빌라 ‘역전세’ 난 해소되나...“전세보증 집값 산정 때 감정가 활용”

국토부, 민생토론회 후속 규제 개선 조치 발표

서울 성북구 동선동과 돈암동 일대 아파트와 빌라들이 밀집한 주택가. /연합뉴스

정부가 빌라·오피스텔 등 비아파트의 전세금 반환보증보험 가입을 위한 주택 가격 산정 시 공시가격과 함께 그동안 인정하지 않았던 감정평가액을 예외적으로 활용하기로 했다. 전세사기 방지책으로 전세금 반환보증보험 가입요건을 강화했더니 아파트로 임대 수요가 몰리고 빌라 기피 현상이 심해진 데 따른 보완책을 내놓은 것이다.

국토교통부는 13일 진현환 제1차관 주재로 ‘민생토론회 후속조치 점검회의’를 열고, 전세·임대 보증보험 가입 기준 개편 방안 등 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’를 발표한다.

우선 정부는 빌라 등 비아파트의 전세금·임대보증금 반환 보증가입 기준에서 ‘126% 룰’은 유지하되, 예외적으로 ‘주택도시보증공사(HUG) 인정 감정가’를 활용할 수 있도록 했다. 126% 룰이란 공시가격의 126%까지만 HUG의 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있도록 한 것이다. 지난해 정부는 주택가격 산정 때 공시가격 적용 비율을 150%에서 140%로 강화한 데 이어 보증 가입을 허용하는 전세가율을 집값의 100%에서 90% 이하로 낮춰 사실상 공시가격의 126% 이하로 전셋값을 설정해야만 보증 가입이 가능하도록 했다. 공시가격이 1억원이라면 전세금이 1억2600만원 이하여야 보증보험 가입이 된다는 의미다.

일부 세력이 HUG 보증 한도를 악용해 전셋값을 높인 뒤 무자본 갭투자에 나서는 것을 막자는 취지였지만, 가입 요건 강화에 공시가격 하락까지 겹쳐 보증보험 가입이 어려워지다 보니 아파트로 임대 수요가 몰리는 결과를 낳았다. 주택 수요자들은 보증보험에 가입할 수 있는 안전한 매물을 찾는데 집주인 입장에선 기존보다 전셋값을 내려야하기 때문에 ‘역전세’ 우려도 커졌다.

이에 국토부는 집주인이 시세에 비해 공시가격이 지나치게 낮다는 이의를 신청하고, HUG가 이를 받아들인다면 공시가격 대신 감정평가액을 활용하기로 했다. 이때 HUG는 감정평가법인에 예비감정을 의뢰하고, 집주인은 예비감정 결과를 토대로 본인이 비용을 부담하는 본 감정을 할지 말지 결정할 수 있다. 예비감정과 본감정은 모두 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 실시한다. 집주인과 감정평가사가 결탁해 감정가를 부풀리는 것을 막겠다는 취지다. 일반적으로 공시가는 시세에 훨씬 못 미치기 때문에 감정가를 활용하면 HUG 보증보험 가입 가능 액수도 상향될 전망이다. 국토부 관계자는 “다음달 중 감정평가법인 5~6곳을 선정해 늦어도 7월 말부터는 임대인으로부터 이의 신청을 받기 시작할 것”이라며 “연간 2만∼3만가구로부터 이의 신청이 들어올 것으로 예상한다”고 말했다.

집주인들의 모든 이의신청이 받아들여지는 건 아니기 때문에, 이같은 변화가 시장에 어느정도 영향을 미칠지는 지켜봐야 한다는 평가다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “노후 빌라보다는 역세권 신축 빌라 위주로 전세금 반환보증 가입 문턱이 낮아질 것”이라며 “비아파트 월세 가속화와 아파트로의 임차 쏠림이 일부 개선될 전망”이라고 말했다.