강서구 연립·다세대 깡통전세 위험 증가… “공급 부족에 전세가율 80% 넘겨”

전세가율 80.2%…최근 3개월 보증사고건수 469건
전문가들 “공급 없으면 전세사기 위험 큰 곳 택하게 돼”

서울에서 전세사기 피해가 가장 컸던 강서구의 연립·다세대 전세가율이 증가하면서 전세사기 위험에 대한 우려가 나오고 있다. 최근 주택 공급 부족으로 다시 전세사기 위험이 있는 연립·다세대 주택을 찾는 사람들이 늘고 있다.

서울 강서구 빌라 밀집 지역에서 시민이 길을 걷고 있다. /뉴스1

9일 한국부동산원이 부동산테크를 통해 공개한 ‘임대차 시장 사이렌’에 따르면 최근 3개월(2~4월 기준) 강서구의 연립·다세대 전세가율이 80.2%를 기록했다. 이는 직전 3개월(77.1%)과 비교해 3.1%포인트(p) 증가한 것으로 서울 자치구 중 증가세율이 가장 높았다.

일반적으로 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험군으로 구분. 특히 강서구는 구축 빌라가 많이 밀집돼 위험이 더 크다는 지적이 나온다. 강서구는 보증사고현황 통계에서도 최근 3개월 보증사고건수가 469건으로 가장 많았다. 강서구 다음으로 많은 사고가 발생한 금천구(139건)의 3배가 넘는 수치다.

강서구는 수도권 빌라·오피스텔 1139채를 보유한 이른바 ‘빌라왕’ 김모씨가 숨지면서 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해자들이 속출했던 곳이다. 전세사기 여파로 한동안 수요자들이 연립·다세대 전세를 기피하면서 전세가격이 낮아져 강서구도 전세가율이 하락했다. 하지만 서울 내 주택공급이 부족해 다시 전세사기 위험이 있는 강서구 다세대·연립을 찾는 사람이 늘어난 것으로 보인다.

실제로 ‘빌라왕’ 사건이 발생한 지난 2022년 12월 당시 강서구의 전세가율은 82%(2022년 10월~12월 기준)였다. 이후 수요자들이 전세를 기피하면서 지난해 2~4월 전세가율은 79%로 하락했다. 이후 지난해 5~7월 76.9%까지 하락했지만 최근 다시 80.2%로 상승한 것이다.

전세사기 문제가 불거지면서 정부가 대책 마련에 나섰지만 효과를 보지 못하고 있다. 정부는 지난해 전세반환보증이 전세사기에 악용됐다는 지적에 따라 보증 가입요건을 강화했다. 하지만 이로 인해 보증에서 탈락하는 물건이 생기면서 전세 물량이 감소하는 문제가 발생했다.

최근 정부는 전세사기 피해자가 한국토지주택공사(LH)가 경매에서 사들인 기존 거주 주택에 최대 10년간 무상으로 거주하거나, 바로 경매 차익을 받고 이사할 수 있도록 하는 전세사기 피해지원 보완방안을 제시했다. 해당 보완방안을 중심으로 전세사기 특별법 개정을 추진하겠다고 밝혔다.

전문가들은 전세를 포함해 주택 공급을 늘리지 않으면 전세사기 대책의 실효성이 떨어진다고 설명했다. 수요자들이 전세사기 위험이 있는 전세가율이 높은 비아파트를 선택하게 된다는 것이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “결국 서울 내 주택공급이 부족해 수요자들이 상대적으로 가격이 저렴한 비아파트 전세를 택한 것으로 보인다”며 “피해자 구제 대책도 중요하지만 이후 전세사기를 예방하기 위해 선순위 권리가 있는 비아파트는 전세 계약 자체를 막고, 선순위 권리가 없는 비아파트는 매매가격의 80% 이상으로 전세를 놓는 것을 제한하도록 하는 대책이 필요하다”고 했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “다주택자에 대한 규제로 전세 물량 공급 자체가 줄어든 것이 가장 큰 원인이다. 전세가격이 계속 오르면서 전세가율이 증가하는 것”이라며 “이런 규제를 완화하고 임차인이 임대인의 정보를 투명하고 쉽게 파악할 수 있도록 하는 정책이 필요하다”고 했다.

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