[MT시평]부동산PF, 담보말고 사업성 따져야

[기고]한국개발연구원(KDI) 송인호 경제정보센터소장

최근 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장에 대한 우려가 심화한다. 2023년 말 기준 부동산 PF 대출잔액은 131조6000억원에 달하고 연체율은 2.7%를 기록했다. 이는 2022년 말 연체율 1.19%, 그리고 2021년 말 연체율 0.37%에서 크게 상승한 수치다.

연체율 급등은 부동산 시장의 둔화, 높은 금리, 자산가격 하락 등이 복합적으로 작용하면서 많은 PF 사업체가 수익성 저하를 맞이했기 때문이다. 사업체들이 자금조달 및 회수에 어려움을 겪게 된 것도 이유다. 특히 중견 건설사들의 채무 재조정 결정이 연체율 상승에 큰 영향을 미쳤다. 그런데 이러한 문제는 이전에도 반복됐고 결코 새로운 것이 아니다. 그리고 올해 1월 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터가 실시한 설문조사에 따르면 응답자의 94.8%가 '부동산 PF부문의 부실문제가 재발할 가능성이 높다'고 답했다.

최근 정부는 부동산 PF부문에서 나타나는 부실사업장을 식별하고 이들을 구조조정하겠다는 대책을 발표했다. 이는 장기간 반복된 부동산 PF부문의 문제를 해결하려는 시도의 일환이다. 그런데 정부의 대응책이 단순히 반응적인 조치에 그친다면 문제가 재연될 것이다. 대신 이러한 반복적 문제의 근본 원인을 해결하기 위한 구조적 접근에 고민할 때다. 이는 정책조정뿐만 아니라 부동산 PF 체계에 깊이 뿌리박힌 문제에 대한 심도 있는 성찰을 요구한다.

본질적으로 우리나라 부동산 PF사업은 성공 여부도 불확실하고 종종 높은 위험을 수반한다. 그리고 대개 사업 주체들은 자본을 적게 투입한다. 아울러 금융기관들은 단순히 사업평가만으로는 PF 대출을 승인하지 않는다. 대신 이들은 사업성보다 강력한 담보를 요구한다. 한편 건설사들은 시행사와의 공사계약을 통해 PF 대출의 상환을 사실상 보증하는 구조로 돼 있다. 더 나가 시행사가 PF 대출을 상환하지 못할 경우 건설사가 그 책임을 대신 지는 조건도 포함한다. 특히 신용등급이 낮거나 중소형 건설사의 경우 부동산 신탁사나 증권사로부터 신용보강을 위해 보증을 받는 경우도 많다. 이러한 구조는 한국 건설산업의 고유한 리스크를 그대로 반영하는 것이다.

사실 PF시장의 근본적인 문제는 극히 적은 자본으로도 대규모 사업진행이 가능하다는 데 있다. 이는 미국이나 유럽 같은 주요 선진국에서는 상상하기 어려운 사업구조다. 따라서 시행사가 자기책임하에서 자기자본으로 사업능력을 개발하는 것이 가장 필요하다. 이와 함께 프로젝트 초기단계부터 금융회사들은 프로젝트사업을 평가할 수 있는 전문성을 보강하고 엄격한 심사와 관리를 통해 실패확률을 낮추며 투명성을 높이는 노력이 중요하다.

금융권은 부동산 PF의 사업성 중심을 담보가 아닌 이익실현 가능성에 두고 깊이 분석할 수 있는 내부 역량을 키워야 한다. 또한 금융당국은 시행사의 자기자본 확충요건을 강화하고 위기대응과 관련된 모니터링을 체계화해야 한다. 이러한 접근방식은 부동산 PF시장의 근본적인 안정성과 성장을 도모하는데 큰 도움을 줄 것이다.

한국개발연구원(KDI) 송인호 경제정보센터소장

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터소장