시공사-시행사 공사비 분쟁, 물류센터도 예외 없다

선매매계약 미이행·시공사 채무인수 등 발생

지난해 신한은행과 KB부동산신탁이 물류센터를 가장 많이 취급한 금융권 기업으로 나타났다. 같은 기간 준공된 물류센터 중 27%가 소유권 이전됐고 PF에서 담보대출로 전환한 물류센터는 약 36%에 달했다. 사진은 HIVE 이천 물류센터 조감도./사진제공=위펀딩

지난해 물류센터 공급이 역대 최고치를 기록했다. 2023년 한 해 동안 과거 45년 간 공급된 물류센터의 4분의 1 수준이 한해에 공급된 셈이다. 과잉공급에 대한 우려가 고개를 든 동시에 금리 인상으로 인해 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 상환이 지연되며 선매매 계약에 대한 분쟁 등으로 투자시장이 위축되고 있다.

14일 온라인 부동산 투자기업 '위펀딩'에 따르면 지난해 전국에 93개 물류센터(약 554만4000㎡)가 준공됐다. 경기 이천에 24개로 가장 많이 공급됐으며 인천(17개)과 안성(16개)이 뒤를 이었다. 규모별로는 75% 이상이 3만3000㎡ 이상의 대평 물류센터였고, 13만2000㎡이상의 초대형 물류센터도 6건 준공됐다.

소유자 현황을 보면 자산운용사가 34건(37%), 일반법인이 58건(62%)이었고 국가는 1건(1%)으로 확인됐다. 자산운용사 중에서는 페블스톤자산운용이 5개(19%)로 가장 많은 물류센터를 보유했다. 그 뒤로 ADF자산운용, 마스턴자산운용, 코람코자산운용, 이지스자산운용이 순이다.

신탁사가 취급한 물류센터는 총 64건이다. 그 중 KB부동산신탁이 총 11건(17%)을 취급하며 1위를 차지했다. 우리자산신탁과 신한은행이 각각 7건(11%)을 기록했고 신한자산신탁, 교보자산신탁, 우리은행이 각각 6건(6.9%)을 취급하며 공동 3위에 올랐다.

지난해 총 25개(약 27%) 물류센터 소유권이 이전된 것으로 파악됐다. 준공 이후 선매매 또는 매매가 종결됐다는 의미다. PF에서 담보대출로 전환된 물류센터는 34건(약 36%) 수준이다. 이외의 물류센터는 PF대출 상태인 것으로 추측된다. 올 3월 기준 27~36%정도의 물류센터가 준공 후 안정적인 상태로 전환된 것으로 확인됐다.

지난해 신축된 물류센터들의 대출을 취급한 은행은 총 125개이며 이들은 총 328건의 대주로 이름을 올렸다. 총 24건의 대출을 취급한 신한은행이 최다 대출 취급 은행으로 나타났다. 그 뒤로 ▲신한캐피탈 21건(6%) ▲하나캐피탈 16건(5%) ▲하나은행 9건(3%) 순이었다. 평균 대출 금리는 5.20%, LTV(담보인정비율)는 61.85%였다. 최근 준공된 물류센터의 담보대출은 LTV 60~65% 사이, 대출금리는 5%대에 형성돼 있다.

김민상 위펀딩 매니저는 "공사 원가 상승에 따라 증가된 공사비로 인해 시행사와 시공사 간 공사비 분쟁이 일어나거나 선매매 계약의 해지로 인해 대주단과의 법적 분쟁이 진행 중인 현장도 있다"며 "PF 기한이익 상실로 인해 공매가 진행된 곳도 있고 사업성 악화로 인해 시행법인의 파산으로 시공사가 채무를 인수하는 사례도 발견됐다"고 말했다.

지난해 12월 안양 물류센터에서 DL건설과 코람코자산신탁(LF그룹)간 물가와 인건비 상승으로 400억원의 공사비 증액 분쟁이 발생했다. 인천 항동 물류센터는 마스턴투자운용에서 선매입 확약을 했으나 이행이 되지 않아 대주단과 법적 다툼이 진행 중이다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr