[하우머니] "부동산 들썩인다, '영끌' 하자"…대출 전략은

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 김은진 레오대출연구소 대표

기준금리가 오를지 내릴지, 전 세계가 미국 연준을 바라보고 있는 가운데 유럽은 하나, 둘 금리 인하로 방향을 틀기 시작했습니다. 우리 한국은행도 고민이 깊을 텐데요. 중앙은행 통화정책과는 별개로 시중은행 대출금리는 최근 하락세를 보이고 있습니다. 그래서인지 가계대출은 두 달 연속 급증세인데요. 아무래도 부동산에 영향이 있겠죠. 이럴 때일수록 똑똑한 대출 계획이 필요한데요. 오늘(12일) 대출 알짜 정보 알려주실, 김은진 레오대출연구소 대표 자리했습니다.

Q. 한때 금리인상론이 확산하는가 싶더니 다시금 인하 기대감이 커지고 있습니다. 캐나다에 이어 유럽중앙은행이 금리를 인하했고요. 이번주 연방공개시장위원회(FOMC)에서는 어떤 신호가 나올지도 관심이 커지고 있는데요. 최근 움직임 어떻게 보고 계시나요?

- 주요국 잇단 금리인하…이번주 FOMC 신호는?
- 캐나다, G7 중 첫 금리 인하…ECB, 0.25%p 인하
- 코로나 이후 치솟던 물가…세계적인 경기둔화 신호
- 미국 FOMC, 강한 노동시장 지표에 금리인하 '신중'
- 예상 밑돌았던 물가 지표에 한때 인하 기대감 확대
- 미 5월 비농업 일자리 27.2만 건↑…전망치 큰 폭 상회
- 씨티·JP모건 '7월 금리 인하 예상'…9월·11월로 수정
- 한국은행, 3분기 금리 인하 어려움…시장, 4분기 예상
- 미 연준, 9월 금리 인하 시 한은 10·11월 인하 가능성

Q. 상황은 지표가 나오거나 이슈가 생길 때마다 바뀌니 전망도 그때마다 요동칩니다. 언제 금리가 낮아질지 모르는 상황인데도 대출잔액은 점점 늘고 있어요?

- 또다시 늘어나는 가계대출, 배경은?
- 지난달 5대 시중은행 가계대출 잔액 5조 이상 증가
- 신생아특례 등 영향 주담대 급증…주택매매 증가세
- 가계대출 잔액 703조…2021년 7월이후 최대폭 증가
- 정부, 스트레스 DSR 도입 등 가계부채 감소 정책
- 규제 완화·GTX 노선·특례 대출 등 주택 거래 회복
- 4월 전국 주택 거래량 5만 8215건…한 달 새 10.2%↑
- 가계부채 억제 vs. 특례대출…정부 정책 '엇박자' 우려
- 신생아 특례, 최저 연 1%대 금리…3개월만 5조 신청
- 신생아 특례, 3분기 중 기준 완화…정책성 대출 수요↑
- 금리하락땐 주택 수요↑…가계부채 건전성 관리 비상

Q. 대출금리가 하락하고, 집값은 바닥을 찍고 주택을 사려는 대기자들이 직접 매수에 나서면서 대출이 늘고 있다는 건데요. 여기에 7월 말이면 임대차법 시행 4년 차가 되면 이런 분위기에 기름을 부을지, 아니면 물을 뿌릴지도 관건이에요?

- 금리 하락→집값 상승→주담대 증가…"하반기도 지속"
- 이자 부담↓ vs. 전셋값 부담↑…매수 나선 실수요자들
- "대세 상승은 글쎄…추석 이후 집값·거래량 꺾일 수도"
- '월세 리스크'에 전셋값 급등…세입자들 '내 집 마련'
- 서울 아파트 전세 55주 연속 상승…결국 매수세 전환
- 임대차 2법 시행 4년 차…집주인 "이제 4년 치 올려야"
- 보증금 올려줘야 하는 세입자들 "돈 더 보태 집 사자"
- '전세 낀 매물' 매도 어려움…세입자에 매수 타진도
- 높아진 전세가율…최근 서울 등 수도권 내 갭투자 증가

Q. 이왕 대출을 받을 거라면 계획하에 똑똑하게 받아야 나중에 후회하지 않을 텐데요. 어느 은행에서 받을지도 고민이지만 무엇보다 고정형으로 받을지 변동형으로 받을지가 관건인 것 같아요. 최근 주택담보대출 고정형과 변동형 금리 움직임 어떤가요?

- "이왕 받으려면"…변동 vs. 고정, 금리 움직임은?
- 최근 고정형-변동형 주담대 금리 엇갈린 움직임 보여
- 고정금리형 주담대 하락…일부 은행 변동금리형 상승
- 금융당국, 고정금리형 주담대 확산 정책…금리 더 낮아
- 스트레스 DSR 규제 도입…변동금리형 대출한도 감소
- 4대 시중은행 고정형, 지난 4개월간 약 0.1~0.2%p↓
- 변동형 금리, 높은 가산금리…고정형, 가산금리 낮아져
- 금융감독원, 고정형 주담대 비중 18%→30% 이상 주문
- 시중은행, 금리 하락기 고정형 금리 대출 판매 더 유리
- 대출 급증에 쏟아지는 은행채…변동·고정금리 격차 감소
- 주담대 고정형·변동형 격차 0.62%p…1년 새 격차 줄어
- 스트레스 DSR 규제 도입 등 고민 깊은 금융소비자들
- 현재 변동형 더 높아…금리 인하기 앞두고 고정형 선택
- "현재는 고정형이 합리적"…추후 금리인하 시 대환 고민

Q. 그런데 신용대출과 달리 주담대는 짧아도 20년, 30년인데 지금 당장의 시장만 보고 선택하기도 참 어려운데요. 차주마다 우선순위를 따져야 할 것 같아요. 어떤 것들이 있을까요?

- 길게 보는 내 집 마련, 대출 고려사항은?
- 주택 계약 전, 본인 소득·신용점수 자세하게 파악
- 보금자리론, 증빙소득·인정소득 인정…대체소득 불가
- 은행 주담대, 카드 사용내역 등 대체소득 인정 가능
- 주택 매매 계약 후 소득 등 자료 준비는 너무 늦어
- 주택 계약 후 상품 고르기…최우선 고려 순위 '금리'
- 과거 높은 한도 선호…'고금리 시대' 속 이자 고민
- 전반적으로 한도·금리·중도상환수수료 등 조건 확인
- 예상보다 늦어지는 금리 인하 시기…상품 선택 고민
- 변동형 vs. 고정형 주요 고려 사항…"정책 잘 살펴야"
- 원금균등, 원리금 균등 등 원금-이자 납입 방법 확인
- 최대 한도 보다 '저렴한 금리에 적당한 한도'가 요령

Q. 마지막으로 올해부터 적용된 스트레스 총부채원리금상환비율 규제도 대출받을 때 따져봐야 할 중요한 요소인데요. 다음 달부터는 2단계가 적용됩니다. 앞으로 점점 더 한도가 줄어들어요?

- '스트레스 DSR' 점점 줄어드는 한도…대책은?
- 스트레스 'DSR' 규제 적용…변동금리 대출한도 축소
- 7월부터 스트레스 DSR 제도 2단계 확대 시행 예정
- 현재 은행권 주담대 한정…7월 신용대출·2금융권 확대
- 가산금리 25%→50% 확대…만기 연장·대환 한도 적용
- 소득 1억 차주·30년 만기 기준 대출 한도 3천만원↓
- 대환대출 고민 차주들, 7월 전 대출 계획 점검 필요

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)

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