악성 미분양 계속 쌓여 모기지보증 9천억 육박

건설업계 자금 확보 어려워
2014년 이후 9년만에 최대

주택도시보증공사(HUG)의 모기지보증 발급 액수가 9년 만에 최대치를 기록했다. 미분양이 발생해 유동성 위기를 겪는 주택 사업자들이 모기지보증을 이용해 자금 확보에 나선 결과로 풀이된다.

12일 HUG에 따르면 지난해 모기지보증 발급 액수는 8561억원으로 2014년(1조5089억원) 이후 9년 만에 최대치를 기록했다. 지난해 발급 건수는 22건으로 2019년(35건) 이후 5년 만에 가장 많았다. 모기지보증 발급이 급증한 건 그만큼 건설업계가 자금을 확보하기 어려운 현실을 보여주는 단면이라는 해석이 나온다.

국토교통부에 따르면 올해 4월 기준 준공 후 미분양 주택 수는 1만2968가구로 전월 대비 6.3% 증가했다. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 다 지은 후에도 팔리지 않은 주택으로 건설사 입장에서는 미분양이 장기화될 경우 재무 부담이 커지게 된다.

모기지보증은 준공 후 미분양이 발생한 주택을 사업자가 전세로 활용하면, HUG가 보증을 발급해 부동산금융(프로젝트파이낸싱(PF) 대출)을 저리로 대환해주는 보증 상품이다. 기존 미분양 주택은 금융회사의 근저당으로 전세를 놓기 어렵지만, 모기지보증을 통하면 전세로 활용할 수 있게 된다. 이에 주택 사업자는 전세보증금으로 일부 PF 대출을 상환하고, 남은 금액은 저리로 대환할 수 있어 금융 부담이 크게 줄어든다. 또 준공 후 미분양 주택이 전세 매물로 나오는 효과도 있어 전세시장 안정에도 도움이 된다.

모기지보증은 부동산 경기가 나빴던 2013년 처음 도입됐다. 이후 주택시장이 살아나며 한동안 이용 실적이 저조하다가 최근 미분양 주택 증가와 함께 이용자가 늘어나고 있다. HUG 관계자는 "모기지보증 발급 실적이 주택시장 분위기를 따라가는 경향이 있다"고 설명했다.

건설업계에서는 모기지보증 활용을 확대해야 한다는 목소리도 나온다. 앞서 국토부와 건설·증권·자산운용업계 간담회에서 준공 후 미분양 주택을 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 제도와 관련해 "미분양 CR 리츠가 자금 조달 금리를 낮춰 사업성을 개선할 수 있도록 모기지보증을 활용하자"고 제안하기도 했다.

[김유신 기자]