빌라 전세시장 살아날까…'임대보증금 보증 강화' 또 다른 '복병'

내달부터 임대인 '임대보증금 보증'도 126%룰 적용
임대사업자 부담 가중…"빌라 전세공급 줄어들 것"

사진은 3일 서울 강서구의 한 빌라 밀집지역. 2023.5.3/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 죽어가는 빌라 전세시장을 살려내기 위한 '긴급처방'을 내놨다. 임차인들이 가입하는 '전세금 반환보증'의 주택 가격 산정 시 '주택도시보증공사(HUG) 감정평가액'을 활용할 수 있도록 해 일부 숨통을 트여준 것이다.

다만 이르면 내달부터 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 '전세금반환 보증' 가입 요건이 한층 강화돼 또 한 번의 시장 혼란이 예상된다.

13일 국토교통부에 따르면 정부는 이르면 내달부터 비아파트의 전세금 반환보증 가입 시 집값 산정 기준으로 '공시가격' 대신 '감평평가액'을 선택해 활용할 수 있도록 관련 제도를 개선한다. 공시가격 급락에 따른 전세금 반환보증 가입의 어려움을 해소하기 위한 조치다.

현재 빌라 전세시장은 사실상 초토화된 상황으로, 임대인은 세입자를 맞추기 위해 수천만 원의 '역전세'를 감내하며 보증가입 요건을 맞추고 있고, 임차인은 보증이 가입되는 집만 보거나 아예 월세로 발길을 돌리는 실정이다.

현재 보증기관인 HUG는 이른바 '126% 룰'을 기준으로 보증 가입을 받아주고 있다. 정부는 앞으로도 이같은 방침을 고수한다는 입장이다.

앞서 정부는 주택가격 산정 때 공시가격 적용 비율을 150%에서 140%로 강화한 데 이어 보증 가입을 허용하는 전세가율을 집값의 100%에서 90% 이하로 조정했다. 사실상 공시가격의 126%(140%X90%) 이하로 전세계약서를 써야 전세금 반환보증에 가입할 수 있다. 공시가격이 1억원이라면 전세금은 1억 2600만 원 이하여야 한다.

12일 오후 서울 서초구청 민원센터에서 다주택자들이 임대사업자 등록을 하고 있다. 2018.9.12/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

문제는 내달부터 이같은 '126% 룰'이 임대보증금 보증 가입 기준에도 동일하게 적용된다는 점이다. 하반기부터 등록임대주택은 전셋값이 공시가격 또는 HUG 감정평가액의 126% 이하일 때만 임대보증금 보증 가입이 가능하다.

특히 임대보증금 보증에 가입하지 않은 임대사업자에게는 최대 3000만 원의 과태료가 부과된다.

이에 따라 향후 전세금 반환보증과 임대보증금 보증 가입 모두가 어려워질수록 빌라 수요 감소에 따른 시장 장기침체 가능성도 배제하기 어려운 현실이다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "HUG가 선정한 감정평가법인에서 과연 공시가격을 적용할 때보다 더 나은 감정평가금액을 내줄지 의문"이라고 말했다.

그러면서 "임대사업자에 대한 규제가 강화되면서 앞으로 빌라 시장에 전세를 공급하기는 더 힘들어질 것"이라고 우려했다.

이에 대해 국토부 관계자는 "무자본 갭투자를 방지하고, 건전한 등록임대시장 조성을 위한 조치"라며 "임대사업자들의 준비를 위해 기존에 등록돼 있는 임대주택의 경우에는 2026년 6월30일까지 적용이 유예된다"고 설명했다.

joyonghun@news1.kr