[매경이코노미스트] 종부세라는 도깨비방망이

부유세·투기억제·징벌적 과세
진보의 모든 욕망 담겼지만
월세 급등과 전세사기 초래
盧·文때 두번 실패 헛방망이
허망함 인정하고 폐지 논의를

얼마 전 종합부동산세에 대한 헌법재판소의 합헌 판결이 있었음에도 야당과 여당 그리고 대통령실 모두 종부세 완화 혹은 폐지와 관련된 입장들을 드러내고 있다. 오히려 헌재의 합헌 판결이 관심에서 묻히는 느낌이다. 그만큼 종부세가 법적 영역을 넘어 우리 실생활에 미치는 영향과 논란이 크기 때문일 것이다.

노무현 정부에서 처음 도입되고 다음 정부에서 완화돼 명맥을 유지하던 종부세가 문재인 정부에서 노무현 정부 시기 수준으로 원위치되었다. 이후 당시 여당이던 더불어민주당의 압승으로 재가동된 규제 강화 흐름 속에 종부세는 최고세율 6% 선택에서 상징적으로, 공시가격의 시세 반영 비율 90%(기존 60% 내외)를 목표로 달려가는 현실화율 로드맵에서 실질적으로, 2022년 100% 공정가액 비율(2008~2018년 80%)을 목표로 타협을 포기한 질주하는 과속의 기관차가 되었다. 그런 선택이 이뤄진 시점, 이미 과도한 종부세 부담의 사회적 논란은 예정돼 있었다. 결국 초저금리로 인한 주택가격 급등이란 현실에서 2017년 4000억원에 불과했던 주택분 종부세가 2022년 4조4000억원으로 11배로, 대상 인원은 33만명에서 122만명으로 늘어났고 현 야당의 대선 실패를 초래한 중요한 원인이 되었다.

종부세의 실체가 무엇이냐고 물으면 치열하지만 서로가 다른 곳을 바라보고 떠드는 갑론을박의 시작이다. 본질은 보유세 같은데 인정하고 싶지 않은 부유세의 기능이 강하고, 성공적이지 못했던 투기를 억제하는 부동산 가격 안정세이며, 내가 주택을 못 가지게 만드는 다주택자들에 대한 징벌적 과세다. 최병천 신성장경제연구소 소장의 한 칼럼에서 드러난 표현처럼 한국 진보세력의 모든 욕망이 담겨 있는 '도깨비방망이세'다.

두 번의 실패를 경험한 종부세의 이념화된 목표의 정당성 여부를 떠나 민간임대사업자라는 다주택자의 긍정적인 기능을 품어주지 못했기 때문에 겪는 부작용이 너무 크다. 종부세의 목적이 무엇이라 주장하든 그 구조가 자산가치에 기반하기 때문에 결국 보유세의 임대료 전가 효과에서 벗어날 수 없다. 두 번의 실험에서 재산세 전가 효과는 명확히 관측된다. 서울시 아파트 시장을 예로 들면 노무현 정부 종부세 도입으로 20%가 넘는 월세 급등이 관측되었고, 다시 안정화되던 월세가 문재인 정부 종부세 강화 이후 전월세상한제 영향과 중첩돼 실거래가 월세지수로 40%에 육박하는 급등세가 발생했다.

종부세의 주택 공급 및 투자 위축 효과로 파생된 가장 극단적인 폐해는 빌라 시장에 전세사기 환경을 조성했다는 점이다. 전세사기 발생의 가장 직접적 원인은 매매가가 전세가를 뒷받침하는 수준보다 과도하게 낮다는 것이다. 종부세 다주택자 중과는 빌라 시장에서 안정적인 자산을 보유하는 임대사업자들을 떠나게 해 불안한 임대사업자들이 비정상적 투자 행태를 조장하는 여건을 만들었다.

문재인 정부 시기 발생한 가격 급등의 원인은 우리가 모두 인지하듯 국제적인 초저금리 영향이 크다. 고금리였던 1990년대 소득 대비 주택가격 비율(PIR)이 3배 정도였던 영미 국가들의 국가적인 평균치가 장기간 저금리 시기를 거치면 5배 이상으로 높아졌다. 과거 10여 년 동안의 가격 급등은 임대소득 증가가 아닌 단순한 현금흐름과 부동산 가격이라는 자산가치 간 관계의 피할 수 없는 거시경제적 조정 과정이었다.

두 번의 정부에서 마구 두드리는 도깨비방망이가 얼마나 큰 부작용을 만들어내는지를 경험했으면 이제는 그 방망이의 허망함을 인정하고 버리는 것이 합리적인 선택이 아닐지 싶다.

[이창무 한양대 도시공학과 교수]