맨하튼 파크애비뉴 '손절' vs 20타임스퀘어 땅 '물타기'

[미국 부동산 어떻기에]②
미국 맨해튼 파크애비뉴 건물 가격 급락
현대해상등 국내 투자자들 눈물의 '손절'
교보생명·다올자산운용 추가 출자 베팅

[뉴욕=김희정 이하은 기자]해외 상업용 부동산 관련 대규모 손실 우려가 확산하면서 국내 금융사들이 선택의 기로에 섰다. 일부 회사들은 투자금 절반이라도 건지기 위해 일찌감치 손털기에 나섰지만 다른 쪽에선 잇단 '물타기'가 한창이다.

당장 손실 확정보다는 추가 출자로 급한 불을 끄고 나중을 기약하겠다는 것이다. 시장 반응은 엇갈리지만, 일부에선 아직 양호한 미국 경제와 미 중앙은행의 피벗(통화정책 전환) 기대감이 고개를 들고 있다.

못 버티고 손절 vs 추가 출자 베팅

금융권에 따르면 지난 2017년 현대인베스트먼트자산운용이 국내 기관투자자들(LP)을 모아 돈을 부었던 미국 맨해튼 280파크애비뉴 메자닌(중순위 대출채권) 투자에서 지난달 투자원금 50% 손실을 확정했다. 폭락한 건물 담보가치 기준 책정된 메자닌 상환액은 약 6250만달러다. 한화 약 854억원 수준이다. 메자닌 LP엔 현대인베스트먼트자산운용의 모회사인 현대해상을 비롯해 미래에셋생명, 코리안리재보험, 신협중앙회 등이 참여했다.

과거 280파크애비뉴 건물 가액은 2조원대를 넘겼다. 하지만 고금리 시기가 도래하고 주요 임차인이 잇따라 이탈하면서 공실률이 치솟았다. 이에 따라 건물 가액이 지속적으로 하락했다. 지난해 말 만기를 맞은 1조5000억원 규모 대출채권 작업 도중 투자구조 변경을 두고 해외투자자 측에서 국내 LP들에게 추가 자금을 대고 건물 대출을 인수할 것을 제안한 것으로 알려졌다. 하지만 건물 가치가 감당할 수 없을 정도로 폭락해 국내 LP들이 끝내 거절했다는 후문이다.

반면 다른 금융사들의 선택은 달랐다. 지난 4월 교보생명은 기한이익상실(EOD·대출 만기 전 자금 회수 요구)이 확정됐던 맨해튼 20타임스스퀘어 토지 선순위 대출채권 투자 건에 추가 출자했다. 교보생명은 담보권을 실행해 토지를 확보한 뒤 토지임대료를 받는 수익권자로 탈바꿈했다. 다올자산운용 역시 디폴트 상태에 빠진 워싱턴 중앙 기차역 유니언스테이션의 선순위 대출 채권을 매입, 담보권 실행을 통해 아예 기차역을 인수했다.

"작년 금융권 해외부동산 부실 2.4조"

국내 금융사들이 저금리 시기에 거액을 투자한 해외 상업용 부동산 잠재 부실 '시한폭탄'이 된 상황이다. 최근 금융감독원은 국내 금융사들의 해외 부동산 대체투자 잔액은 지난해 말 기준 57조6000억원으로 집계됐다고 밝혔다. 석 달 전인 작년 9월 말(56조4000억원) 대비 2.1%(1조2000억원) 증가한 수치다. 올해 말까지 만기가 돌아오는 규모가 10조 6000억 원(18.3%)이고 2030년까지 돌아오는 규모가 44조 8000억 원(78.0%)이었다.

지난해 말 기준 국내 금융사의 단일사업장(부동산) 투자 규모 35조1000억원 중 2조4100억원(6.85%)에서 EOD가 발생했다. EOD 규모는 분기별로 증가하는 추세다. 지난해 6월 말 1조3300억원에서 9월 말 2조3100억원으로 불과 3개월 만에 EOD가 1조원가량 늘었다. 작년 4분기 중에는 1000억원 불어나는 데 그쳤지만, 상승세는 여전했다.국내 금융사, 작년 해외 부동산 투자 손실 2조4100억원

이런 상황에서 일부 금융사들의 추가 출자에 대한 시선은 '출구 찾기'와 '부실 이연'으로 엇갈린다. 다만 한쪽에선 아직은 양호한 미국 경제에 조심스런 기대를 걸고 있다. 유럽중앙은행(ECB)이 최근 기준금리를 전격 인하하면서 미 연방준비제도(Fed)도 이를 뒤따를 것이란 전망에도 무게가 실린다.

윤여삼 메리츠증권 연구원은 "최근 불거진 상업용 부동산 위험은 실리콘밸리은행(SVB) 등 지역은행 파산 당시 보다 금융시장에 미치는 영향이 제한적"이라며 "국내 투자자들이 해외부동산 관련 우려의 시각이 큰 편이지만 현재는 '위기'보다 '관리'의 영역으로 평가하고 있다"고 말했다.

김희정 (khj@bizwatch.co.kr)
이하은 (haeun@bizwatch.co.kr)