“토지임대부 주택은 앙꼬 없는 찐빵, 반값아파트 아냐”…김세용 GH사장의 진단 들어보니

유튜브 금주머니TV와 인터뷰…“토지를 소유할 수 있어야 진짜 내 집”
“지분적립형 분양주택이 주거 안정 대안…3기 신도시로 확대할 것”

경제 전문 유튜브 채널 금주머니TV에 출연한 김세용 경기주택도시공사 사장. 금주머니TV캡처

“토지임대부 분양주택을 흔히 ‘반값 아파트’라고 하는데 그 말은 맞지 않다고 생각합니다. 주택을 분양받으면서 토지는 내 것이 아니기 때문입니다. 앙꼬빵이라고 팔았는데 앙꼬는 없이 빵만 있는 격이지요”

김세용 경기주택도시공사(GH)사장은 최근 문화일보가 만드는 경제 전문 유튜브 채널 금주머니 TV에 출연해 이같이 밝히며 바람직한 공공분양주택 사업 방향에 대한 견해를 밝혔다. 토지임대부 주택은 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 대표적 공공분양주택이다. 공공이 토지를 소유하고 건축물에 대한 소유권은 수분양자가 취득하는 분양주택 유형이다. 아파트 분양원가에서 절반 이상을 차지하는 토지 가격이 제외되기 때문에 초기 분양가를 민간이 분양하는 가격의 30~60% 수준으로 낮출 수 있어 ‘반값 아파트’로 불리기도 한다. 지난해 3월 현 정부 첫 토지임대부 주택이었던 고덕강일 3단지는 전용 59㎡ 기준 3억5500만 원(추정 토지 임대료 월 40만원)에 분양돼 수요자들의 큰 관심을 끌었다.

김 사장은 수분양자가 토지를 소유할 수 없는 토지임대부 분양주택의 한계점을 보완해 지분적립형 분양주택 도입을 적극 추진해 왔다. 그는

지난해 9월 “무주택자의 자가 진입 장벽을 낮추고 주거 안정을 도모할 수 있는 최적의 대안”이라며 지분적립형 분양주택 추진 방침을 발표한 바 있다. 지분적립형 분양주택은 입주 시 수분양자가 분양가의 10∼25%만 GH에 내고, 나머지는 20∼30년간 살면서 갚아나가는 방식이다. 예를 들어 최초 주택 분양가가 5억 원이고, 최초 입주 시 25%에 해당하는 1억2500만 원을 부담하기로 했다면 입주 후 4년마다 총 5회에 걸쳐 7500만 원을 추가로 납부해 20년째에 주택 지분을 모두 소유하게 되는 구조다.

김 사장은 “실수요자들에게 토지임대부·지분적립형 같은 용어가 생소하기 때문에 쉽게 설명하겠다”면서 “지분적립형은 적금 넣듯이 집값을 적립해서 최종적으로 수분양자가 온전한 내 집으로 만드는 형태의 분양주택”이라고 밝혔다. 그는 “토지임대부의 경우 건물만 수분양자의 것이고 토지에 대한 임대료는 토지주에게 매월 납부해야 한다. 토지는 끝까지 수분양자가 소유할 수 없다”고 설명했다. 김 사장은 “토지임대부가 집값 급등 국면에서 공공주택 모델로 부각된 부분이 있지만 우리나라에서 이미 20여 년 전부터 시행해오고 있었던 방식”이라며 “우리나라 정서 상 토지를 갖고 있어야 자신의 집이라고 생각하는데 건물만 소유할 수 있기 때문에 처분도 쉽지 않고 매월 납부하는 토지 임대료를 감안하면 사실상 반값 아파트도 아닌 것”이라고 진단했다.

다만, GH는 지분적립형 분양주택 확대에 앞서 종합부동산세 문제를 해결해야 했다. 수분양자가 소유권 지분을 전부 취득하기까지 GH가 보유 지분을 20∼30년간 공유하게 되는데, 이에 대해 종부세가 부과될 소지가 있었기 때문이다. 사업을 확대하면 할수록 종부세 부담도 눈덩이처럼 불어나는 구조였다.

그러다 정부가 올해 들어 세제 지원에 나서면서 사업에 탄력을 받게 됐다. 기획재정부는 공공주택사업자가 소유한 지분적립형 분양주택 지분을 종부세 과세 표준 합산 시 제외하는 내용의 종부세법 시행령 개정안을 올해 1월 말 입법 예고했고, 시행령이 개정됐다. 이에 따라 지분적립형 주택 수분양자와 공유할 지분에 대한 종부세 부담에서 자유로워진 GH는 지분적립형 분양주택 공급 물량을 확대하는 방안을 추진하고 있다.

김 사장은 “주택을 구매하려면 일시에 목돈이 필요한 현실을 극복하고자 마련한 대안이 지분적립형 주택인데, 공사 입장에서는 종부세 부담 탓에 사업을 적극적으로 확대하기가 힘들었던 게 사실”이라며 “현재 지분적립형 분양이 확정된 곳은 경기 수원 광교신도시 A-17블록(240가구)인데, 세제 문제가 해결된 만큼 경기도 내에서 추진되는 3기 신도시 내에 지분적립형 분양주택 사업 부지를 대폭 늘릴 계획”이라고 강조했다.

노기섭 기자