[투자노트] 리츠 바닥 지났다지만, 따져볼 세 가지

코스피지수는 올해 들어 이달 10일까지 1.8% 오르는 데 그쳤다. 지지부진한 흐름이다. 기준점이 낮기는 하지만, 거래 중인 22개 상장 리츠(REITs·부동산투자회사) 가운데 14개 종목의 올해 수익률이 코스피지수보다 높다. 7%대까지 올라온 배당 수익률을 고려하면 마이너스(-) 폭이 큰 스타리츠를 제외하고 대부분 나쁘지 않은 상황이다. 다만 지금이 리츠 투자에 나설 적기인지를 두고서는 의견이 갈린다. 짚어봐야 할 지점들이 남아 있어서다.

지난 10일 오후 서울 남산에서 바라본 도심에 아파트 단지 모습. /뉴스1

먼저 금리 인하 시점이다. 리츠는 부동산에 투자하는 특성상 부채비율이 높아 수익성이 금리 영향을 많이 받을 수밖에 없다. 고금리 상황에서 리츠의 배당 여력이 줄어드는 것도, 기준금리 인하 가능성이 커질 때마다 리츠 주가가 오름세를 보이는 것도 이 때문이다.

기준금리 인하 예상 시점은 후퇴를 거듭해 왔다. 현재 미국 연방준비제도(Fed)가 오는 9월부터, 한국은행이 10월부터 금리 인하에 나설 것이라는 전망이 대세이지만, 어디까지나 예측이다. 한국 시각으로 오는 13일 새벽에 힌트가 나온다. 연방공개시장위원회(FOMC) 6월 정례회의 후 점도표가 공개된다. 기준금리 인하 횟수에 맞춰 상장 리츠에 투자하기 적절한 시점을 가늠해 볼 수 있다.

앞서 3월 FOMC에서는 올해 말 기준금리 중간값으로 4.6%를 제시했다. 이번에도 중간값이 같다면 올해 남은 4차례 FOMC(7·9·11·12월) 중 세 차례 기준금리를 인하할 수 있다는 의미다. 시장에서 생각하는 최상의 시나리오다. 가능성은 크지 않다. 올해 말 기준금리 중간값이 4.8~4.9%라면 두 차례 기준금리 인하를 기대할 수 있다. 9월부터 기준금리 인하에 나설 것이란 전망이 힘을 받는다. 만약 올해 말 기준금리 중간값이 5.1~5.3%로 나온다면 연내 기준금리 인하 여부가 불투명해진다. 상장 리츠에 투자하기가 적절하지 않다는 신호로 읽을 수 있다.

최근 자금조달 시점도 중요하다. 상장 리츠는 추가 자산을 편입하기 위해 유상증자로 자금을 조달하는 경우가 많다. 기존 주주 입장에선 추가로 자금을 투입해야 할 수 있다는 의미다. 또 보통 기존 주식보다 할인된 가격에 신주를 발행하기 때문에 단기적으로 주가가 내림세를 보일 수 있다. 올해 하반기부터 상장 리츠들의 자산 매매가 이뤄질 것으로 예상되는 상황에서 자금 조달이 없었던 곳은 유상증자 가능성도 크다. SK리츠 주가가 오름세를 이어가는 것도 지난달 회사채 발행에 성공하면서 자금을 미리 확보했기 때문이다.

상장 리츠의 기초 자산이 무엇인지도 투자 전에 따져봐야 한다. 같은 부동산 시장 안에서도 온도 차가 크기 때문이다. 현재 부동산 시장 중 서울 내 오피스만 견고한 흐름을 보이고 있다. 수도권 밖 오피스를 비롯해 주택과 리테일 등으로 시장의 온기가 번져나가려면 시간이 더 필요하다는 의견이 많다.

해외 오피스도 부진하다. 1년여 만에 신규 상장에 도전하는 신한글로벌액티브리츠는 미국 부동산 펀드에 투자하는 구조인데, 공모가가 희망 범위(밴드) 하단인 3000원으로 정해졌다. 지난 3일부터 5일까지 수요예측에 참여한 기관 투자자 75.9%(수량 기준)가 3300원 미만을 적어냈다.

이밖에 배당수익률이나 외국인 투자자 비중 등은 기초적으로 살펴야 할 지점들로 꼽힌다. 운용 능력이 결정적인 변수가 되기도 한다. 물류 리츠이지만 ESR켄달스퀘어리츠가 상장 리츠 중 올해 수익률이 가장 높고, 리테일과 호텔을 담은 신한서부티엔디리츠가 수익률 2등이라는 점을 눈여겨봐야 한다. 한 자산운용사 관계자는 “최대 관건은 금리이지만, 리츠의 수익 구조나 운용방식에 따라서 (수익률) 차이가 크기 때문에 매수 전에 홈페이지에라도 들어가 둘러봐야 한다”고 했다.

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