지역·상품 따라 따로 노는 아파트값…'탈동조화'를 읽어라[박원갑의 집과 삶]

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 2024.6.9/뉴스1 ⓒ News1 김진환 기자

박원갑 KB국민은행부동산수석전문위원 = 서울과 수도권을 중심으로 아파트 시장이 반등세다. 거래량이 늘고 가격도 소폭 오름세를 보인다. 하지만 비(非)수도권 아파트뿐 아니라 연립‧다세대주택 등 비아파트는 여전히 위축된 모습을 띠고 있다. 매매가격과 전셋값 모두 약세다. 주택시장이 지역과 상품에 따라 따로 움직이는 ‘탈 동조화현상’이 뚜렷하다.

KB국민은행 부동산 시세를 보면 올해 들어 5월까지 서울과 수도권 전셋값은 2.3%, 1.67% 각각 상승했다. 그렇지만 연립주택이나 단독주택 전셋값은 그렇지 않다. 연립주택의 경우 같은 기간 서울은 0.1%, 수도권은 0.19% 각각 떨어졌다. 빌라 전세 사기 후유증이 아직도 남아 있다. 어찌 보면 위험을 피하려는 세입자 생존본능이 작용한 것으로도 볼 수 있다. 비아파트 전세수요가 아파트 시장으로 대거 이동하면서 차별화 양상이 나타나고 있는 셈이다.

지방에선 연립주택뿐만 아니라 아파트 전셋값조차도 약세다. 지방 5대 광역시 아파트 전셋값은 올해 들어 5월까지 0.65% 떨어졌다. 매매 시장에선 온도 차가 좀 더 심하다. 한국부동산의 아파트 실거래가 동향 조사에 따르면 올해 들어 3월까지 서울과 수도권 아파트 가격은 1.1%, 0.84% 각각 올랐다. 실거래가 기준으로 본다면 서울과 수도권 아파트시장은 2차 반등기다. 지난해 1월 혹은 2월부터 9월까지 반등했으나 특례보금자리론 일반형 판매 중단과 미국 금리 급등의 영향으로 4분기에는 조정을 받았다. 하지만 올 1월부터 다시 오름세를 타고 있다.

서울과 수도권과는 달리 지방 아파트 실거래가의 경우 올해 들어 3월까지 ‘상승률 제로’다. 전국 미분양 물량의 80%를 넘을 만큼 심한 소화불량을 겪고 있는 데다 인구감소에 지역경제 역시 튼실하지 않아서다. 시차를 두고 서울과 수도권 시장을 따라갈 가능성이 있으나 과거보다는 속도가 늦지 않을까 생각된다. 시장 흐름을 예측할 수 있는 선행지수 격인 실거래가 잠정지수가 약세를 띠고 있기 때문이다. 실제로 4월 아파트 실거래가 잠정지수는 서울(0.38%), 수도권(0.18%)은 플러스를 보이고 있으나 지방은 0.29%로 나타났다. 따라서 지방은 당분간 매물소화 과정 속 바닥 다지기가 진행될 것으로 예상된다.

연립‧다세대주택 역시 지역구분 없이 위축세가 불가피할 것으로 보인다. 4월 실거래가 잠정지수를 보면 서울과 지방 모두 하락세다. 부동산시장이 갈수록 분화하고 있는 만큼 전국 산술적 평균치만 보고 판단해선 안 된다. 자칫 착시현상이 나타날 수 있다. 고금리로 시중에 유동성이 부동산시장으로 크게 유입되지 않아 시장이 무차별적으로 움직이기보다 각개전투 양상을 보인다. 부동산을 정확하게 진단하기 위해선 지역과 상품에 대해서 밀착형 돋보기가 필요하다는 생각이 든다.

h9913@news1.kr