"별장 건물 제외, 별장 부속토지만 비사업용토지 해당"

[세금 바로알기]
비사업용토지 중과제도, 16%~55% 세율 적용
농지·임야·목장용지·주택부수토지·별장부속토지·기타토지 구분
5가지 토지 외 모든 토지 나대지·잡종지 구분

CBS매거진

■ 방송 : [CBS매거진] 광주CBS 라디오 표준FM 103.1MHz (월~금, 16:30~17:30)
■ 제작 : 조성우 PD, 이향미 작가
■ 진행 : 정정섭 아나운서
■ 방송 일자 : 2024년 6월 11일(화)

[다음은 광주지방세무사회 김도영 세무사 인터뷰 전문]

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇진행자> 광주지방세무사회와 함께하는 <세금 바로알기>, 오늘은 지난 시간에 설명해드린 비사업용토지 6가지 지목 중 나머지 두 개 지목에 대해 알아보는 시간 갖겠습니다. 김도영 세무사 스튜디오에 나오셨습니다.
 

광주지방세무사회 김도영 세무사. 본인 제공

◆김도영> 네, 안녕하세요. 저는 광주지방세무사회 김도영 세무사입니다.

◇진행자> 그럼 먼저 비사업용토지 중과제도에 대해서 간단히 설명해 주실까요?

◆김도영> 비사업용토지 중과제도는 토지에 대한 투기를 방지하고자 마련된 제도이고, 비사업용토지 중과제도는 과세표준에 기본세율 6% ~ 45%가 적용되지 않고, 10%가 가산되어 세율이 적용됩니다. 즉, 세율이 16% ~ 55% 세율이 적용되는 것입니다. 그리고, 토지의 지목을 6가지, 즉, 농지·임야·목장용지·주택부수토지·별장부속토지·기타토지로 구분합니다. 구분한 후 4가지 기준 사용기준·지역기준·면적기준·기간기준을 적용하여 비사업용토지 여부를 판단합니다.

◇진행자> 그럼, 오늘은 무엇에 대해 알아볼까요?

◆김도영> 오늘은 지난 두 번의 시간에 걸쳐 4가지 지목 농지, 임야, 목장용지, 주택부속토지에 대해서 말씀드렸는데, 오늘은 나머지 2가지 지목 별장의 부속토지, 나대지·잡종지에 대해서 알아보겠습니다.

◇진행자> 먼저 별장의 부속토지에 대해서 알아볼까요? 별장이란 무엇인가요?

◆김도영> 별장이란 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물을 말합니다. 자세히 말씀드리면 첫째, 주거용 건축물이어야 하므로 주거 이외의 용도의 건축물은 제외됩니다. 둘째, 상시 주거용으로 사용하지 않아야 합니다.

◇진행자> 그렇다면 비사업용의 범위는 어떻게 되나요?

◆김도영> 2014년 12월 31일 기준으로 말씀드리겠습니다. 2014년까지 양도분에 대해서는 별장인 건물과 부속토지 모두 비사업용에 해당이 되었습니다. 건축물도 비사업용에 포함된 것은 유일하게 별장이었습니다. 2015년 1월 1일 이후 양도분부터는 별장은 건물로서 토지에 해당되지 않는 점을 감안하여 별장(건물)은 비사업용토지에서 제외하고 별장의 부속토지(전체)에 대해서 비사업용토지에 해당이 됩니다.

◇진행자> 별장에서 제외되는 주택도 있다고 하는데 그것은 무엇인가요?

◆김도영> 취득 당시 일부지역, 예를 들면 수도권지역, 도시지역, 조정대상지역 그리고 허가구역을 제외한 지역으로서 읍·면에 소재하고, 대지면적이 660㎡ 이내이고, 주택의 연면적이 150㎡이하, 건물과 부속토지의 가액이 기준시가 2억 원 이하인 것은 제외가 됩니다.

◇진행자> 비사업용토지 중 6번째인 나대지·잡종지 등에 대해서 알아보겠습니다. 나대지·잡종지란 무엇인가요?

◆김도영> 나대지·잡종지 등은 농지, 임야 및 목장용지와 주택의 부수토지, 별장의 부속토지를 제외한 모든 토지를 말합니다. 비사업용에 해당하는 나대지 등에 관하여 사업용에서 제외되는 토지를 열거하고 있습니다. 따라서 비사업용에서 제외되는 토지에 해당하지 않는 경우는 비사업용 대상 토지가 됩니다.

◇진행자> 나대지·잡종지 등에서 비사업용에서 제외되는 토지는 어떤 것이 있나요?

◆김도영> 첫째, 지방세법 또는 관계법령의 규정의 의하여 재산세가 비과세 되거나 면제되는 토지입니다. 둘째, 지방세법 제106조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상 토지입니다. 지방세법상 재산세 과세근거는 비사업용 토지에 있어서 중요한 판단기준입니다. 농지, 임야, 목장용지, 주택의 부속토지, 별장의 부속토지를 제외한 기타의 토지는 󰡔지방세법󰡕상 과세근거를 그대로 차용하고 있어서 󰡔지방세법󰡕에 의한 과세근거는 비사업용 토지를 판단함에 있어서 결정적 역할을 합니다. 나대지·잡종지 등의 기타토지는 종합합산대상 토지를 비사업용 토지로 규정하고 있습니다. 다만, 종합합산대상 토지 중에서 거주 또는 사업과 직접적인 관련이 있는 토지에 대해서는 비사업용토지에서 제외하고 있습니다. 셋째, 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 토지입니다.

◇진행자> 그렇다면, 앞에서 열거한 것 중 지방세법 등에서 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지는 무엇입니까?

◆김도영> 재산세 비과세되는 토지에는 첫째, 국가 등에 대한 비과세가 해당이 됩니다. 예를 들면, 국가·지방자치단체조합에 속하는 재산 등이 있습니다. 둘째, 용도구분에 의한 비과세가 있습니다. 제사·종교 기타 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산, 또는 별정우체국이 공용으로 사용하는 부동산, 도로·하천 등이 해당이 됩니다. 그리고, 재산세가 면제되는 토지에는 외국인 투자와 관련한 재산세 감면 등이 있습니다.

◇진행자> 나대지·잡종지 등에서 비사업용에서 제외되는 토지 중 두 번째인 재산세 분리과세대상 토지는 무엇인가요?

◆김도영> 지방세법상 토지에 대한 재산세 분리과세대상 토지는 고율분리과세대상 토지 골프장, 고급오락장과 저율분리과세대상 토지 농지, 임야, 목장용지, 공장용지, 기타공급용토지가 해당이 됩니다. 분리과세토지 중 고율분리과세대상 토지는 비사업용토지 규정에서 제외되었고, 저율 분리과세대상 토지 중 농지, 임야, 목장용지는 별도로 앞에서 설명을 하였고, 공장용지와 기타 공급용토지만 설명을 드리겠습니다.

◇진행자> 먼저, 공장용지에 대해서 설명해 주십시오.

◆김도영> 공장용 건축물이라 함은 영업을 목적으로 물품의 제조·가공·수선이나 인쇄 등의 목적에 사용할 수 있도록 생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물을 말합니다. 분리과세대상 공장용 건축물은 읍면지역, 산업단지, 그리고 공업지역에 소재하는 공장용 건축물을 말합니다. 참고로, 특별시지역·광역시지역·시지역 안의 공장용 건축물은 별도합산과세대상이 됩니다.

◇진행자> 기타 공급용토지는 무엇인가요?

◆김도영> 기타 공급용 토지는 간단히 말해서 한국토지공사·대한주택공사의 공급 목적 소유토지나 한국수자원공사의 공급목적 소유토지 등이 해당이 됩니다.

◇진행자> 기타 분리과세 대상 토지는 무엇이 있나요?

◆김도영> 기타분리과세대상 토지에는 염전, 광구 내의 토지, 공유수면매립 토지, 주택건설사업자의 소유토지, 도시개발사업용지, 여객자동차터미널 및 화물터미널용 토지, 그리고, 개발제한구역내의 공장용부속토지 등이 해당이 됩니다.
 

◇진행자> 재산세 별도과세대상 토지에는 무엇이 해당이 되나요?

◆김도영> 첫째, 건축물의 부속토지가 해당이 됩니다. 이 경우 건축물의 바닥면적에 용도지역별 배율 3배, 4배, 5배, 7배를 곱한 기준면적을 초과한 면적에 대해서는 비사업용토지에 해당이 됩니다. 둘째, 기타 별도합산대상 토지가 해당이 됩니다. 예를 들면, 자동차운송사업자 및 대여사업자의 차고용 토지, 자동차운저학원용 토지, 자동차검사용토지, 운동시설용토지, 부설주차장용 토지 등이 해당이 됩니다. 

◇진행자> 재산세 종합합산대상 토지이나 비사업용 토지에서 제외되는 토지에는 무엇이 있나요?

◆김도영> 토지의 이용상황, 관계법령의 의무이행 여부, 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 관련이 있다고 인정되는 다음의 토지는 비사업용에서 제외됩니다. 체육시설용토지, 일정 기준에 부합하는 주차전용 토지, 개발사업자가 조성한 토지, 청소년 수련시설용 토지, 예비군훈련장용 토지 등이 있습니다. 

◇진행자> 오늘은 비사업용토지 중 별장 부속토지, 나대지‧잡종지에 대해 알아봤습니다. 지금까지 광주지방세무사회 김도영 세무사였습니다.

세무 관련 문의 : 김도영 세무회계사무소 063-463-1112

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광주CBS 조성우 PD zopd@cbs.co.kr

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