“값싼 전세대출 ‘이것’ 때문에 못 받는다니”...계약 파기에 세입자 분통, 왜?

버팀목대출 등 정책 전세대출
임대사업자 보증 인정 안돼
대출 거절된 세입자 ‘울상’
전세보증 기준도 제각각 논란

서울의 한 빌라촌. 매경DB

“같은 보증인줄 알았는데 임대인이 가입한 보증으로는 대출이 안되고, 세입자가 가입한 보증만 된다는게 말이 되나요?”

최근 서울 은평구 연신내 빌라 전세를 계약한 20대 직장인 김모씨는 전세 대출 거절로 계약 파기 상황에 처했다. 버팀목전세자금대출을 받을 때 전세보증이 필요한데, 김씨가 계약한 집은 임대사업자가 전세보증에 가입한 곳이었다. 당연히 대출될 줄 알았더니 은행에서 전세대출울 거절당했다. 이 계약을 중개한 공인중개사는 “보증 기준이 제각각이어서 은행 대출 때 인정되는 보증 종류가 제한적인 줄 몰랐다”며 “이렇게 복잡하니 전세대출 안나와 계약 파기되는 사례가 잦다”고 씁쓸해했다.

임대인이 의무가입하는 전세보증과 일반 전세보증 기준이 제각각이어서 임대차 시장에서 혼란이 크다. 정부가 지원하는 전세대출에는 임대인 전세보증은 인정되지 않아 무용지물이란 지적이다.

세입자들이 자주 이용하는 전세대출은 정부가 2%대 금리로 전세보증금을 대출해주는 버팀목전세자금대출이다. 버팀목대출은 담보로 주택도시보증공사(HUG)의 전세금안심대출보증 혹은 한국주택금융공사(HF) 전세대출보증을 요구한다.

세입자들은 주로 HUG의 전세금안심대출보증을 이용한다. 서울 강서구 화곡동 인근 공인중개사는 “HF 대출보증은 소득 기준으로 상환능력을 보기 때문에 보증한도가 잘 안나온다. 청년들은 소득이 낮아 담보물 기준으로 보증이 많이 나오는 HUG 보증을 선호한다”고 했다.

즉 정부지원 전세대출을 받으려면 전세보증이 필요한데, 빌라 세입자들이 자주 이용하는 HUG 전세보증은 임대인이 가입하는 전세보증을 인정하지 않는다는 것이다.

임대인이 가입하는 전세보증은 임대사업자가 의무 가입하는 HUG 임대보증금 보증이다. 이는 HUG 전세금안심대출보증과 다르다. 보증내용은 같더라도 임차인 자율가입 보증이다.

HUG 전세금반환보증은 공시가의 126%까지만 인정된다. 정부가 깡통전세를 막겠다며 공시가의 150%에서 공시가 126%로 보증한도를 축소했다. 다만 시장 혼란을 줄이기 위해 기존 임대사업자에게는 새로운 보증기준 적용을 2026년 7월까지 유예했다. 이에 따라 기존 임대사업자들은 보증에 가입할 때 공시가 150%를 적용받는다. 문제는 어차피 이 보증은 정부 전세대출을 받을때 인정받지 못해 무용지물이라는 것이다. 서울 불광동 공인중개업소 관계자는 “청년 세입자 열에 아홉은 버팀목대출을 받기 때문에 보증 인정이 안되는 임대보증은 소용 없다. 결국 임대사업자도 공시가 126%가 적용되는 전세보증을 들 수밖에 없어 역전세가 발생한다”고 했다.

강희창 전국비아파트총연맹 회장은 “임대사업자 혼란을 줄여준다는 보증이 정부 대출에는 인정을 못받아서 하나마나한 정책”이라며 “보증한도 축소로 빌라 전세 매물이 사라지고 서민들 주거비만 오르고 있다”고 지적했다.