서울 연립·다세대 절반이 ‘역전세’…전세사기 온상 강서구는 74%까지

다방 1~5월 실거래가 2년 전과 비교 분석
지난해 역전세 비중보다 11.3%p 커져

서울 강서구 화곡동 일대 빌라 밀집 지역. 강창광 선임기자 chang@hani.co.kr

올해 서울에서 발생한 연립·다세대 전세 거래 중 46%가 역전세 주택인 것으로 나타났다. 전세사기 등 여파로 연립·다세대에 대한 수요가 줄어들면서 지난해보다 역전세 비중이 11%포인트 이상 높아진 것이다. 이런 현상이 전세 수요의 아파트 쏠림으로 이어지면서, 전세시장의 이원화 경향도 당분간 계속될 것으로 보인다.

부동산정보 플랫폼 다방은 국토교통부 실거래가를 바탕으로 지난 2022년 1~5월 서울 연립·다세대 전세 거래 4만2546건 중 올해 1~5월 동일 주소지에서 발생한 거래 9653건을 비교 분석한 결과, 46%에 해당하는 4437건이 기존보다 전세 보증금이 하락했다고 11일 밝혔다. 역전세 주택의 전세 보증금 차액은 평균 979만원으로, 기존 보증금 대비 약 4% 하락한 것으로 나타났다.

역전세란 신규 전세계약 시 기존 전세금보다 전세 보증금 가액이 떨어진 경우를 뜻한다. 이 경우 집주인이 임차인에게 전세 보증금 차액을 돌려줘야 하는데, 저자본 갭투자 행태가 많았던 빌라·다세대 등 주택 형태에서 집주인의 자금 여력이 없을 경우 임차인이 피해를 입을 우려가 있다.

자치구별로 보면, 전세사기가 많았던 강서구의 전세금이 2년 새 가장 많이 하락했다. 강서구 역전세 주택의 전세 보증금을 보면 2022년 1~5월 2억337만원에서 올해 1~5월 1억8097만원으로 평균 2240만원 내렸다. 이어 구로구는 1억8989만원에서 1억7148만원으로 1841만원 하락하고, 중랑구는 2억3545만원에서 2억1734만원으로 1812만원 내렸다. 금천구는 2억1729만원에서 1억9953만원으로 1776만원 줄었다.

역전세 비중이 가장 높은 자치구도 강서구였다. 강서구는 거래의 74%가 역전세 주택이었으며, 이어 구로구 66%, 금천구·도봉구 각 64%, 양천구·중랑구 각 60%, 은평구 56%, 영등포구 55%, 성북구 50% 차례였다.

앞서 다방은 지난해 6월에도 2021년 1~5월 서울의 연립·다세대 전세 거래와 2023년 1~5월 동일 주소지에서 발생한 거래를 비교 분석한 바 있다. 당시에는 전세 거래 중 34.7%가 역전세 주택으로, 역전세 주택의 전세 보증금 차액은 평균 2589만원(2년 전 대비 11.2%↓)으로 집계됐다. 이와 비교하면, 올해 역전세 주택의 전세금 차액은 줄었으나 역전세 거래 비중은 오히려 11.3%포인트 증가한 것이다.

이처럼 역전세가 증가한 것은 부동산 시장 부진이 계속되는 가운데, 전세사기가 주로 연립·다세대에 집중되면서 수요자들의 전세 기피 현상이 빚어졌기 때문이다. 연립·다세대에서 이탈한 전세 수요가 아파트로 쏠리면서 서울 아파트 전셋값(한국부동산원 조사)은 오름세를 이어가고 있다. 서울 아파트 전셋값은 지난해 5월 넷째 주 이후 지난주 3일까지 55주 연속 상승 중이다.

다방 관계자는 “지난해에 이어 역전세난이 심화하면서 전망대로 올해 서울 지역 연립·다세대 역전세 거래 비중이 증가한 것을 확인할 수 있었다”면서 “당분간 전세시장에서 아파트 쏠림 현상이 이어질 것으로 보여, 비아파트의 역전세난에 대한 각별한 주의가 필요한 상황”이라고 밝혔다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr