[정비록] 강북구 첫 힐스테이트 기대 커진 '미아9-2구역'

2006년 추진위원회 출범… 시공사 선정에 18년
1차 입찰서 현대·HDC 컨소시엄만 참여해 유찰

[편집자주] '정비록'은 '도시정비사업 기록'의 줄임말입니다. 재개발·재건축 사업은 해당 조합과 지역 주민들은 물론 건설업계에도 중요한 이슈입니다. 도시정비계획은 신규 분양을 위한 사업 투자뿐 아니라 부동산 시장의 방향성을 이해하는 데도 도움이 될 것입니다. 현장을 직접 찾아 낡은 집을 새집으로 바꿔가는 모습을 생생하게 전달하겠습니다.

2006년부터 정비사업을 추진해 온 미아9-2구역 주택재건축정비구역이 다음달 시공사 선정에 나선다. 사진은 미아9-2구역 내 주택가 모습/사진=머니S 정영희 기자

서울 동북부 대장주 길음동의 다음 타자로 미아동이 나선다. 노후화된 주택가와 부족한 주차 공간 등으로 열악한 주거 환경을 개선하기 위해 20여년 전부터 추진된 재건축이 최근 탄력을 받고 있다. 다만 고금리·고물가로 폭등한 공사비는 조합원 분담금 증가로 이어질 수 있어 복병으로 지목된다.

서울 지하철 4호선 미아사거리역에서 10여분을 걷다 보면 낮은 노후 주택이 늘어선 골목 여러 개가 있다. 강북구 미아동 137-72 일대에 위치한 미아 9-2구역 주택재건축정비사업지다.

전신주에 두서 없이 매달린 전깃줄이 눈에 띈다. 아래로는 깨진 외벽을 콘크리트로 대충 메워놓은 듯한 집들도 있다. 차 두 대가 겨우 지나갈 수 있는 골목길 사이에 주차해둔 차들로 통행이 불편했다.

미아9-2구역에 정비사업 이야기가 처음 나온 것은 벌써 약 20년 전이다. 2006년 4월 조합설립추진위원회의 승인을 받아 2009년 7월 정비구역으로 지정됐다. 미아사거리역과 미아역 중간에 위치한 '더블역세권'으로 꼽힌다. 뒤쪽으로 대형 공원인 북서울꿈의숲이 있는 '숲세권'이다.

하지만 이제까지 사업이 원활히 진행되지 못했다. 조합 설립 과정에 많은 내홍을 겪은 탓에 추진위가 조합이 되기까지 10년이 넘게 걸렸기 때문이다.

2015년 9월 토지 면적 3분의 2 동의를 충족하지 못해 조합설립 인가가 반려됐다. 이듬해 6월에는 동의율 75.35%로 조합설립 인가를 받았지만 2018년 4월 취소 처분이 내려졌다. 당시 동의서 중 철회된 문서 144건이 포함된 것이 드러난 탓이다. 같은 해 11월 세 번째로 조합설립을 신청했지만 135명의 동의서에 문제가 있어 세 번째로 반려됐다.

미아9-2구역은 지난해 서울시 도시재정비위원회를 통해 22개동 1758가구 규모로의 재건축 확정했다./사진=머니S 정영희 기자

2020년 3월 정비사업 일몰기한이 다가옴에 따라 조합원들은 시급한 상황에 내몰렸다. 정비사업 일몰제란 일정 기간 내 사업 진행이 안 되면 지방자치단체장이 구역 지정을 해제하는 제도를 말한다. 조합은 일몰 직전 네 번째 인가 신청을 통해 극적으로 조합 설립에 성공했다.

이후에도 조합장을 둘러싼 리스크는 지속됐다. 지난해 4월에는 조합장이 '특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반'(특가법)상 뇌물수수 혐의로 기소되는 일이 벌어졌다. 사업시행계획인가 신청을 준비하던 중의 일이다.

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입찰 관심 보이는 현대건설… '경쟁입찰' 될까

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사업시행계획에 따르면 미아9-2구역은 지하 6층~지상 25층, 22개동 1758가구의 공동주택으로 탈바꿈한다. 건폐율은 20.77%, 용적률은 227.33%다.

조합은 올 초 시공사 선정 공고를 내는 과정에도 한 번 고꾸라졌다. 당시 조합은 입찰 공고에 '현장설명회 후 7일 이내 입찰확인확약서 제출'과 '입찰확인확약서 제출 후 미입찰 시 향후 6개월 간 입찰 제한'을 조건으로 제시했다. 강북구청은 이에 대해 "과도한 입찰조건"이라는 입장을 표명했다. 조합은 다시 법령 검토에 나섰고 지난달이 돼서야 문제 없이 시공사 선정을 공고했다.

현장설명회에는 삼성물산과 HDC현대산업개발, 현대건설, 포스코이앤씨, 대우건설, 대방건설, 금호건설 등이 참석했다. 이 중 입찰에 가장 큰 관심을 보이는 건 현대건설이다. 분위기 파악을 위해 현장설명회에 참석한 것이 아니라 실제 입찰 참여를 검토하는 것으로 알려졌다. 지난해 현대건설은 자사 정비사업 콘텐츠 플랫폼 '매거진H'를 통해 미아 9-2구역을 '알짜 사업지'로 소개했다.

미아9-2구역 전경. 좁은 골목길 사이사이 거주자 우선 주차구역 구획이 그려져 있다./사진=머니S 정영희 기자

조합원들은 강북구 최초 '힐스테이트' 아파트가 들어설 수 있다는 기대감을 숨기지 않고 있다. 조합원 A씨는 "곧 동북선 경전철도 개통되면 왕십리까지 가까워져 교통이 더욱 편리한 단지가 될 것"이라고 말했다. 다른 조합원 B씨는 "대지가 평지이고 인근에 공원도 있어 강북구 대장 입지"라고 덧붙였다.

미아동과 길음동 일대는 롯데건설 브랜드 아파트가 많은 편이다. 길음동 길음1재정비촉진구역은 2022년 '롯데캐슬 클라시아'로 재개발됐다. 같은 해 5월에는 미아촉진3구역 시공사도 롯데건설이 선정됐다. 길음역세권구역 재개발 '롯데캐슬 트윈골드'는 오는 7월 준공 예정이다. 미아9-2구역이 현대건설과 손 잡을 경우 첫 번째 힐스테이트 깃발을 꽂는 셈이 된다.

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3.3㎡당 600만원대 공사비… 사업 발목 잡나

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낮은 공사비는 리스크 요인이다. 미아9-2구역은 인근에 영훈국제중고 등 명품 학군을 끼고 있고 서울 중심과의 접근성도 좋아 우수한 사업성을 가졌지만 조합 임원 비리와 이를 저지하려는 일부 조합원 사이에 갈등이 사업을 지연시켰다. 조합원 C씨는 "기소된 현 조합장에 대한 재판이 진행 중"이라며 "재판 결과에 따라 사업에 영향을 줄 수 있어 불안하다"고 토로했다.

비상대책위원회인 '미아9-2 빠른정상화추진위원회'는 다음 달 현 조합장과 임원 해임을 주요 안건으로 하는 임시총회를 개최할 예정이다. 조합 관계자는 "정확한 날짜는 조합장 재판 결과에 따라 달라질 수 있으나 해임 총회를 열 것"이라며 "조합장이 해임되면 추후 집행부를 새로 조직하겠다"고 말했다.

미아9-2구역 주택재건축정비사업 사무실 1층에 조합장 해임을 안건으로 하는 해임총회 관련 공지가 붙어 있다./사진=머니S 정영희 기자

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "통상 조 단위의 사업비가 투입되는 거대한 규모의 재개발 사업에선 처벌 강화에도 비리나 불법행위가 여전히 빈번하게 발생한다"고 말했다.

3.3㎡당 예정 공사비는 680만원으로 최근 수년간 지속된 공사비 폭등 추세를 고려해 다소 낮은 편이다. 서울 서대문구 홍제3구역 재건축조합은 최근 현대건설과 공사비 인상을 놓고 갈등이 있었다. 해당 구역의 공사비는 3.3㎡당 784만원으로 합의에 성공했다. 조합은 2020년 현대건설과 3.3㎡당 공사비 512만원에 계약했다. 지난해 현대건설은 898만6400원으로 인상을 요구해 시공사 교체마저 거론됐다.

미아9-2구역 인근 미아3구역(북서울 자이폴라리스)은 GS건설과 소송전에 휘말렸다. 2014년 총공사비 1980억원에 도급계약을 체결해 2017년, 2021년, 2023년 세 차례에 걸쳐 690억원을 인상했지만 GS건설은 추가 상향을 요구했다. GS건설은 323억원 규모의 물가상승 공사대금 등 청구소송을 냈다.

미아9-2구역 주택재건축정비사업조합 사무실 모습./사진=머니S 정영희 기자

고가 아파트가 밀집한 서울 강남·용산 일대 재건축 시장에선 3.3㎡당 800만~900만원대 공사비를 제시한 사업장도 시공사를 찾지 못하고 있다. 서울 강남구 도곡개포한신아파트 조합은 최근 시공사 선정 입찰에서 단 한 곳의 건설업체도 사업 제안서를 내지 않아 유찰됐다.

공고를 통해 3.3㎡당 920만원의 공사비를 제시했지만 대형 건설업체마저 사업 참여를 주저했다. 일반분양 물량이 85가구로 사업성이 낮다는 것이 이유로 지목됐다.

용산구 산호아파트(554가구)는 지난달 3.3㎡당 830만원에 시공사 선정을 진행했으나 유찰됐다. 신반포22차(160가구)는 시공사 현대엔지니어링과 공사비를 3.3㎡당 1300만원으로 인상한 계약을 이달 확정했다.

미아9-2구역 시공사 입찰은 지난 4일 마감됐다. 현대건설과 HDC현대산업개발 컨소시엄이 입찰해 1차 유찰됐다. 조합 측은 곧바로 2차 현장설명회와 입찰을 진행할 계획이다. 전문가들은 공사비 증액으로 인한 문제를 해결하기 위해선 정부 개입이 불가피하다는 입장이다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "공사비 인상이 지속되면 새 아파트 공급물량의 감소로 이어질 수 있고 집값 불안이 재현될 가능성이 크다"며 "정부는 공사비 인상의 정확한 기준을 마련해 인상을 중재하는 등 지원정책을 강구해야 한다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr