자산가들의 부동산 투자 비결: 언제 어떻게 투자할까? [한경부동산밸류업센터]

[WM라운지]
경기 바닥을 기다리기보다 가치 상승으로 판단한다

가격이 상승할 때 매수 심리가 자극된다
상업용 부동산 가격이 상승하던 2022년, 투자 경험이 없었던 A씨는 인지도 있는 전문직 의사로 열심히 병원을 운영해 왔다. 밤낮없이 일해 자산을 증식한 A씨는 동문이던 B씨가 병원 운영 수익이 A씨보다 낮았지만, 부동산 투자로 본인보다 자산이 크게 증가한 것을 보고 충격을 받았다고 했다.
B씨가 부동산으로 더 많은 자산을 증식하자 A씨는 무조건 매입한다는 생각으로 투자를 진행했다. 부동산 가격이 한참 상승하던 시기였고, 임대수익률도 1~2%로 수익률이 낮아 임대료로 대출이자를 감당할 수 없는 건물이었다. 매입 시기를 변경하자는 자문을 했지만, 결국 병원 수입으로 대출이자를 납입하는 무리한 조건으로 건물을 매입했다.
A씨는 왜 이렇게까지 사고 싶었던 걸까? 저금리로 투자하기 좋은 환경이고 지인 자산이 증식되는 것을 봤으며, 매입하는 과정에서 호가가 계속 올라가는 경험을 했기 때문에 매수 심리가 강하게 작용한 결과다.

상업용부동산 최근 거래 현황
부동산 투자에서 금리상승과 인플레이션은 부동산 시장을 냉각시키는 주요 요인이다. 높은 금리는 대출금리 상승으로 비용을 증가시켜 수익률을 기대할 수 없고 경제의 불확실성으로 투자자들은 큰 금액을 투자하기를 주저한다.

2022년 10월 기준금리가 3%로 상승한 이후 3분기부터 거래량이 급감하기 시작했다. 거래 통계에서 보면 2017년 1분기~2024년 1분기까지의 평균 거래량이 690여 건이다.
2022년 3분기부터 2024년 1분기까지 7분기 연속 500건 이하로 거래되어 시장이 위축되어 왔고, 최근 상승 흐름을 보이고 있지만 2024년 1분기도 451건으로 평균 거래량 이하로 거래되어 왔다. 평균 이하 거래량과 올해 금리인하를 확신하지 못하는 상황에서 대다수의 투자자는 연말까지 관망하자는 생각이 우세하다. 부동산 가격이 주춤하니 매수 심리가 움직이지 않는 것이다.

성공하는 자산가는 언제 투자할까?
2022년부터 현재까지 서울과 강남구의 평균 토지 매입 단가를 보면 서울은 평균 약 8000만원이며 강남구는 평균 1.51억이다. 평균으로만 보면 2021년 3분기 평균단가와 비슷하다.

일반 투자자는 부동산 가격 하락을 예상하고 바닥에서 매입하려고 관망하고 있다. 하지만 성공하는 자산가는 남들보다 투자 시점이 빠르다. 자산가들은 비관적인 시선을 넘어 잠재적 가치가 있는 기회를 찾아 시장 침체기에 낮은 자산을 저렴하게 매입할 수 있는 자산을 매입하고 장기적으로 부동산 가치에 긍정적인 방향을 예상한다.

이 시기 세금이나 대출이자 부담으로 저가에 매입할 수 있는 매물들이 출현하여 기회를 잡았고 이들이 생각한 투자 기준에 부합하면 의사결정을 내렸다. 또한 이들은 바닥에서 매입하는 타이밍을 보지 않았다. 매입 가격 적정성과 매각 차익을 예상하여 장기적으로 부동산이라는 실물자산에 자산을 보유하거나 증식시키는 목적이 있다.

낮은 이자로 대출을 받을 수 있는 시기에는 투자수요도 증가해 가격도 상승한다. 그래서 금리가 높을 수 있지만 납입하는 이자보다 미래 부동산가격 상승 폭이 더 클 것으로 보는 것이다.

법인의 부동산 매입도 증가했다. 올해 부동산 상담 유형을 보면 법인으로 매입을 희망하는 건수도 증가했다. 1분기 부동산 플랫폼 전문기업 부동산플래닛이 거래를 분석한 결과도 이와 비슷하다. 부동산 거래 주체는 개인과 법인 간 거래가 170건/36.7%로 가장 많고 개인과 개인 간 거래 149건, 법인과 법인 간 거래 103건 순이며, 매매 거래금액 규모는 법인과 법인 간 거래가 2조 9,489억원이며 61% 비율로 가장 높았다. 이런 법인매입 추세는 하반기에도 이어질 것으로 보인다.

올해 중소형 빌딩 시장 관심 높아질 것
올해 1월이 시작되자 당행에서 부동산 매입 상담 문의가 크게 늘었다. 관망에서 시장 분위기 탐색으로 전환된 것이다. 자산가가 생각하는 매입 시기는 3분기 이내가 가장 많았다. 협력 중개법인, 시행사, 운용사를 통해 시장 분위기를 탐색했는데 대기하고 있는 잠재적 투자자가 많다고 한다. 부동산 투자에 긍정적이고 환경도 좋아질 것으로 보았다. 하지만 기준금리 인하는 내년 초 금리인하를 희망한다. 자칫 투자수요 몰림으로 매도호가가 상승할지 우려하는 부분도 있고 저가 매수할 수 있는 기회를 보기 위해서다.

상업용 부동산 매물도 많이 증가했다. 하지만 건물 가치보다 높은 매물들이 많기 때문에 아직 거래가 이뤄지진 않는다. 매도자들이 아직 버틸만한 여력이 있고 가격상승을 예상하기 때문이다.

매도자와 매수자 간 우위가 확실하지 않은 상황에서 부동산 투자에 관심이 있다면 거시적인 분석보다는 부동산 개별적인 부분을 철저히 분석해야 한다.

거래조건을 조율하는 협상 능력도 필요하지만 향후, 부동산 가치는 임차인 구성이 중요해지며, 밸류업할 수 있는 공간 아이디어 등 부동산 활동 능력이 중요하고 필요한 시대이다. 지금 자산가들이 이렇게 활동한다. 자산가들은 시장을 기다리지 않고 적극적인 활동으로 시장에서 기회를 만들어 낸다.

하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산투자자문팀 부동산 전문위원 김화용

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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