시장은 적응했는데···4년된 ‘임대차2법’ 폐지하겠다는 국토부장관

박상우 국토부장관이 연일 ‘임대차2법(계약갱신청구권+전월세상한제) 폐지론’을 띄우고 있다. 지난 4일 기자간담회에서 “임대차2법은 원상복구가 맞다는 게 제 개인과 국토부의 공식 입장”이라고 한데 이어, 지난 9일 언론 인터뷰에서도 “2+2 임대차 갱신요구권은 (기존 2년 단위 계약으로) 원상회복하는 것이 맞다”고 했다.

박상우 국토교통부 장관이 13일 출입기자단과의 차담회에서 전세사기 대책과 관련해 발언하고 있다. 국토부 제공

전문가들은 도입 4년차에 접어든 임대차2법을 폐지해야 할 명분이 부족할 뿐더러, 폐지가 오히려 더 큰 시장 혼란을 가져올 수 있다고 지적했다. 시장 안정을 도모해야 할 주무 부처 장관이 실현 가능성이 낮은 폐지론을 재차 꺼내들며 논란을 부추기고 있다는 비판도 나온다.

“시장 변동성 키운다” vs “임대차법 영향 과장”

11일 경향신문 취재를 종합하면, 국토부는 임대차2법 개편을 위한 연구용역을 의뢰해 현재 보고서 초안을 검토하고 있다. 국토부 관계자는 “임대차2법이 상승기 때 전세가격을 밀어올린다는 언론 지적이 있어 이를 실거래가 데이터로 확인하는 작업을 진행 중”이라면서 “내부 검토가 끝나는대로 용역 결과를 발표할 예정”이라고 말했다.

폐지를 찬성하는 측에서는 임대차2법이 전세 시장의 변동성이 키운다고 주장한다. 2년마다 올려받을 전셋값을 4년마다 올려받게 되게 되면 임차인이 한 번에 조달해야 할 자금 규모가 더 커진다는 논리다. 아파트 전셋값이 55주 연속 상승(한국부동산원)하는 등 최근의 전세시장 불안이 임대차2법으로 인해 더 심화할 수 있다는 우려도 제기됐다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “임대차2법 도입 이후 갱신계약과 신규계약의 가격 격차가 커지면서 시장에 혼란스러운 가격 구조가 형성됐다”며 “단기적으로는 전셋값을 상승시키고 장기적으로는 민간임대주택에 대한 공급을 위축시키는 구조를 만들 수 있는 만큼 폐지가 바람직하다”고 말했다.

하지만 임대차2법이 전세시장에 미칠 영향이 과장됐다는 의견도 만만치 않다. 계약갱신청구권 사용은 법 시행 이듬해인 2021년부터 이뤄진 만큼, 2+2년 만기 도래 매물은 지난해부터 계속 나오고 있는 상황이다. 갱신계약이 끝나고 4년치 임대료를 올려 받으려는 전세매물이 한 번에 쏟아지는 것이 아닌 만큼, 임대차2법이 전셋값 변동에 미칠 가능성은 크지 않다는 것이다.

익명을 요구한 한 전문가는 “지금 시점에서 폐지를 논의해야 할 시급한 사정이 있는지도 의문”이라며 “최근의 전셋값 상승은 비아파트 전세기피와 신축공급 부족 등 다양한 요인이 복합적으로 작용된 만큼 모든 것을 임대차법 영향으로 말하는 것은 부적절하다”고 말했다.

시장은 이미 안정세···국민 90%는 계약갱신청구권 찬성

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임대차4법이 전셋값을 밀어올릴 것이라는 주장도 처음이 아니다. 2022년 7월에도 계약갱신권을 소진한 신규 전세 매물이 그해 8월부터 쏟아지면서 전셋값이 불안해질 것이라는 우려가 일부 언론을 통해 확산됐다. 하지만 실제로는 금리인상에 따른 월세 선호 현상 등으로 전세가격이 오히려 하락한 것으로 나타났다.

KB부동산 월간시계열자료를 보면, 2020년 7월 임대차법 도입 직후 전셋값이 상승한 것은 사실이다. 전국 아파트 전셋값은 2020년 전년대비 7.52%, 2021년 12.01% 상승했다. 하지만 제도 도입 1~2년이 지나자 다시 안정되는 흐름을 보였다. 2022년 전셋값은 전년 대비 3.84%, 2023년 7.76% 하락했다. 올해도 4월 기준 0.72% 상승하는데 그치며 완만한 반등세를 보이고 있다.

임대차 2법을 둘러싼 법적 쟁점은 도입 4년차를 지나며 대부분 정리됐다. 헌법재판소는 지난 2월 임대차2법이 헌법에 위배되지 않는다고 만장일치로 판단했다. “임차인의 주거안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고, 차임(임대료·임차료) 상승 제한이라는 수단의 적합성도 인정된다”는 것이다. 법 제정을 주도한 야당이 원내 과반 의석을 갖고 있어 폐지 가능성도 낮다.

폐지를 바라는 국민 여론이 다수인 것도 아니다. 국토연구원이 지난해 12월 국민 1000명을 대상으로 한 설문조사에 따르면, 2+2 계약을 보장한 임대차2법을 유지하자는 비율은 54.1%로 과반을 넘었다. 계약갱신청구권을 유지하되 갱신계약 기간을 늘리거나 줄이자는 응답을 모두 합치면 91%에 달한다. 국토부 주장처럼 계약갱신청구권을 아예 없애야 한다는 응답(2+0년)은 9%에 그쳤다.

박합수 건국대 부동산학과 겸임교수는 “임대료 상승폭 5%로 최장 4년의 주거 안정을 보장받을 수 있다는 사실이 세입자들에게 주는 심리적 안정감은 명확하다”며 “시행 4년차가 지나 이미 시장에 녹아들어있는 제도를 폐지하게 되면 더 큰 혼란이 올 것”이라고 말했다.

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심윤지 기자 sharpsim@kyunghyang.com