서울서 사라지는 판자촌들…'알짜단지'로 재탄생한다

구룡마을·성뒤마을·백사마을 내년 착공 예정
낙후된 마을 1600~3520세대 대단지로 탈바꿈
서울서 보기드문 '신축단지' 프리미엄 붙는다

[이데일리 이배운 기자] 서울 곳곳에 남아 있던 판자촌의 재개발이 본격화되고 있다. 그동안 낮은 사업성 때문에 지지부진했던 정비사업이 서울시의 적극적인 규제 완화로 속도를 내는 분위기다.

서울 핵심 지역의 ‘주택 공급절벽’ 우려가 커지는 가운데, 낙후된 주거단지의 입지가치가 재발견되고 공급난에 일부 숨통을 터줄 것이란 기대가 나온다,

8일 건설업계에 따르면 ‘강남의 마지막 노른자위 땅’으로 불리는 강남구 개포동 구룡마을은 최고 25층, 3520세대 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 구룡마을은 1988년 서울올림픽을 앞두고 거주지에서 쫓겨난 철거민들이 모여 형성된 판자촌이다.

구룡마을은 2011년 서울 도시개발구역으로 지정된 이후 개발 방식을 놓고 갈등이 이어지다 2016년에서야 개발계획을 수립하고 최근 가구 수를 늘린 변경안을 확정했다. 시는 올해 연말까지 이주·철거 작업을 마치고 내년 착공에 돌입할 계획이다.

서초구 방배동 ‘성뒤마을’도 최고 20층 1600세대 아파트 단지로 재탄생한다. 성뒤마을은 당초 최고 7층에 813세대 아파트 단지로 지어질 예정이었으나, 서울시는 토지 활용도를 높인다는 취지로 용적률을 높였다. 시는 내년 착공에 돌입해 2028년에 완공할 계획이다.

노원구 중계동의 ‘백사마을’은 최고 20층, 2437세대 대규모 아파트 단지로 변신을 앞두고 있다. 백사마을은 1960년대 후반 청계천 일대 서울 도심 개발 여파로 철거민들이 이주하며 형성된 주거지다.

백사마을은 2008년 개발제한구역이 해제되고 이듬해 재개발정비구역으로 지정됐지만 한국토지주택공사가 낮은 사업성을 이유로 손을 떼며 사업이 멈춰섰다. 그러던 중 SH공사가 사업시행자로 변경되며 사업은 다시 본궤도에 올랐고, 내년 착공 및 2028년 완공을 목표로 하고 있다.

이 밖에도 성북구 정릉동 정릉골은 1411세대 규모 고급형 테라스 하우스로 재탄생할 계획으로 내년 하반기 착공에 돌입한다. 아울러 서대문구는 홍제동에 있는 낙후지역인 ‘개미마을’, ‘홍제4재개발 해제구역’, ‘문화마을’ 일대를 묶어 신속통합기획 재개발로 추진하기로 했다.

한동안 지지부진했던 서울 판자촌 재개발사업에 속도가 붙는 것은 공급절벽 우려가 커지는 시장 상황과 정부·서울시의 적극적인 재개발 기조가 맞물린 결과라는 분석이 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 “박원순 전 서울 시장 재직 당시엔 개발보다는 건물 재생·보존에 초점이 맞춰져 있었던 반면, 오세훈 서울 시장은 개발과 주택의 질 상향에 초점을 맞추고 있다”고 설명했다.

송 대표는 이어 “주택 공급 문제를 해소하기 위해 정부·서울시가 각종 규제를 완화하며 판자촌 재개발의 사업성도 전과 다르게 높아졌다”며 “최근 10여 년 동안 주택의 가치가 급상승한 것도 사업성을 뒷받침한 것으로 보인다”고 말했다.

그러면서 “판자촌들은 도심에서 조금 떨어진 곳에 위치하나 입지가 나쁘다고 할 수 없고, 특히 서울에서 보기 드문 신축 단지라는 프리미엄이 이러한 단점도 상쇄할 것”이라며 “이들 단지의 공급은 서울 주택시장에 유의미한 영향을 미칠 것으로 본다”고 말했다.

서울시 관계자는 “수십 년에 걸쳐 난개발 된 판자촌은 주민들의 삶의 질을 떨어뜨리고 홍수, 산사태, 화재 등 재해에도 매우 취약하다”며 “정비사업을 통해 악화된 주거환경을 개선하고 동시에 훼손된 자연환경 및 경관도 회복할 것”이라고 강조했다.

이배운 (edulee@edaily.co.kr)