다시 훈풍 부는 서울 아파트값… 일시적 상승? 대세장 전조?

직방, 1∼5월 매매시장 분석
10채중 6채 전고점 80% 가격 회복
공급 부족 속 실수요자들 중심 재편
대단지 선호… 입지별 ‘쏠림’은 여전
“전셋값 상승… 오름세 이어질 것” 우세

고금리 여파 등으로 얼어붙었던 서울 아파트 거래 시장에 다시 훈풍이 불고 있음을 반영하는 지표가 잇따라 나오고 있다. 부동산 시장을 둘러싼 여러 여건이 썩 좋지 않은 상황이라 지금의 집값 상승장이 대세 상승기 초입인지 아닌지에 대한 의견이 갈린다. 공급 부족 전망 속 실수요자 주도로 아파트 시장이 재편되면서 우상향 오름세가 점점 더 공고해질 수 있다는 분석이 현재로선 우세해 보인다.

남산에서 바라본 아파트 모습. 뉴스1

10일 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 올해 1∼5월 아파트 거래를 분석한 결과에 따르면 전체 거래(1만4810건) 가운데 60.4%(8939건)가 전고점의 80% 이상 가격에 거래됐다.

서울 아파트값 상승세는 한국부동산원 통계에서도 엿볼 수 있다. 이달 첫째 주(3일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 오르며 11주 연속 상승했다. 상승 폭은 지난해 10월 셋째 주(0.09%) 이후 가장 높다.

한파에 시달리던 서울 아파트 매매시장에 온기가 돌고 있다는 지표가 잇따라 공개되자 시장의 관심은 이게 일시적 상승인지, 완연한 상승장으로 접어든 초입인지에 모인다. 부동산 시장 전문가들은 매매가 선행지표인 전셋값의 오름세뿐만 아니라 향후 서울 아파트 공급 축소, 공사비 인상에 따른 분양가 상승 전망 등으로 꾸준한 가격 상승이 이어질 것으로 본다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 통화에서 “강남이 움직인 다음 한강변으로 (가격 상승세가) 전이되고, 다시 서울 외곽으로 연결되는 전형적인 패턴이 보인다”며 “여름 비수기에 거래가 약간 주춤할 수는 있겠지만, 집값이 다시 하락할 가능성보다는 상승할 가능성이 더 크다”고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지금의 상승세는 다분히 실수요자가 이끌고 있다. 이 경우 일부 투자자가 이끄는 시장보다 훨씬 (가격 상승세가) 공고해진다”고 말했다. 윤 연구원은 “올해는 실수요자 중심의 매물 소화 과정”이라며 “내년부터는 신축 물량 부족에다가 구축 쪽에서의 매물양도 줄어들 테니까 (가격이) 더 오를 수 있다”고 전망했다.

서울의 가격 상승세가 지방까지 옮겨갈 가능성은 낮다는 게 일반적인 전망이다. 함 랩장은 “(지방은) 아직 전셋값이 떨어지는 지역도 있고, 미분양 물량이 소진되는 데 시간이 좀 필요하다”고 평가했다.

실제 전국 매매시장에선 선호도가 높은 대단지 아파트만 가격 상승세를 보이고 있다. 부동산R114에 따르면 지난달 전국 1500가구 이상 대단지 아파트의 3.3㎡당 평균 가격은 전년 동월 대비 1.59% 올랐으나 1500가구 미만 단지는 모두 가격이 하락했다.

반대로 지금과 같은 서울·수도권의 상승세가 계속되면 곧 지방 수요도 회복될 것이란 견해가 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “(가격 상승이) 수도권으로 확산하면 지방으로까지 퍼지는 건 시간 문제”라며 “본격적인 상승은 빠르면 올해 가을이나 내년 봄쯤이 될 것”이라고 내다봤다.

이강진 기자 jin@segye.com