[S리포트] 분담금 폭탄에 '초과이익 환수' 실효성 의문

['1기 신도시' 기대와 우려③] 상가 쪼개기·초과이익 환수 '발목'

[편집자주] 지난달 정부가 1기 신도시 재건축 규제 완화 혜택을 처음으로 적용하는 선도지구와 선정 규모·기준을 확정했다. 재건축 이후 부동산 가치 상승에 대한 기대로 1기 신도시 주민들의 반응이 뜨겁다. 다만 전문가들의 전망은 다소 엇갈린다. 정비사업(재개발·재건축) 행정 절차에 따라 3년 후인 2027년 착공까지 물리적인 시간이 필요하기 때문이다. 무엇보다 지속해서 상승하는 공사비로 조합원 추가분담금 규모가 사업의 어려움으로 작용할 것이라는 우려가 제기된다.

1기 신도시 정비 선도지구 선정계획을 발표한 지난 5월22일 경기 성남시 분당구의 아파트들. 국토교통부가 발표한 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획'에 따르면 정부는 올해 총 2만6000가구 이상 정비 선도지구를 지정할 예정이다. 지역별 물량은 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 4000가구 규모다. /사진=뉴스1

1기 신도시 재건축 사업이 본격화됨에 따라 곳곳에서 허점이 드러나고 있다. 여러 단지들을 묶어 사업을 진행하는 만큼 주민 간의 이해관계 대립과 특히 상가 지분 쪼개기 문제는 최대 걸림돌이 될 전망이다.

1기 신도시 재건축 선도지구는 정부가 정한 기준에서 최대 점수를 받아 지정될 수 있다. 핵심은 여러 단지가 모여 재건축을 추진하므로 주민 동의율이 가장 중요 기준이 된다.

사실상 통합 재건축이 강제된 상황에 단지 내 상가는 사업 리스크 요인으로 부상했다. 통상 재건축 사업에서 상가는 영업활동 제한에 따른 보상 문제로 동의율을 낮추는 요인이 된다. 보상금을 높이거나 아파트 입주권 혜택 등을 주는 경우에는 재건축 사업의 수익금이 줄어들고 이는 조합원의 추가분담금 증가로 이어지기 때문이다.

더 큰 문제는 상가 지분을 나눠 재건축 아파트 입주권을 받으려는 상가 쪼개기다. 현행법상 비정상 거래를 통해 상가 쪼개기를 할 경우 입주권을 받을 수 있는 자격이 인정되지 않지만 해당 기준은 '권리산정기준일 이후'로 1기 신도시는 이에 포함이 안된다. 이 같은 문제로 재건축 선도지구 물량이 가장 많이 배정된 분당은 시 조례를 통해 상가 쪼개기 제한 조치를 했다. 다만 일부는 단지 밖 상가의 문제로 여전히 상가 쪼개기를 편법으로 할 수 있는 제도의 허점이 있다는 지적이다.

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상가 소유주들 반대로 조합 설립 15년 지연 사례 있어

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상가 쪼개기에 투기 수요가 유입되면 사업 지연은 물론 일반분양 물량이 줄어들고 조합원의 추가분담금이 오르게 된다. 실제 상가 소유자와의 갈등으로 추진위원회 설립 이후에도 15년 이상 조합을 설립하지 못해 사업이 지연된 사례가 있다.

정우진 국토교통부 도시정책관은 "지분 쪼개기를 금지하는 법 개정에 대해 협의를 진행하고 있다"면서 "시급한 과제 중의 하나"라고 말했다.

김병욱 전 더불어민주당 의원은 지난해 재개발·재건축 상가 쪼개기 문제를 금지하는 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 발의해 올 1월 국회 본회의를 통과했다. 해당 법안은 ▲소형 상가 취득시 현금청산 근거 구체화 ▲분양권 인정 권리산정일 '기본계획 수립 후'→'주민공람 공고일' 변경 ▲개정 권리산정일 기준에 상가 분할 신규 적용 등의 내용을 담고 있다.

아파트 분양권을 받는 권리산정일을 주민공람 공고일 후로 앞당기면 분양권 권리산정일이 현재보다 평균 3개월가량 빨라지는 효과가 있어 상가 쪼개기 투기 수요를 방지할 수 있을 전망이다. 기준일 이후에 상가 쪼개기를 하면 분양권을 받지 못하게 된다.

1기 신도시 정비 선도지구 선정계획을 발표한 지난 5월22일 경기 성남시 분당구의 한 아파트에 재건축 동의율을 알리는 현수막이 붙어 있다. /사진=뉴스1

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초과이익 환수 금지 도움 될까

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재건축 사업의 최대 걸림돌로 지적돼온 '재건축 초과이익 환수제' 금지 법안이 정치권을 중심으로 추진되고 있지만 실효성에 의문이 제기된다.

재건축 초과이익 환수는 조합원 1인당 개발이익이 평균 8000만원을 넘을 경우 일부를 세금으로 환수하는 제도다. 2006년 노무현 정부에서 개발이익의 사유화를 방지하는 목적으로 도입됐다가 유예됐고 2018년 문재인 정부에 부활했다.

하지만 저금리 유동성 여파로 공사비가 급상승하고 일반분양 수익금은 줄어 개발이익보다 추가분담금이 더 많아진 사례가 증가하고 있다. 이는 재건축 기피 현상으로 이어질 수밖에 없다.

재건축 사업성 악화로 시공사들의 입찰 참여가 줄어 재건축 초과이익 환수제를 폐지해야 한다는 목소리가 커졌지만 사실상 무의미한 논쟁이 될 수 있다. 김은혜 국민의힘 의원(성남분당을)은 지난 5일 재건축 초과이익 환수제 폐지 법안을 발의했다.

법안의 실효성을 떠나 해당 법안은 '여소야대' 국면에서 국회의 문턱을 넘기가 쉽지 않을 전망이다. 지난 총선을 앞두고 야당인 더불어민주당은 재건축 부담금을 완화하는 데 한차례 동의했다. 재초환 폐지에 대해서는 반대 입장을 표명했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr