 공실률 '방어'

투자 여건 개선이 기대되나 시장 회복은 제한적

2024년 1분기 상업용 부동산 거래 건수는 전년 동기 대비 10.6%, 2021년 고점 대비 54.2% 감소한 1만1000건을 기록다./사진=뉴시스

올 상반기 국내 상업용 부동산 시장은 거래 부진이 지속되는 가운데 금리 인하, 공급 감소 등 여건 개선이 기대된다. 동시에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 불안 요인이 상존해 우량 자산 중심의 시장 차별화가 심해지는 모습이다.

14일 KB경영연구소는 '2024년 상반기 KB 상업용 부동산시장 리뷰' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

올 1분기 상업용 부동산 거래 건수는 1만1000건으로 전년 동기 대비 10.6%, 2021년 고점(2만4000건) 대비 54.2% 감소했다. 지역별로 서울, 자산 유형별로는 오피스 거래 비중이 높아지는 등 우량 자산 중심의 보수적 투자 기조가 확대됐다.

고가의 우량 자산 중심으로 거래가 이뤄지면서 평균 매매가격은 지난해 연말 대비 3.5% 상승했다. 시장 불확실성이 여전히 높은 가운데 하반기 우량 자산에 대한 거래 쏠림 현상이 심화됐다

오피스의 경우 신규 공급 증가에도 임대가격·공실률 등 시장 관련 지표가 양호한 흐름을 이어갔다. 상대적으로 낮은 재택근무 비율, 1인당 사무실 면적 증가 등으로 안정적인 임대 수요가 유지되면서 임대가격도 상승세다. 지난해 한국 기업 평균 재택근무 일수는 0.4일로 글로벌 평균 0.9일에 비해 낮다. 1인당 사무실 점유 면적은 2010년 13.2㎡에서 2020년 14.5평으로 증가했다.

최근 1년 서울 오피스 평균 공실률은 2.88%로 최근 5년 평균(4.81%)을 크게 하회하며 신규 공급에 대한 수요 여력이 양호함을 시사했다. 경기 침체 우려에도 우량 자산으로서 오피스 투자 선호 현상이 지속되며 투자시장도 회복될 것으로 기대된다.

지난해 오피스 시장은 고금리 장기화, 거시경제 불확실성 확대 등으로 매매가격 상승세가 둔화되고 최근 1년 평균 거래 총액도 줄었다. 다만 임대시장 여건 호조세와 대규모 공급 제한으로 지난해 4분기 이후 매매가격이, 올 1분기 이후 거래총액이 각각 반등하며 매매 지표도
다소 회복세를 보이기 시작했다.

온라인 소비 확대와 이커머스 기업 성장세로 물류센터에 대한 물류센터 수요 증가세가 확대되고 있다. 2021년 36억3000만박스(8%)였던 전국 택배 물동량이 지난해에는 48억6000만박스(18%)로 뛰었다. 2021년 이후 물류센터 공급이 급증하면서 지난해 최대치(891만㎡)를 기록하는 등 공급 부담이 커지면서 공실률이 상승했다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 'CBRE코리아' 분석 결과 전국 A급 물류센터 공실률은 2021년 1%에 머물렀으나 2년 만인 2023년 19%로 급등했다.

올해 이후부턴 공급이 감소하며 수급 불균형 현상이 점진적으로 완화될 것으로 예상된다. KB경영연구소 관계자는 "고금리 장기화와 공사비 인상, 부동산 PF 부실 등으로 미착공이 증가할 경우 공급 감소폭이 확대되며 수급 안정화 속도가 빨라질 가능성이 있다"며 "지난해 공실률 11%를 기록한 상온 물류센터에 비해 비해 수급 불균형이 심각한 저온 물류센터(2023년 공실률 42%)는 당분간 공실 리스크가 지속될 전망"이라고 말했다.

소비 회복세가 백화점·무점포소매업 중심으로 나타나면서 소규모 상가는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 기간보다 높은 공실률을 기록했다. 팬데믹 이후 소매판매액지수가 백화점과 무점포소매업 중심으로 회복세를 보이고 있으나, 대형마트·슈퍼마켓·편의점·전문소매업은올해 들어 하락세를 보이면서 업종 간 양극화 현상이 심화됐다.

올 1분기 소규모 상가 공실률은 7.3%로 팬데믹 이전(약 5.0%)뿐만 아니라 팬데믹 기간(약 6.0%)에 비해서도 높은 수치를 기록했다. 공실률 증가와 임대가격 하락, 고금리 장기화 등으로 투자수익률이 낮아지면서 전반적으로 시장 위축세가 지속될 것으로 보인다.

공실률 증가와 임대가격 하락세 지속, 2022년 이후 급격한 기준금리 인상으로 크게 떨어졌던 투자수익률은 최근 소폭 상승했으나 여전히 과거 대비 낮은 상황이다. 2022년 1분기 1.47%에서 올 1분기 0.96%로 조정됐다. 온라인 중심의 소비 트렌드와 기준금리 인하 시기 지연으로 상가 수요는 당분간 크게 증가하기 어려울 것이라는 예측이 지배적이다.

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오피스텔 매매 수요 급감

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올 1분기 오피스텔은 매매 거래량(7000가구)이 2021년 1분기(1만6000가구) 대비 54.8% 감소하며 거래 침체 국면이 이어지고 있다. 지난 3월 매매가격지수가 전년 동월 대비 2.4% 내리면서 2022년 9월 이후 14개월 연속 하락세다. 전용면적 60㎡를 초과하는 중대형 오피스텔이 주택 경기 변화의 영향을 크게 받으며 상대적으로 낙폭이 컸다.

KB경영연구소 관계자는 "오피스텔은 아파트 대체재 성격이 강해 주택시장 불확실성의 영향으로 당분간 조정 국면이 지속되는 탓에 하반기에도 매수 수요 회복이 쉽지 않은 상황으로 거래 침체와 가격 하락세가 지속될 전망"이라며 "임대수익 목적의 투자 수요가 많은 소형 오피스텔은 임대 수요 기반이 양호한 우량자산 중심으로 회복세를 보일 가능성이 있다"고 설명했다.

올 1분기 서울 중소형 빌딩(꼬마빌딩) 거래총액은 1조6000억원으로 전년 동기 대비 39.8% 증가했으나 투자 선호도가 낮은 권역의 저가 매물을 중심으로 거래가 늘었다. 지난해 같은 기간 대비 서울 중소형 빌딩 거래총액의 지역별 변동률은 서북권(82.2%) 서남권(74.0%) 동북권(57.5%) 도심권(47.4%) 동남권(27.2%) 순이다.

도심권과 동남권은 가격 상승세, 그 외 권역은 가격 하락세를 보이며 권역별 시장 양극화가 심해졌다. 공실률 하락 등 투자 여건은 다소 개선됐으나 하반기 시장 회복 전환을 위한 모멘텀은 부족하다는 평가다. 같은 기간 서울 중대형 상가 공실률은 8.4%로 팬데믹 이전 수준(7~8%)을 회복했다. 부동산 호황기 상승한 가격에 대한 부담과 공실률 증가, 자산 가치 하락에 대한 우려가 상존해 투자 수요 회복 가능성은 제한적으로 분석된다.

빅데이터와 인공지능(AI) 시장 확대, 데이터 트래픽 증가로 데이터센터 수요는 견조한 흐름을 보이고 있다. 2020년 이후 빠르게 증가한 공급 물량은 올해 이후 준공을 앞두고 있어 당분간 증가세가 확대될 것으로 예상된다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr