상가 임대료 인상 갈등, 어떻게 해결할까? [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
임대인의 차임증액청구권과 합리적인 임대료 조정 방안

상담 문의

“안녕하세요. 저는 강남구 논현동에서 건물 임대업을 하는 고OO라고 합니다.
제 건물에 2015년 3월경 입점한 유명 레스토랑이 있습니다.
이 레스토랑은 보증금 5억원에 월세 2,500만원으로 지하 1층부터 지상 4층까지 전 층을 운영하고 있고요. 최초 계약 당시 임차인이 시설투자 등의 이유를 들어 5년 계약을 요구해 2020년 3월까지 계약을 체결했습니다.
이후 2024년 5월까지 단 한 번도 임대료를 인상하지 않았는데, 그러다 보니 주변 건물 임대료와 제법 차이가 나게 됐습니다. 주변 건물보다 월세를 적게 받는다는 아쉬움 보다도 임대수익에 따라 건물의 가치가 평가되다 보면 생각지도 않게 제 건물이 주변 건물에 비해 가치가 떨어지는 문제가 생기더군요.
그래서 고민을 거듭하다가 결국 임차인에게 주변 시세에 맞게 임대료를 인상하면 좋겠다고 의사를 전달했습니다. 그런데 현 임차인 매우 완강하게 반대하네요.
이럴 땐 어떻게 해야 할지 고민입니다. 조언을 부탁드립니다.”

상황 분석 및 가이드

의뢰인께서 문의하신 내용의 핵심 쟁점은, 임대인의 차임증액청구권에 관한 사항입니다.
여기서 말하는 차임증액청구권은 임대인이 임대료(차임)를 인상할 수 있는 권리를 의미합니다. 임대차 계약 기간 경제 상황이나 주변 시세 변화 등으로 인해 임대료를 조정할 필요가 있을 때, 임대인은 이 권리를 행사할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법에서는 임대인이 임대료를 인상할 수 있는 권리를 보호하고 있지만, 환산보증금 9억원 이내의 임대차 계약에 대해서만 임대료를 5% 초과하여 인상하지 못하는 제한을 두고 있습니다.

그러나, 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따르면 대통령령으로 정하는 보증 금액을 초과하는 임대차에 대해서는 같은 법 제11조 제1항의 차임 증액 상한 기준을 적용하지 않는다고 규정하고 있습니다.
즉, 환산보증금(서울특별시 기준: 9억원)을 초과하는 임대차의 경우, 임대료는 주변 상가 건물의 차임 및 보증금 등을 고려하여 인상할 수 있다고 규정하고 있습니다.

의뢰인 건물에 임차한 임차인의 경우,
[보증금 5억원 + 25억원 (월 임대료 2,500만원 × 100) = 30억원]으로,
이는 상가건물 임대차보호법의 차임 증액 상한 기준을 초과하는 금액입니다.
따라서, 이 임차인에 대해서는 차임 증액 상한 기준이 적용되지 않습니다.

이런 경우, 의뢰인은 주변 건물의 토지 및 건물의 임대료 시세에 대한 감정평가를 정식으로 의뢰하는 것이 좋습니다. 감정평가를 통해 얻은 객관적인 시세 자료를 바탕으로 임차인에게 합리적이고 공정한 임대료 인상을 제안할 수 있습니다.

감정평가사는 평가할 건물의 주소, 규모, 사용 목적, 현재 임대 조건 등을 종합적으로 평가하기 위해 직접 방문하여 현장 조사 및 건물 주변의 유사한 건물의 임대료 시세를 조사합니다. 이를 통해 적정 임대료를 비교 분석하여 산정합니다.

이후, 임대료 인상 내용을 공식적으로 통지하는 공문을 임차인에게 발송합니다. 공문에는 인상 사유, 인상 금액, 적용 시기 등이 명확히 기재되어야 하고, 모든 문서와 통지 내용은 기록으로 남겨 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대비해야 합니다.

한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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