[생생경제] 성심당-코레일 4억 월세 치킨게임...공기업 형평성 vs 지역 경제 활성화 논란

코레일 유통, 대전역 성심당 월세 1억 → 4억 4천 상향 예고
임대료 4배 인상, 임대차법 위반 아냐…계약 만료에 따른 재계약
코레일 유통 측 "매출액 대비 임대료 3%, 특혜" 
성심당 측 "11년 전 원치 않는 계약…인센티브 필요" 
대전시, "역 앞에 공간 있다" 성심당에 러브콜 
획일적 임대료 기준 대신 브랜드 가치 측정해 유연한 임대료

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 6월 10일 (월요일)

■ 대담 : 서용구 숙명여대 경영학부 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 대전이라고 하면 조금 재미없는 도시다 이런 이미지가 있는 것 같습니다. 아예 지자체에서도 이걸 내세울 정도니까요. 그런데 대전이라고 하면 빵을 떠올리시는 분들 많을 것 같습니다. 성심당이라는 빵집 이야기인데요. 대전 역사에 성심당 본점이 입점해 있는데 최근 임대료 때문에 상당히 논란이 일고 있습니다. 기업 상생 측면에서 대전을 대표하는 기업 성심당 그리고 민간 임대인이 아닌 공기업 사이에서 벌어진 논란이기 때문에 이 문제 조금 짚어볼 필요가 있어 보이는데요. 전문가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 서용구 숙명여대 경영학부 교수님 전화로 연결하겠습니다. 교수님 나와 계십니까? 성심당 저도 대전역사 갔을 때 몇 번 본 적이 있는데 이게 논란이 되고 있는 게 본점이 아니라 역사에 있는 거기 말하는 거죠? 지금 임대료가 얼마나 되기 때문에 이게 문제가 되는 건가요?

◇ 서용구 : 맞습니다. 지금 문제가 되고 있는 거는 대전 역사에 가시면 2층에 이제 나갈 때 한 90평 정도 되는 매장이 있는데요. 그 매장의 임대료가 현재 월세가 약 1억 원, 연으로 치면 12억 원인데 이거를 4억 4천으로 인상한다고 그래가지고 문제가 발생한 겁니다.

◆ 조태현 : 근데 월세가 1억 원이면 이게 적당한 수준인 건가요? 원래?

◇ 서용구 : 뭐 이제 사실은 뭐 아시다시피 월세라는 것도 하나의 가격인데 이게 시장 논리로 수요와 공급에 의해서 만나야지 이제 모든 게 원만하게 흘러가는데 지금 거기서 같은 자리에서 성심당이 11년째 지금 이제 장사를 하고 있는데요. 이제 거기 이제 임대인은 코레일 유통이라고 하는 코레일의 자회사 아니겠습니까?

◆ 조태현 : 그러니까 공기업이네요. 거기는.

◇ 서용구 : 맞습니다. 공기업인데 원래 11년 전에는 코레일 본사하고 계약을 했는데 그 사이에 코레일 유통으로 넘어가 가지고 운영 주체가 코레일 유통은 공기업이지만 또 이익을 추구해야 되니까 최대한 임대료를 올리려고 하다가 어떤 일이 있었냐면 2021년에 그 감사원이 지적을 했어요. 성심당만 너무 월세가 고정 월세로 낮다. 원래는 이제 임대료가 17%에서 49% 사이에서 결정하도록 지금 여러 가지 돼 있더라고요. 그러니까 사실은 임대료가 49%는 대단한 건데요. 49% 내는 데는 별로 없고 주로 이제 백화점이나 대형마트 같은 경우에 매장이 들어오면은 주로 이제 17%에서 한 30% 사이에서 이제 조정이 되는 걸로 알고 있거든요. 근데 지금 이제 고정 옛날에 이제 11년 전에 임대료 산정할 때 코레일 본사하고 약간 지역 업체 유치 차원에서 좀 들어와 달라 오히려 코레일 쪽에서 요청을 해서 와달라 이대로 싸게 해주겠다. 그래서 고정으로 해주겠다. 그래서 월 1억이었는데 지금 그게 갑자기 이제 4억 4천을 내라고 하니까 성심당 측에서는 반발하는 게 너무 당연한 거죠.

◆ 조태현 : 그럼 하나 좀 알아보겠습니다. 그러니까 원래는 매출액 대비 17%에서 50% 이렇게 해야 되는데 좀 적게 받고 있었고 근데 원래 1억에서 갑자기 4억 4천으로 올려달라 임대료가 4배나 뛰는 건데 그럼 임대차법의 위반 이렇게 되는 건 아닌가요?

◇ 서용구 : 근데 그런 건 또 아닌 게 원래 임대차법에 의해서 계약을 한 게 아니고 11년 전에는 고정 임대료를 가지고 하다가 그 사이에 운영 주체도 바뀌었고요. 그 계약 기간이 끝나더라고요. 올해 4월에 계약 기간이 끝나니까 새로운 이제 새로운 주체가 다시 이제 제로베이스에서 새로 이제 시작하는 거죠.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이렇게 임대료가 높아진 배경 이거는 그러니까 말씀하신 대로 감사원이라든지 국회 쪽에서 문제 제기가 있었던 거죠. 실제로 문제가 있다고 보십니까?

◇ 서용구 : 맞습니다. 아무래도 11년 전에 고정 임대료 월 1억은 사실은 월 임대료 1억이면 100평짜리 매장에 굉장히 많은 거잖아요. 2층인데. 근데 여러 가지 우리 성심당이라고 하는 기업이 거의 중견기업에 해당되는 매출을 갖고 있어요. 연 1,200억의 매출을 가지고 있고 저도 많이 이용했습니다마는 망고시루 케이크처럼 최근에 이제 MZ세대한테 굉장히 회자되는 히트 상품을 계속적으로 만들고 있고 정직원만 850명의 굉장한 회사예요. 매장은 4개밖에 없는데 본점까지 하면 5개밖에 없거든요. 그러니까 대전의 성심당은 굉장히 철학이 있는 회사이기 때문에 남은 빵은 전부 다 고아원에 보내기도 하고요. 그다음에 대전 밖을 나가지 않겠다는 어떤 지역의 어떤 애정을 가지고 있는 굉장히 독특한 기업이거든요. 그래서 중견기업으로 봐야지 그냥 일반 자영업자 개념은 아니고 그럼에도 불구하고 하여간 11년이 지난 현재 갑자기 임대료 4배가 인상된다는 것은 성심당 측에서도 도저히 지금 이제 납득하기 힘들다 이런 입장인 것 같아요.

◆ 조태현 : 저는 성심당 하면은 튀김 소보로 이쪽이 유명한 거 맞죠? 그게 생각이 났는데 요즘 친구들은 그렇지 않나 보네요. 근데 좀 궁금한 게 임대료를 고정 월세로 받는 방식도 있고 지금처럼 월 매출액의 몇 퍼센트 이렇게 내는 방식도 있는데 일반적으로 17%에서 50%다 이렇게 하면은 이게 일반적으로 쓰이는 방식입니까?

◇ 서용구 : 그게 이제 우리 건물주들이 1층에 스타벅스를 입점하는 게 소원이잖아요.

그래서 건물주들이 스타벅스를 입점시키기 위해서 매출의 11%만 받겠다 이런 얘기를 많이 한다고 그러거든요. 그래서 이제 매출 대비 수수료로 임대료를 받는 방식은 지난 10년 동안에 굉장히 확산됐고요. 대부분의 주요 상업시설에서는 이제 매출액 대비 수수료로 임대료를 받고 있는데 전국 철도역에서는 이제 17%에서 49%다 사이에서 결정한다라고 이제 그렇게 정해져 있습니다.

◆ 조태현 : 최근 들어서 많이 늘어난 방식이라는 거죠. 여기가 공개 입찰 중이라는 건데 근데 네 차례 공개 입찰 과정을 거쳤는데 계속 실패해서 아무도 없다고 하는데요. 이거 어떻게 된 건가요?

◇ 서용구 : 아니 그래서 일단은 11년 동안 비즈니스 장사를 해왔던 성심당 측에서 지금 공개 입찰을 들어왔는데 입찰가가 훨씬 낮기 때문에 1억이나 2억 정도 썼겠죠. 근데 이제 4억 4천에 들어올 사람은 들어오세요. 그러니까 아무도 없으니까 다섯 번의 유찰을 해서 지금 현재 3억 9천으로 낮아졌어요. 지난주에 그래서 3억 9천으로 낮아졌기 때문에 4억 4천보다는 훨씬 낮은 가격에 지금 이 시장가가 만들어지고 있다 이렇게 보여집니다.

◆ 조태현 : 그런데 성심당이 말씀하신 것처럼 계속 성심당이 이 입찰 과정에 참여를 하고 있다 이거는 그러면 계속 거기서 장사를 하겠다 이런 마음은 있는 걸로 볼 수 있는 건가요?

◇ 서용구 : 아직 반반인 것 같은데 일단은 성심당 측에서도 지금 한 자기 마음속에 정해진 항상 입찰을 할 때는 입찰가가 그것도 작전인데 한 3억 정도로 보는 것 같고요. 그래서 3억까지 낮아질 때까지는 한번 해보겠다. 그런데 이제 전부 다 유찰만 발생해서 아무도 없으면 이제 아무래도 3억에서 우리 코레일 유통도 어느 정도 딜이 돼가지고 이제 어떻게 다시 이제 재계약이 되겠죠.

◆ 조태현 : 사실 비워둘 수는 없으니까 좀 가격을 낮추는 것도 방법이 되겠죠. 그래서 지금 사실 이 양측의 논리가 팽팽하게 맞서고 있고요. 이거를 바라보는 사람들의 시선도 굉장히 엇갈리는 것 같습니다. 그래서 양쪽 입장을 다 들어봤으면 좋겠는데요. 교수님께서 좀 정리를 해 주시면 좋겠습니다. 코레일 유통 측의 입장은 뭔가요?

◇ 서용구 : 네. 코레일 유통은 전국의 역사에서 편의점과 이제 전국 역사의 임대 공간을 가지고 비즈니스를 하는 회사인데 공기업인데 아무래도 원칙을 그동안에 만들었기 때문에 17%라는 최저 매출액 대비 17%를 임대료를 받고 싶어 하는 게 너무 당연한 거고요. 지금 보면 매출액 대비 5%도 안 되고 3%밖에 안 되고 이런 상태로 비즈니스를 하는 어떤 매장이 있다는 거는 굉장히 이게 특혜다 그렇게 볼 수가 있는 거죠. 그래서 코레일 입장에서는 전국에 다 비즈니스를 하니까 대전에 특정한 그 2층 그 공간에서 왜 이렇게 싸게 장사를 하느냐 지금 이런 판단을 하고 있기 때문에 최소 17%는 받아야 되겠다라는 게 입장입니다.

◆ 조태현 : 그러면 다른 식품 매장들 이런 데는 수수료가 이 3%보다 훨씬 높겠네요?

◇ 서용구 : 물론입니다. 지금 이제 코레일 입장에서 보면 자기네 비즈니스 자기 매장 안에서 상위 10계 상위 10등까지 Top 10의 평균 수수료를 보니까 31% 가까이 되더라고요.

◆ 조태현 : 10배네요. 10배

◇ 서용구 : 성심당도 아마 Top 10 안에는 들 것 같아요. 매출이 워낙 높으니까

◆ 조태현 : 그러면 이게 형평성 문제가 되는 거 아닙니까? 다른 업체들 불만 좀 있을 것 같은데요.

◇ 서용구 : 그러니까요. 다른 입장 다른 업체들이나 30% 내고 있는 다른 업체들한테는 불만이고 그다음 코레일 유통에서도 이게 너무 성심당한테 지금 특혜를 주고 있다는 그런 생각을 하고 있을 것 같아요.

◆ 조태현 : 그러면은 이렇게 정해져 있는 기준이 있고 이렇게 영업도 잘되고 있고 매출도 많이 나오기 때문에 가격을 더 높여야 된다라는 주장도 설득력이 없다고 볼 수 없겠네요.

◇ 서용구 : 물론입니다. 어느 정도는 높여야 될 것 같아요. 사실은 지금 월 임대료 1억은 터무니없이 낮은 수치는 맞는 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 근데 성심당 측에서는 반발하고 있는 것 같은데 입장이 어떻게 되나요?

◇ 서용구 : 성심당 입장에서는 사실은 이제 11년 전에 코레일 본사랑 계약을 했을 때는 마지못해 들어갔거든요.

◆ 조태현 : 원했던 게 아닌데 들어가게 됐다.

◇ 서용구 : 그래서 인센티브를 굉장히 줄 것처럼 해서 들어가서 워낙에 비즈니스를 잘하고 있는데 갑자기 이제 주체도 바뀌었고요. 계약 주체가 임대인이 바뀐 거잖아요. 코레일 유통으로 그 사이에 그런 변화가 있었는데 새로운 임대인은 자기 원칙 운운하면서 지금 1억에서 4억 이상을 4배를 갑자기 올리는 거잖아요. 그러니까 이거는 뭐 꼭 이게 4배의 수수료를 내면 거의 50억 가까이 되는데 48억인데요. 1년에. 그거는 뭐 매출이 임대료는 또 아무리 이거 중견기업이긴 하지만 매장이 5개밖에 없는 굉장히 어떻게 보면 또 소기업인데 그리고 대전의 자존심이고 뭐 여러 가지 지역에서는 우리나라 3대 빵집, 빵순이들이 순례한다는 3대 빵집 중에도 하나 아니겠습니까?

◆ 조태현 : 저 같은 빵돌이들도 갑니다.

◇ 서용구 : 빵돌이, 빵순이들이 좋아하잖아요. 그래서 저도 뭐 대전 갈 때마다 사기는 하는데 줄 서서 그냥 뭐 캐셔들이 10명 쫙 줄 서 있는 놀라운 모습을 볼 수가 있는데요. 그래서 어떻게 보면 지역의 지금 명소이기도 하고 그 엄청난 로컬 브랜드거든요. 그래서 이제 그런 자존심이 있는데 좀 특혜가 아니라 사실은 임대료라고 하는 거는 워낙 브랜드 파워가 있으면은 임차인 입장에서 보면 임대료를 높이 받으면 한뭉치 딴 데로 옮길 수 있기 때문에 임대료가 낮을 수밖에 없거든요. 그래서 에루샤처럼 3대 명품이다. 글로벌 3대 명품이다 그러면 일반 백화점에서는 거의 임대료 없이 입점도 시키고 있어요. 그래서 이런 걸 감안해서 보면 성심당 입장에서는 화가 날 만하다 이렇게 볼 수가 있겠습니다.

◆ 조태현 : 참 이게 양측의 의견이 다 일리가 있어가지고 어려운 것 같은데 전문가들 일부에서는 이런 말씀도 하시는 것 같아요. 형평성만 볼 게 아니라 지역 상생이나 공공의 이익 측면에서도 살펴볼 문제다 이런 점들이 조금 전에 말씀하셨던 그 지역의 대표적인 그런 명소들 이런 걸 말씀하시는 건가요?

◇ 서용구 : 맞습니다. 그래서 임대인과 임차인 제로썸 게임만 보면 서로가 팽팽하게 지금 자기 이해관계가 팽팽한데요. 이게 소비자 입장이나 대전이라고 하는 지역 경제 이런 지역 도시 브랜드 이런 걸 생각할 때는 사실은 우리가 성심당 쪽에 조금 더 호의를 줘야 된다 이런 게 이해관계자들이 좀 많으니까요. 왜냐하면 지금 성심당이 거기 2층에 없고 대전역 밖에도 원래 성심당 본사가 있고 대전시에서는 이번 사태에서 그 밖의 대전 역사 밖에 대전시가 가지고 있는 지하 유휴 공간을 임대료 싸게 해줄 테니까 들어와라 이렇게 얘기하고 있는데 그렇게 매장을 옮겼을 경우에 우리 소비자들이 갖는 불편이 굉장히 많지 않습니까? 그렇게 그래서 그런 다양한 이해관계자를 고려하면 아무래도 성심당 쪽에 조금 더 무게 중심을 둬서 임대료가 만들어지는 게 공공의 이익이다 이렇게 볼 수가 있겠죠.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 아무래도 성심당의 입장을 조금 더 배려해 주는 게 좋을 것 같다 말씀을 해 주셨고요. 대전시가 이 와중에 러브콜도 보냈네요. 이렇게 윈윈이 돼야 되는 상황인데 사실상 치킨 게임이 돼버린 것 같아요. 그렇다면 쉽지는 않을 것 같은데 어떤 중재안이 있을까요?

◇ 서용구 : 그렇습니다. 그래서 지금 사실은 지금 현재 월 임대료 1억은 너무 낮은 수준이라는 것은 다 동의하고 있기 때문에 지금 네 배는 또 지나치다고 보니까 저는 이제 중간에서 두 배나 세배 정도 되는 수준에서 서로 간에 좀 명분을 가지면서 그 조정이 되면 좋을 것 같고요. 지금 이게 전국에 화제가 됐기 때문에 오히려 성심당의 브랜드 가치는 더 높아졌다 이렇게도 볼 수가 있습니다.

◆ 조태현 : 그럴 수도 있겠네요. 이게 노이즈 마케팅도 마케팅이라고. 사정을 봐주되 어느 정도 조정을 해가지고 적합한 선을 찾으면 좋겠다. 그런데 조금 전에 말씀하셨던 것처럼 이런 사례가 지금까지 처음 있는 건 아니죠. 어떤 사례들이 있었습니까?

◇ 서용구 : 가장 대표적인 사례가 2017년에 부산역에서 똑같은 일이 있었는데요. 그래서 이건 재탕이다라는 말도 있습니다. 부산역의 삼진어묵이 너무 높은 임대료를 3배 올리면서 3년 동안에 2년 8개월 거기 있으면서 거의 100억의 임대료를 냈더라고요. 그러니까 삼진어묵의 매출도 워낙 셌고 요율이 세기 때문에 그래서 근데 너무 높은 임대료 때문에 삼진어묵이 나간 적이 있죠. 그래서 삼진어묵이 지금 부산역에 바로 부산 역사 바로 밖에 또 위치하고 있더라고요.

◆ 조태현 : 그러니까 여기서는 너무 비싸서 그 바로 밖으로 나간 거군요.

◇ 서용구 : 맞습니다. 그래서 민간 건물을 소유하고 있는지는 모르겠지만 하여간 그 밖의 건물을 쓰고 있는데 그 삼진어묵도 부산을 대표하는 엄청난 브랜드고 부산은 바다이기 때문에 또 삼진어묵. 그래서 지금 이제 전국의 어떤 지방도시를 대표하는 그런 로컬 브랜드들은 사실은 그 지방 정부가 오히려 보조금을 줄 정도로 육성해야 되는 그런 과제거든요.

◆ 조태현 : 그럼요. 지역 소멸 얘기도 나오는데

◇ 서용구 : 맞습니다. 그래서 지역의 도시에 지금 상주 인구가 계속 줄고 있기 때문에 지역을 자주 방문하는 방문객이라든지 아니면 관계 인구라고 하는 말을 쓰고 있는데요.

한 달에 또는 3개월에 한 두세 번 방문하는 그런 사람들의 숫자를 늘려야만이 지역 소멸을 지체할 수가 있는데 연기할 수가 있는데 그런 면에서 우리가 애써 키운 지역 브랜드들을 좀 더 우리가 사랑과 애정을 가지고 지원할 필요가 있다 이런 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 정말 좀 어려운 문제 같습니다. 역사 안에서보다 비싸서 역세권 상가로 간다는 거 이건 좀 문제가 있어 보이는데요. 근데 매출액의 17%에서 50% 이거 좀 너무 과한 거 아닌가요?

◇ 서용구 : 근데 그 임대료라고 하는 것은 사실은 시장에서 만들어지는 건데 백화점이나 대형마트 쪽에서도 그 정도 수준의 임대료를 부과하는 걸로 알고 있거든요.

◆ 조태현 : 역사이기 때문에 좀 어쩔 수 없는 측면이 있다.

◇ 서용구 : 역사는 백화점과 대형마트 수준의 그 이상의 어떤 공간이다 이렇게 일단 봐야죠.

◆ 조태현 : 워낙 유동인구가 많을 테니까. 그건 이해가 되는데 일각에서는 공기업 임대료의 부과 정책 이것 좀 개선을 해야 된다 이런 지적도 나오는 것 같은데 여기에 동의를 하십니까?

◇ 서용구 : 그렇습니다. 이게 획일적으로 그리고 임대료 산정하는 부서가 있겠지만 그 부서에 맡기기에는 너무나 우리 국민들의 어떤 공공의 그런 편익이 또 작용하는 그런 이슈이기 때문에 제가 보기에는 어떤 이런 지역 브랜드의 가치를 좀 측정해서 지역 경제나 우리 소비자들한테 굉장히 사랑받는 그런 필수적인 그런 지역 브랜드인 경우에는 좀 더 인센티브를 주는 쪽으로 좀 유연하게 임대료 정책이 만들어져야 된다라고 생각합니다.

◆ 조태현 : 공기업의 이익이냐 형평성이냐 지역 경제를 우선으로 보냐 참 복잡한 문제 같습니다. 지금까지 서용구 숙명여대 경영학부 교수님과 함께 이야기 나눠봤습니다.

오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 서용구 : 감사합니다.

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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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