[법률S토리] 해외 부동산 취득, 국세청 세금 얼마나 내야 할까

사진=이미지투데이

#. A씨는 서울에 아파트(기준시가 및 실거래가 모두 12억원 이하)를 보유하고 있으며 이 주택은 월세로 임대하고 있다. A씨는 근무상 이유로 가족들과 지방에서 전세를 살고 있으며 2023년 투자 목적으로 해외에 주택을 구입했다. 이러한 상황에서 A씨가 기억할만한 세금 정보는 뭐가 있을까?

해외부동산 취득 신고에 대해 알아보자. 먼저 거주자(해당 과세기간 종료일로부터 역산해 최근 10년 동안 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 외국인 거주자는 제외)가 물건 별로 2억원 이상의 해외부동산을 취득한 경우 취득 계약서 등 증빙서류와 함께 '해외부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서'를 취득일로부터 다음 연도의 6월 말까지 국세청에 제출해야 한다. 따라서 A씨는 6월 말까지 관련 서류를 제출해야 한다.

보유 단계에서는 주택 임대소득을 기억하자. 부부합산으로 주택을 1채만 보유하고 있으며 그 주택의 기준시가 12억원 이하인 경우에는 주택 임대소득에 대해서는 세금이 없다. 하지만 A씨의 경우 국내 주택만 가지고 판단하면 1개의 주택이지만, 해외 주택까지 합산하면 2주택이 된다.

1주택에 해당되면 국내 주택에서 발생하는 월세에 대해서는 비과세이지만 2주택에 해당되면 국내 주택에서 발생하는 임대료에 대해서 세금을 내야 한다. 세법에서는 주택 수 산정 시 국내·외 주택을 합산하게 돼있다.

따라서 A씨는 2주택자에 해당돼 월세에 대해서는 5월에 종합소득세(주택임대수입금액 2000만원 이하 분리과세 선택가능)를 신고 납부해야 한다.

또한 3주택 이상 보유 시에는 월세 뿐만 아니라 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 계산 하게 되는데 3주택 여부를 판단하는 경우에도 해외주택을 포함해 계산하게 된다.

해외부동산 보유 신고는 어떨까. 해외부동산에 대해서도 보유 내역 및 운영(임대) 소득 등을 '해외부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서'를 6월 말까지 국세청에 제출해야 한다.

양도소득세도 살펴보자. 1세대1주택자는 2년 이상 보유(2017년 8월2일 이후 취득 당시 조정지역에 위치한 주택은 2년 이상 거주)한 주택의 경우에는 12억원까지는 비과세가 적용된다.

A씨가 서울에 보유한 아파트를 양도한다면 양도소득 비과세를 받을 수 있을까? 주택 임대소득에 대한 비과세 여부에는 국내·외 주택을 다 합산하지만 양도소득에 대한 비과세는 국내 주택만 가지고 판단하기 때문에 A씨의 아파트가 비과세 요건을 충족한다면 12억원까지 비과세를 받을 수 있다.

다만 A씨가 서울 아파트를 양도 후 해외소재 주택을 양도하는 경우에는 1주택자라 하더라도 해외 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 없고, 장기보유 특별공제도 적용을 받을 수 없다.

따라서 A씨가 해외 주택을 처분하는 경우에는 양도소득세를 기한 내 신고 납부해야 하며 현지 국가에 납부한 해외 부동산 양도소득 관련 외국납부세액은 세액에서 공제 받거나 필요경비에 산입할 수 있다.

또한 해외부동산이 물건 별 처분가액이 2억원 이상이라면 처분계약서 등 증빙서류와 함께 '해외부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서'를 처분일로부터 다음 연도의 6월 말까지 국세청에 제출해야 한다.

신동열 신한은행 투자솔루션부 세무전문가