부동산 투자, 흙 속의 진주를 찾아라 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
투자 목표 설정부터 매물 선정까지, 부동산 투자의 성공을 위한 전략

'부동산 투자'는 마치 흙 속에 숨겨진 진주를 찾아내는 과정과 유사합니다.
이러한 투자는 의뢰인의 목표에 따라 다양한 형태로 이루어질 수 있으며, 이는 수익 창출을 위한 임대 수입, 자본이득을 위한 처분 수입, 또는 직접 사용 목적의 등이 될 수 있습니다.
완벽한 조건을 갖춘 이상적인 부동산 투자 기회는 모든 투자자가 꿈꾸는 바이지만, 현실에서는 이러한 기회를 찾는 것은 극히 드물다는 것을 인식하는 것이 중요합니다.

이러한 현실을 감안할 때, 투자자는 자신의 투자 목표를 명확히 설정해야 합니다.
이는 수익 창출을 최우선으로 할 것인지, 아니면 자본이득 극대화에 중점을 둘 것인지, 또는 부동산을 직접 사용하는 것에 가치를 두고 투자할 것인지 결정하는 과정을 포함합니다. 이러한 목표 설정은 투자 결정 과정에서의 지향점을 제공하며, 투자자가 자신의 재정적 목표와 일치하는 부동산 투자 기회를 식별하는 데 도움을 줍니다.

자신의 투자 목표를 명확히 설정하였다면 부동산 투자의 성공은 적합한 입지 조건을 갖춘 매물을 발굴하는 데서 시작됩니다. 이와 함께, 해당 부동산의 가격이 시장 가치에 비해 합리적인지 평가하는 것은 필수적입니다. 이 과정에서 중요한 것은 의뢰인이 관심을 가진 부동산이 주변 시세에 비해 얼마나 경제적으로 유리한 조건으로 제시되었는지를 면밀히 조사하는 것입니다. 이를 위해 시장 조사와 함께 약식 감정평가를 통해 부동산의 탁상 감정가를 산정함으로써, 제시된 가격의 객관성을 검증해야 합니다.

예를 들어, 시장 평균 가치가 50억 원인 부동산을 40억 원에 매입할 경우, 이는 매입 즉시 10억 원의 자본 이득을 의미합니다. 이는 부동산의 시장 가치보다 낮은 가격에 매입함으로써, 즉시 10억 원의 차익을 확보하게 된다는 뜻입니다. 이러한 초기 자본 이득은 투자자에게 여러 가지 측면에서 유리합니다.

1. 매입과 동시에 시장 가치보다 낮은 가격에 매입한 10억 원의 이득은 투자자의 자산가치가 즉각적으로 상승하게 합니다. 이는 부동산 시장의 일반적인 가격 상승과 무관하게 확보된 이익입니다.

2. 이 초기 자본이득은 투자자에게 추가적인 금전적(재무적) 유연성을 제공합니다. 예를 들어, 이 차익을 통해 추가적인 부동산 투자를 하거나, 부동산을 리모델링하여 가치를 더욱 높일 수 있는 자금을 확보할 수 있습니다.

3. 만약 해당 부동산의 시장 가치가 시간이 지남에 따라 상승한다면, 초기 매입 시 확보한 10억 원의 자본 이득은 향후 재매각 시 더 큰 수익률로 이어질 수 있습니다. 예를 들어, 부동산 시장이 회복되어 해당 부동산의 가치가 60억 원으로 상승한다면, 매입가와 판매가의 차익은 20억 원(60억 원 - 40억 원)이 됩니다. 초기의 10억 원 이득에 추가적인 10억 원이 더해져 총 20억 원의 수익을 실현할 수 있는 잠재력이 생기는 것입니다.

4. 초기 자본 이득은 부동산 시장의 변동성에 대한 일종의 완충 역할을 합니다. 만약 시장 상황이 악화하더라도, 이미 확보한 10억 원의 이득은 손실 위험을 일부 상쇄할 수 있습니다.

부동산 매물을 선정할 때는 단순히 현재의 가치만을 고려하는 것이 아니라, 시장 분석, 정확한 가치 평가, 그리고 부동산의 잠재 가치 증대 요소를 종합적으로 고려하는 것이 매우 중요합니다. 이러한 체계적인 접근 방식은 부동산 투자의 성공을 보장하는 결정적인 요소가 됩니다.

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조아람 부동산전담팀 (밸류업이노베이션 공인중개사)
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